#BGB § 634

[gutachter]

Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten an Gebäuden

„…Eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit bedeutet die vom Vertrag vorausgesetzte Mangelfreiheit. Solche Unregelmäßigkeiten liegen in der Bandbreite des Vertrags und lösen damit keine Mangelrechte aus. Wann ist ein Mangel hinnehmbar, wann muss er hingenommen werden? Die Dispositionsfreiheit von Bestellern nach § 634 BGB, gerade Errichtetes wegen Makel, die auch Mängel sind, gegebenenfalls abbrechen…

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BGH entscheidet: Gewährleistung greift erst nach Bauabnahme

Ohne Abnahme keine Mängelrechte für Bauherren

BGH entscheidet: Gewährleistung greift erst nach Bauabnahme

Hauseigentümer haben nach mangelhafter Arbeit eines Bauunternehmens nur ein Recht auf Gewährleistung, wenn sie die Arbeiten offiziell abgenommen haben. Das entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

Am 19. Januar 2017 kam der Bundesgerichtshof (BGH) zu dem Urteil, dass Bauherren erst dann von ihrem Gewährleistungsrecht Gebrauch machen können, wenn sie die mangelhaften Arbeiten im Vorfeld formell abgenommen haben (Urteil VII ZR 301/13). Damit wiesen die Karlsruher Richter die Klage einer Erbengemeinschaft ab, die für die Ausbesserung von Baumängeln das verantwortliche Handwerksunternehmen zur Kasse bitten wollte.

Streitursache: Falsch verputze Fassade führt zu hohen Sanierungskosten

Im vorliegenden Rechtsstreit hatte der Besitzer zweier denkmalgeschützter Gebäude ein Unternehmen beauftragt, die Fassaden zu erneuern. Vertraglich vereinbarten sie Die Details der Sanierungsarbeiten. Nach Abschluss der Arbeiten stellte der Auftraggeber jedoch Mängel an den Fassaden  fest. Er verweigerte die Abnahme und räumte dem Unternehmer eine Frist zur Beseitigung der Mängel ein. Dieser ließ daraufhin ein privates Gutachten erstellen, das die Vorwürfe seines Auftraggebers zurückwies, und ließ die Frist verstreichen.

Der Hauseigentümer bestellte im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens ebenfalls einen Gutachter – und der kam zu einem völlig anderen Ergebnis: Der Sachverständige stellte fest, dass der Handwerker nicht das vereinbarte, sondern ein qualitativ minderwertigeres Material verwendet hatte. Die Sanierungskosten schätzte er auf knapp 30.000 Euro. Die Erbengemeinschaft des inzwischen verstorbenen Auftraggebers verklagte den Bauunternehmer daraufhin auf einen Kostenvorschuss. Mit der geforderten Geldsumme wollten sie die Lohn- und Materialkosten für die Nachbesserungsarbeiten decken. Doch der Bauunternehmer weigerte sich zu zahlen – und bekam vom BGH Recht.

Urteilsbegründung: Umstrittenes Recht auf Kostenvorschuss vor der Abnahme

Zwar fällt die Geldforderung des Hauseigentümers prinzipiell unter sein Recht auf Gewährleistung (§634 BGB). Er darf die Mängel selbst oder von einem Dritten beseitigen und sich von dem Verursacher die entstehenden Kosten erstatten lassen (§637 BGB. Das Gericht entschied aber, dass einem Auftraggeber nur dann das werkvertragliche Gewährleistungsrecht zusteht, wenn er die Arbeiten formell abgenommen hat, unabhängig von etwaigen Mängeln.

