#istimlak yasasi

[saatrehberi-blog]

İstimlak yani Kamulaştırma Nedir?

Bilindiği gibi, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı Kanunla 24.02.2001 tarihinde değiştirilmiş ve köklü bir düzenlemeye gidilmiş. Bu düzenleme ile, ülkemizde alışılagelen kamulaştırma sistemi tamamıyla terkedilmiş; taşınmaz sahibinin bedel artırımı için dava açma kaygısına son verilerek, uzlaşmaya önem verilmiştir. Yeni sistemde, idare ile taşınmaz maliki uzlaşamadığı takdirde, idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil/terkini davası açılması öngörülmüştür. Kamulaştırmaya ilişkin oluşturulan yeni sistem, özellikle Türkiye’nin Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdindeki durumumuzu güçlendirici niteliktedir. Ne varki bütün bu önemli değişikliklere rağmen halen aksayan yönler bulunmakta ve davalar beklendiği ve öngörüldüğü biçimde seyretmemektedir. Kamulaştırma Kanununun 10.maddesinde düzenlenen kamulaştırma davasına ilişkin yargılama usulü, basit yargılama usulü niteliğindedir. Süreler ise sınırlandırılmıştır. Mahkemeler uygulamada bu sürelere uymakta çoğu kez zorlanmaktadırlar. Sürelere uyulamamasının nedenleri çoğunlukla mahkemelerimizden kaynaklanmamaktadır. Bizzat 10. maddenin kaleme alınışındaki sakatlıklar yanında başka bazı alt yapı nedenleri ile yüksek yargı içtihatlarından da kaynaklanmaktadır. Kamulaştırma yargılamasında çok önemsediğimiz bir husus ise bilirkişi seçimi, niteliği ve sayısı konusu. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 10.maddesine istinaden kamulaştırmayı yapan idareler tarafından açılan “Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil/terki davaları”nda; kamulaştırılan taşınmazın 11.maddede belirtilen esaslara uygun olarak kıymet takdiri, yine aynı Kanunun 15.maddesinde bahsedilen bilirkişilerce yapılacaktır. Demek ki, kamulaştırma bedellerinin tespitine ilişkin davalarda bilirkişilik yapma hak ve yetkisi; - Mühendis, - Mimar, - Şehir Plancısı, Olan kimselere aittir. Kanunun 4650 sayılı Kanun öncesindeki uygulamanın ve Geçici 5.maddede öngörülen bilirkişi seçme yönteminin bir geçerliliği kalmamıştır. Daha açık bir ifade ile, “mülk bilirkişisi” sıfatıyla kamulaştırma bilirkişiliği yapan avukat meslektaşlarımızın bu vasıfları artık kalmamıştır. Kanun ve ilgili Yönetmelik, “kamulaştırma bilirkişiliği” müessesesini, yukarıdaki sayılan meslek gruplarına özgü hale getirmiştir. Bilirkişi kurulu mahkeme tarafından seçilir. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre: - 3 kişi ihtisas odaları listesinden, - 2 kişi de il/ilçe idare kurulu listesinde yer alan o bölgede gayrimenkul sahibi olan mühendis, mimar ve şehir plâncılarından seçilecek iki kişi olmak suretiyle 5 kişiden oluşur. Kamulaştırılan taşınmaz malın üstün niteliği göz önüne alınarak, bilirkişilerden 3’ü aynı uzmanlık kolundan seçilebilir. Bu yönetmelik uzunca bir aradan sonra yapılabilmiştir. Yönetmelikte birçok ifade ve düzenlemeler Kanunun 15.maddesinin tekrarı ve çok az bir açılımı mahiyetindedir. Beş kişilik bilirkişi kurulu oluşturmanın zorluğu bir yana, usul ekonomisine de uygun değildir. Bilirkişi sayısının 5 yahut 50 olması arasında pratikte bir yarar yoktur. Gerçekten edindiğimiz gözlem ve tecrübeler gösteriyor ki genelde raporu bir veya iki kişi hazırlamakta diğerleri imza atmaktadır.Bunu denetlemenin fiilen imkanı bulunmamaktadır. Bu nedenle öncelikle eskisi gibi bilirkişi kurulunun üç kişiden oluşturulması sağlanmalı taşınmazın üstün niteliğine göre 2 mühendis ve bir mülk sahibi bilirkişiden kurul oluşmalıdır. Mümkünse bu mülk sahibi bilirkişinin hukukçu olması şartı aranmalıdır. Zira farklı meslek mensuplarına bir çok yöremizde baştan baştan rapor nasıl hazırlanırı anlatmak hakimleri fazlasıyla meşgul etmekte değer belirleme kriterlerinde oldukça hatalara neden olmaktadır. Bir de heyette muhtarlar sadece imza atarak prosedür tamamlayan konumundadır. Kamulaştırma Kanunu nda yapılan değişiklik sonrası il ve ilçe idare