#Grundbucheintragung
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Die größten Irrtümer beim Immobilien-Teilverkauf
„…Viele Irrtümer ranken sich um das Thema Immobilienrente. Gerade in Sachen Nießbrauchrecht, Grundbucheintrag, Verkauf, Rückkauf oder Vererbung der Immobilie ist so manches Falschwissen verbreitet. Um ausreichend und richtig über einen geplanten Immobilien-Teilverkauf informiert zu sein, sind korrekte Fakten für Eigentümer:innen wichtig. Ein Immobilienrenten-Anbieter kann mit seinem…
#Anbieter#Annahme#Eigentümer#Grundbucheintragung#Immobilie#Information#Irrtümer#Kredit#Nießbrauchsrecht#Sanierung#Teilverkauf
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Immobilienverwertung zur Alterssicherung
Immobilienverwertung zur Alterssicherung
Immobilienverwertung zur Alterssicherung - Alle Modelle im Überblick
Die Immobilienverwertung zur Alterssicherung ist angesichts der Altersstruktur der Bevölkerung ein großes Zukunftsthema. Bei immer mehr Immobilien sind die neuen Modelle gefragt (Verkauf auf Rentenbasis, Verkauf mit Rückanmietung, Teilverkauf mit Wohnrecht und/oder Nießbrauch). Im Folgenden beschreiben wir alle Modelle mit Ihren Vor- und Nachteilen.Art der Verwertung Kreditaufnahme und Grundschuld (= Geld und Nutzung) Vorteile - Weiternutzung der Immobilie - Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen - Objekt bleibt Erben erhalten Nachteile - Belastung durch Rückzahlungsverpflichtungen - Begrenzte Möglichkeiten bei hohem Alter Normaler Verkauf (= Geld ohne Nutzung) - Unkomplizierte einfache Verwertung - Keine Weiternutzung der Immobilie - Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen - Erben verlieren Objekt Verkauf und Rückanmietung (= Geld und Nutzung) - Weiternutzung der Immobilie - Relativ unkomplizierte Verbindung von Kaufvertrag und Mietvertrag - Relatic übersichtliche und nachvollziehbare Berechnung - Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen - Mietrecht passt unter Umständen nicht mit seinen zwingenden Regelgunge - Erben verlieren Objekt Verkauf und Wohnungsrecht oder Nießbrauch - Mit Rentenzahlung - Mit oder ohne Einmalzahlung (= Geld und Nutzung) - Weiternutzung der Immobilie - Keine Zahlung von Nutzungsentgelt oder Miete - Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen - Komplexe Berechnung, Gefahr einer wirtschaftlich nachteiligen Regelung - Erben verlieren Objekt Teilverkauf und Wohnungsrecht oder Nießbrauch (= Geld und Nutzung) - Zahlungsverpflichtung des Verkäufers für Nutzung des verkauften Anteils - Verwertungssrecht des Käufers am Gesamtobjekt - Erlösverteilungsregelung - Ankaufsrecht des Verkäufers / Erben - Weiternutzung der Immobilie - Zum Teil Teilhabe an künftigen Wertsteiegerungen - Objekt bleibt Erben unter Umständen erhalten bei Vereinbarung eines Rückkaufsrechts - Komplexe Berechnung, Gefahr einer wirtschaftlich nachteiligen Regelung - Erhebliche wirtschaftliche Vorteile des Erwerbers bei Verwertung (Fixbetrag, Servicegebühr etc.)
Verkauf auf Rentenbasis – eine attraktive Möglichkeit?
Normalfall Verkauf ohne Wohnen 1. Der Kaufpreis wird als Einmalzahlung fällig 2. Der Verkäufer übergibt Objekt an Käufer Ergebnis: ------> Verlust des Objektes -----> Gefahrenübergang auf den Käufer -----> Nutzen und Lasten trägt der Käufer -----> Instandhaltung trägt der Käufer 3. Eigentum wird auf Käufer umgeschrieben
Sonderfall Verkauf mit Wohnen 1. Rentenzahlung oder Einmalzahlung plus Rentenzahlung 2. Ergebnis: -----> Besitz bleibt beim Verkäufer -----> keine Gefahrenübergang auf den Käufer -----> Kein Nutzen- und Lastenwechsel 3. Eigentum wird auf Käufer umgeschrieben, aber: -----> mit Sicherung für Verkäufer im Grundbuch -----> Rücktrittsrecht bei Nichtzahlung -----> Sicherung durch erstrangige Rückauflassungsvormerkung ----> Reallast bezüglich Rentenzahlung -----> Grundpfandrecht/Grundschuld -----> Wohnungsrecht oder Nießbrauch 4. Unsicherer Schutz bei Berechnung der Wirtschaftlichkeit -----> Nach welcher Sterbetafel ist das Rentenrisiko berechnet? ------> Ist die Inflation durch eine Wertsicherungsklausel berücksichtigt? -----> Ist das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch zutreffend bewertet? -----> Ist der Zinsvorteil beim Käufer berücksichtigt? -----> Ist die Rentenzahlung auf Höchst- oder Mindestzahlung gedeckelt?