Die Begründung des Gerichtes: „Entscheidend sei, dass der Besteller eine Frist zur Mangelbeseitigung bis 30. September 2009 gesetzt habe. Diese Frist habe der Beklagte verstreichen lassen. Damit sei dem Kläger der Weg entweder zu § 280 BGB  eröffnet, der allerdings nur Schadensersatz gewähre, oder aber zum werkvertraglichen Gewährleistungsrecht, das auch den begehrten Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB gewähre. Die Frage, ob oder in welchen Fällen das werkvertragliche Gewährleistungsrecht schon vor der Abnahme anzuwenden sei, sei umstritten. Die herrschende Meinung gebe jedenfalls dann dem Werkvertragsrecht den Vorzug, wenn der Unternehmer die Leistung erbracht habe, das Werk also fertiggestellt sei. Würde man den Besteller in einem solchen Fall auf die Rechte nach §§ 280 ff. BGB beschränken, stünde er schlechter als der Besteller, der das Werk in Unkenntnis der Mängel abgenommen oder sich die Mängel bei Abnahme vorbehalten habe. Dafür sei ein sachlicher Grund nicht vorhanden.“

Abnahme: Wichtiger Wendepunkt im Vertragsverhältnis

Die Abnahme bildet einen entscheidenden Wendepunkt im Vertragsverhältnis von Bauherrn und Bauunternehmen. Mit der Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll erklärt der Bauherr, dass der Bau oder Handwerksarbeiten vertragsgemäß durchgeführt wurden und weitestgehend frei von Mängeln sind. Damit gibt er nicht nur eine Reihe von Ansprüchen auf, ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt auch die Verjährungsfrist und der ausstehende Werklohn für die Bauleistungen wird fällig. Die Beseitigung von Mängeln können Bauherren nur dann noch nach der Abnahme einfordern, wenn die Baumängel vor der Abnahme verbindlich festgehalten worden sind.

Quelle

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[juranews-blog]

Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme des Werkes (BGH, 19.01.2017 - VII ZR 301/13)

Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme des Werkes (BGH, 19.01.2017 – VII ZR 301/13)

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Der Besteller kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGBohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-) Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines…

[gutachter]

Aufforderung zur Mängelbeseitigung "nach Absprache": Wann tritt Verzug ein?

OLG Oldenburg, Urteil vom 05.11.2024 – 2 U 93/24 1. Nach Abnahme des Werks kommt der Eintritt des Verzugs mit der Herstellungsverpflichtung nicht mehr in Betracht. 2. Der Verzug mit der Nacherfüllungsverpflichtung gem. § 634 Nr. 1, § 635 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich eine Mahnung voraus. Fordert der Besteller den Unternehmer auf, den Mangel “schnellstmöglich, spätestens bis zum …” zu…

[gutachter]

Muss der Unternehmer ein nutzloses Bauwerk zurückbauen?

OLG Naumburg, Urteil vom 16.05.2024 – 2 U 79/23 1. Ist ein von einem hierauf spezialisierten Unternehmen zur Brauchwassergewinnung errichteter Brunnen funktionsuntauglich, weil er stark salzhaltiges Wasser fördert, so sind Ansprüche des Bestellers auf Schadensersatz nach § 634 Nr. 4, §§ 636, 280, 281 BGB auch ohne Aufforderung zur Mangelbeseitigung begründet. 2. In Abhängigkeit vom konkreten…

[gutachter]

Kostenvorschuss trotz Minderung!

BGH, Urteil vom 22.08.2024 – VII ZR 68/22 „…Die Minderung des Vergütungsanspruchs nach § 634 Nr. 3, Fall 2, § 638 BGB schließt einen Kostenvorschussanspruch nach § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB wegen des Mangels, auf den die Minderung gestützt wird, nicht aus….“ Quelle und Volltext: ibr-online.de

[gutachter]

Architekt verlangt Gesamtschuldnerausgleich

Weder Verjährung noch Einreden helfen

BGB § 426 Abs. 1, 2, §§ 633, 634

1. Der mit der Planung beauftragte Architekt und der mit der Ausführung betraute Auftragnehmer haften dem Bauherrn für planungsbedingte Baumängel als Gesamtschuldner.