Verkauf und Rückanmietung: die perfekte Kombination für Ruhestandsplanung
Vorteile: ------> Der Verkäufer erhält sofort den Kaufpreis, kein Insolvenzrisiko. -----> Keine Grundbucheintragung zur Sicherung des Verkäufers erforderlich. -----> Der Käufer kann das Objekt weiterverkaufen, der Mietvertrag ist für den Käufer bindend. -----> Der Käufer kann AFA und Schuldzinsen steuerlich geltendmachen. -----> Der Mietvertrag schützt den Verkäufer ausreichend, wenn eine Kündugungsmöglichkeit vertraglich ausgeschlossen ist. Das gilt auch im Zwangsversteigerungsverfahren. -----> Der Verkäufer kann jederzeit als Mieter kündigen und zahlt Miete nur für die tatsächliche Nutzung. Nachteile: ------> Die Instandhaltungskosten sind vertraglich nicht auf den Mieter abwälzbar. -----> Verkäufer oder Erben haben keinen Anteil an zukünftiger Wertsteigerung.
Verrentung bei belasteten Objekten
Eine Verrentung bei belasteten Objekten ist unproblematisch wenn neben der Rentenzahlung eine Einmalzahlung vereinbart wird, mit der das Darlehen abgelöst werden kann. Ansonsten, Abtretung der Rentenansprüche gegen den Verkäufer an die Bank in Höhe der Anuitätenrate. So ist die Ablösung / Tilgung für den Käufer gesichert. Um einen evtl. Todesfall des Verkäufers abzusichern erfolgt der Abschluß einer Risikolebensversicherung, aus der die Ansprüche der Bank ggf. befriedigt werden.
Teilverkauf von Immobilien
Aus Sicht des Verkäufers: Flexibler Teilverkauf je nach Geldbedarf, ggf. mit späterer Aufstockungsmöglichkeit. -----> Wertsteigerung der Immobilie kommt zum Teil auch Verkäufer / Erben zugute. -----> Interessen der Erben werden berücksichtigt Ratschlag: -----> Weiterverkaufsklausel für die Dauer des Nießbrauchs ausschließen -----> Den Nießbrauch an 1. Stelle im Grundbuch eintragen Aus Sicht des Käufers: ------> Geringerer Kapitaleinsatz als bei Gesamterwerb. -----> Wertsteigerung der Immobilie kommt auch Käufer zugute. -----> Laufende Einnahmen aus Zahlungen des Verkäufers für die Nutzung des verkauften Anteils. -----> Laufende Ausgaben sind gering, i.d.R. Abwälzung auf den Verkäufer. -----> Instandhaltungskosten i.d.R. auf den Verkäufers abgewältzt.
Beispiel Teilverkauf
Der Fall: Die Ehegatten A und B sind Eigentümer eines voll abbezahlten Einfamilienhaus in Berlin Kladow mit 140 m2 Wohnfläche und 650 m2 Grundstück zu einem Verkehrswert von 900.000 €. Die Eheleute sind 74 und 70 Jahre alt und beide nicht gesund. Sie haben zwei gemeinsame Töchter. Die laufenden Kosten der Immobilie betragen 500 € im Monat. Beide Ehegatten haben keine weiteren nennenswerten Ersparnisse. Sie verfügen über Renteneinkünfte von zusammen 2.100 €. Das Problem: Dem Ehepaar fehlt Liquidität, da ein neuer PKW angeschafft werden muss und im Haus auch einige Reparaturen durchzuführen sind. Ihr Wunsch ist es weiter, gemeinsam noch einmal eine Schiffsreise zu unternehmen und beide haben auch Sorge, im Falle ihrer Pflegebedürftigkeit die Pflegekosten nicht aufbringen zu können. Die Lösungen: 1. Die Aufnahme eines Kredites scheitert daran, dass wegen des Alters bei der Ehegatten die Vergabebedingungen nicht eingehalten sind. Darüber hinaus würde die Rückzahlung des Kredits die laufenden Kosten weiter erhöhen. 2. Ein Verkauf des Objekts kommt für beide nicht in Betracht, da sie damit die Nutzung des Einfamilienhauses verlieren würden und ein Umzug erforderlich wäre. Darüber hinaus würden die zu erwartenden weiteren Wertsteigerungen der Immobilie ausschließlich dem Käufer zugutekommen. 3. Ein Verkauf mit Rückanmietung kommt nicht in Betracht. Nach Auskunft des von ihnen herangezogenen Maklers gibt es hierfür keinen vernünftigen Markt und die Kaufpreisabschläge wären zu groß. Darüber hinaus würden die Ehegatten auch hier das Eigentum zum gegenwärtigen Verkehrswert verlieren und hätten an zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie keinen Anteil. 4. Auch zu einem Verkauf gegen Rentenzahlung und Einmalzahlung gegen Einräumung eines Nießbrauchs können sich die Ehegatten nicht bereitfinden. Aufgrund der Erkrankung beider Ehegatten wären der Vorteil des lebenslangen Nießbrauchs, dessen Wert vom Kaufpreis abgeschlagen wird, zu gering. Darüber hinaus fände auch hier keine Teilhabe an den Wertsteigerungen der Immobilie statt. 5. Beide Ehegatten entschließen sich schließlich zu einem Teilverkauf mit Wohnrecht, weil dies einen Kompromiss darstellt zwischen der erforderlichen Sicherung durch Zufluss eines bestimmten Betrages, der Möglichkeit der Weiternutzung der Immobilie und der Teilhabe an zukünftigen Wertsteigerungen durch den zurück gehaltenen Anteil. Dementsprechend werden 50% Anteil an der Immobilie zu einem Kaufpreis von 450.000 € verkauft. Es wird ein entgeltlicher Nießbrauch vereinbart bis zum Tod des Längstlebenden beider Ehegatten für den halben Anteil, der verkauft wurde. Hierfür wird ein Nutzungsentgelt von 1.250 € im Monat gezahlt. Vereinbart wird, dass die Ehegatten alle zukünftigen Kosten der Immobilie - auch die Instandhaltungskosten - tragen müssen. Beide Ehegatten gehen eine Verkaufsverpflichtung nach Erlöschen durch ihren Tod ein. Hierbei erhält der Käufer des Miteigentumsanteils unabhängig vom Verkaufserlös stets 115% des eingesetzten Betrages von 450.000 €, also 517.500 Euro (nämlich den gezahlten Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und einen kleinen Gewinn). Die Erben der Ehegatten erhalten grundsätzlich 50% des Erlöses, wenn der Verkaufspreis die Mindestbeteiligung des Erwerbers übersteigt. Personen schauen sich gerade diese Seite an. Read the full article
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Wegerecht - Richtige Absicherung und welche Rechte und Pflichten man kennen sollte
Möchte man auf einem Grundstück bauen, bei dem es keinen direkten Straßenzugang gibt, sollte mit dem Eigentümer des vorderen Grundstückes ein vertragliches Nutzungsrecht vereinbart werden. Ansonsten kann man auch mit einer Baugenehmigung Probleme mit der Zufahrt bekommen. Denn um mit dem Auto auf das eigene Grundstück zu kommen, bleibt dem sogenannten Hinterlieger nichts anderes übrig, als den Weg über das benachbarte Grundstück zu nehmen, das an der Straße liegt. Diese Situation führt jedoch oft zu Auseinandersetzungen, beispielsweise, wie oft der Weg bzw. die Zufahrt genutzt wird, ob sie auch zum Parken da ist, wer Schnee räumt oder wer die Kosten trägt, wenn der Belag des Weges ausgebessert werden muss.
Für den Eigentümer eines Hinterlieger-Grundstückes ist der Eintrag einer Baulast nicht ausreichend
Die immer knapper werdenden Baugelände machen den einen oder anderen erfinderisch. Sogenannte Hinterlieger- oder Hubschrauber-Grundstücken in zweiter Reihe sind deshalb heute keine Seltenheit mehr. Hierbei übernimmt der private Eigentümer des zur Straße liegenden Geländes mit einer Baulast gegenüber der Baubehörde, dass für Rettungskräfte und Entsorgungsfirmen der Zugang zum hinteren Gelände gesichert wird. Erst dann wird von der Baubehörde eine Baugenehmigung für das eingeschlossene Grundstück erteilt. Eventuell benötigte Parkflächen können so auch festgelegt werden. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.