2. Vergleichen sich Architekt und Bauherr wegen eines planungsbedingten Baumangels auf die Zahlung eines “Abfindungsbetrags”, kann der Architekt – unter…

[gutachter]

Entlastet ein Fehler des Statikers den Architekten? Hamm: Zur Frage, ob sich der Bauherr ein Verschulden des von ihm beauftragten Statikers bei der unzutreffenden Auswahl der Expositionsklasse des Betons im Verhältnis zum planenden und bauüberwachenden Architekten zurechnen lassen muss.*) (...) Quelle und Volltext: ibr-online.de

[raniehus]

Im Rahmen des Werkvertragsrechts kann der Besteller einen Schadensersatz statt der Leistung nicht fiktiv geltend machen, sondern insoweit lediglich einen Vorschuss für eine von ihm beabsichtigte Selbstvornahme verlangen, §§ 634 Nr. 4, 280, 281, § 637 Abs. 3 BGB.

Im Mietrecht gibt es für unterlassene Schönheitsreparaturen, die der Vermieter oder der Mieter durchzuführen hat, einen Vorschussanspruch bei Mängeln der Mietsache in § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ist das Mietverhältnis allerdings beendet, greift diese Norm nicht und kann der Vermieter die erforderlichen Kosten fiktiv abrechnen.

Ob die fiktiv abgerechneten Kosten für Schönheitsreparaturen geltend gemacht werden können, richtet sich danach, ob es sich um Kosten für Schönheitsreparaturen nach der maßgeblichen Definition in § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) handelt.

Der Mieter, der in der Wohnung lange wohnte (hier: zehn Jahre) kann die im Kostenvoranschlag benannten Flächen nicht mit Nichtwissen pauschal bestreiten, § 138 ZPO.

BGH, Hinweisbeschluss vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20 -

[gutachter]

Wer die Wahl hat, hat die Qual!

Wer die Wahl hat, hat die Qual!

1. Der Auftraggeber hat grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen den in § 634 BGB genannten Mängelrechten. 2. Der Auftraggeber kann sein Klagebegehren jedenfalls dann, wenn tatsächlich kein Minderwert aufgrund von Werkmängeln vorliegt, von einem Minderungsanspruch auf einen Kostenvorschussanspruch umstellen. 3. Auch dem Auftraggeber, der nicht mehr (Mit-)Eigentümer des Hausgrundstücks ist, auf dem…

[gutachter]

Mängelbesichtigung hemmt die Verjährung der Mängelansprüche nicht!

Mängelbesichtigung hemmt die Verjährung der Mängelansprüche nicht!

Oldenburg – 1. Ein die Verjährung von Mängelansprüchen hemmendes Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers klar und unzweideutig ergibt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet hält und der Auftraggeber angesichts dessen darauf vertrauen darf, dass sich der Auftragnehmer nicht auf den Ablauf der Verjährungsfrist berufen wird (im Anschluss an BGH,…

[gutachter]

Nicht an den Bauherrn gerichteter Bedenkenhinweis entlastet den Architekten nicht!

Nicht an den Bauherrn gerichteter Bedenkenhinweis entlastet den Architekten nicht!

Rostock – 1. Gesamtschuldner (hier: Architekt und Bauunternehmer) haften im Innenverhältnis zueinander zu gleichen Anteilen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

2. Entscheidend ist in erster Linie das Maß der Verursachung. Auf ein etwaiges Verschulden kommt es erst in zweiter Linie an. Die vorzunehmende Abwägung kann zu einer Quotelung, aber auch zur alleinigen Belastung eines…

[gutachter]

Vorschussanspruch ohne Fremdunternehmerzuschlag!

Nürnberg/Fürth: 1. Bei der Ermittlung der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten geht der Sachverständige davon aus, dass die erforderlichen Arbeiten von einem Drittunternehmer durchgeführt werden.

2. Aus diesem Grund steht dem Auftraggeber, der auf Basis eines Sachverständigengutachtens einen Vorschussanspruch geltend macht, kein zusätzlicher Fremdunternehmerzuschlag zu. (…)

Quell…

[gutachter]

Abnahme kann nicht "vergemeinschaftet" werden!

Abnahme kann nicht “vergemeinschaftet” werden!

Düsseldorf: 1. Ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat ist nichtig. Denn für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im WEG.

2. Dem “Schweigen” der Erwerber nach der Erklärung der Abnahme durch den Verwaltungsbeirat ist kein Erklärungswert beizumessen.

3. An einer konkludenten…