Nur ein im Grundbuch verbrieftes Wegerecht ermöglicht den Durchgang
Hier gibt es jedoch für den Eigentümer des in zweiter Reihe liegenden Grundstückes etwas wichtiges zu beachten, denn den Zugang zu seinem Grund und Boden garantiert dies noch nicht. Mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast ist nur das eingeschlossene Grundstück baurechtskonform eingestuft. Denn solange kein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbart worden ist, kann der Grundstückseigentümer des zur Straße liegenden Geländes seinem Nachbarn verbieten, das hintere Grundstück zu betreten. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm für die Nutzung eines Parkplatzes (Az.: 5 U 152/16, Urteil vom 6. Juli 2017) hervor. Eine Mauer dürfe der Eigentümer des zur Straße liegenden Geländes, welcher die Baulast übernommen hat, aber nicht errichten, um den Zugang zum hinteren Grundstück zu unterbinden. Deshalb empfiehlt die Notarkammer Frankfurt Käufern von Hubschrauber-Grundstücken, sich das Recht zur Nutzung des vorderen Grundstückes in einer sogenannten Grunddienstbarkeit zu sichern. Ein Wegerecht garantiert so, dass über das fremde zum eigenen Grundstück gelaufen oder gefahren werden kann. Eine Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch verbrieft und stellt das privatrechtliche Pendant zur öffentlich-rechtlichen Baulast dar. Deshalb sollte für einen Hinterlieger-Grundstückserwerber eine eingetragene Grunddienstbarkeit nicht fehlen.
Welche Pflichten sind mit einem Wegerecht verbunden
Ein Wegerecht bringt für beide Parteien auch Pflichten mit sich und zwar ab der erfolgten Grundbucheintragung. So darf der Nachbar verbindlich und im vereinbarten Rahmen das betreffende Grundstück nutzen, ohne daran gehindert zu werden. Man darf den Weg also keinesfalls versperren. Auf der anderen Seite ist der Nachbar dazu verpflichtet, den jeweiligen Weg schonend und unter Einhaltung eventuell an das Wegerecht geknüpfter Auflagen zu nutzen. Selbstverständlich darf der Nachbar das auf dem dienenden Grundstück befindliche fremde Eigentum nicht beeinträchtigen oder beschädigen und er muss ein Nutzungsentgelt entrichten, sollte dies vereinbart sein. Die Höhe der Wegerecht Kosten hängen von der Art des eingeräumten Wegerechtes ab:
Notwegerecht Wie hoch eine Notwegerente oder eine Einmalzahlung als Ausgleich ausfällt, hängt davon ab, wie groß die Nutzungsbeeinträchtigung des dienenden Grundstücks tatsächlich ist. Es ist auch möglich, dass die Zahlung auch ganz entfallen kann.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit In diesem Fall gibt es keinen Rechtsanspruch auf ein Nutzungsentgelt. Möglich ist aber, dass dies freiwillig vereinbart werden kann. Auch wenn es üblich ist, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der also ein anderes Grundstück nutzen muss, für die Instandhaltungskosten aufkommt und die Wegerecht Pflichten zum Winterdienst übernimmt. Allerdings sind hier auch abweichende Regelungen möglich, die aber in jedem Fall schriftlich fixiert sein sollten.
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Sondernutzungsrecht: Anspruch auf Grundbucheintragung?
Ein neuer Artikel wurde veröffentlicht auf https://www.ra-kotz.de/sondernutzungsrecht-anspruch-grundbucheintragung.htm
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weiterlesen: https://www.ra-kotz.de/sondernutzungsrecht-anspruch-grundbucheintragung.htm
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Siehe Video mit Luftaufnahmen auf Youtube::
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Mountain Biking, Reiten am Strand, Wald und Land, Quad und Sand Buggy Fahrten über die Dünen, Segeln, Yachten, Kitesurfing, SUP, Surfing, Windsurfing, Angeln, Wandern, 4x4 Abenteuer Ausflüge.
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Unterteilungsantrag zu Wohneigentum
Wohnungseigentum kann nur in abgeschlossene Bereiche unterteilt werden
GBO § 18 Abs. 1; WEG § 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Satz 1, §§ 8, 22 Abs. 1
Der Unterteilungsantrag eines Wohnungseigentümers ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) die fehlende Abgeschlossenheit einer der durch Unterteilung neu zu…
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