kurullarınca oluşturulan kıymet takdir komisyonları ortadan kaldırıldı. Yeni uygulamaya göre. kamulaştırma yapacak idare kendi bünyesinde kıymet takdir komisyonu ile uzlaşma komisyonu diye bir veya birden fazla komisyon oluşturacak. Oluşturulan kıymet takdir komisyonu, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan alınacak rapor ve gerektiğinde sanayi ve ticaret odaları ile mahalli emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilemen faydalanarak, kanunlaştırılacak taşınmazın tahmini fiyatını tespit edecek. Tahmini fiyatın belirlenmesinden sonra, idare tarafından, istimlak edilecek alanın öncelikle pazarlıkla salın alma veya trampa yoluyla devralınması amacıyla, durum taşınmazın maliklerine resmi yazıyla duyurulacak. Bu duyuruya ilişkin tebligattan itibaren onbeş gün içinde,kamulaştırmayı yapacak idareye başvuru yapılırsa, uzlaşma komisyonu tarafından kıymet takdir komisyonunca belirlenen değeri geçmemek üzere pazarlık yapılabilecek. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 15.maddesine istinaden hazırlanarak yürürlüğe konulan Kamulaştırma Davaları nda Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmeliğinin 4.maddesi, bilirkişiyi; kamulaştırmaya konu gayrimenkul veya hakkın değerinin belirlenmesi hususunda uzmanlığa ve teknik bilgiye sahip gerçek kişi mühendis, mimar ve şehir plâncıları, şeklimde tanımlamıştır.  Anlaşma sağlanırsa 45 gün içinde, idarece anlaşılan bedelin ödenerek ferağ alınması gerekiyor. İdarenin anlaşma sağlanamaması halinde, taşınmaza ve maliklerine ilişkin bilgi ve planlarla, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesine başvuruda bulunması gerekiyor. Başvuruda kamulaştırma bedelinin mahkemece tespit edilmesi ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescili talep edilecek. Bunun üzerine mahkemece en geç 30 gün sonrası için duruşma günü tespit edilerek, maliklere açıklayıcı davetiye ve ilan yoluyla tebligat yapılacak. Maliklerin ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal, adli yargıda ise maddi hatalara karşı düzeltim hakkı bulunuyor.Mahkemece tespit edilen duruşma gününde, taraflar tespit edilen bedel üzerinden anlaşmaya davet ediliyor. Taraflar arasında anlaşma sağlanırsa, satın alma işlemi yapılıyor. Anlaşma sağlanamazsa, mahkemece en geç on gün içinde taraflar ve bilirkişilerin katılımı ile keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü tespit ediliyor. Mahallinde keşif yapmak üzere il veya ilçe idare kurulunca se-çilmiş mahalli bilirkişi listesinden iki, TMMOB'a bağlı ihtisas odasının listesinden seçilen üç kişiden oluşan beş kişilik bilirkişi heyetine taşımazın bulunduğu yerde, köy muhtarının da katılımı ile keşif yaptırılacak. Bilirkişilerin 15 gün içinde raporlarını verme zorunluluğu var. Taraflar keşif sonrasına rastlayan ikinci duruşma gününde de anlaşamazsa, mahkemece 15 gün içinde sonuçlanmak üzere yeni bilirkişi heyeti oluşturularak, keşif yaptırılacak. Bu keşif sonrası hakim tarafından, bilirkişi raporları ve tarafların beyanları dikkate alınarak, adil ve hakkaniyete uygun kamulaştırma bedeli tespit edilecek. Tespit edilen bedelin, idareye bildirilmesinden itibaren 15 gün içinde bankaya bloke edilmesi gerekiyor. Bu işlem gerçekleştiğinde. mahkemece taşınmazın idare adına tesciline ve bedellerinin hak sahibine ödenmesine karar verilerek, durum tapu dairesi ve bankaya bildirilecek. Yapılan değişiklikle 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun. kamulaştırma şartları başlıklı 3'üncü maddesine “idarece yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma iş emrine başlanılamaz" hükmü eklendi. Tek başına fazla bir şey ifade etmeyen bu hükmün, tapu kaydına şerh konulmasının yer aldığı 7'nci madde ile birlikte düşünülmesi gerekiyor. Eski uygulamada idareler, kamulaştırma yapacağı taşınmazın tapu kıymet takdir komisyonlarına yaptırılan bedel tespiti sonrası, hesaplanan ve genellikle düşük olan bedeli bankaya bloke ederek maliklere Noter ve ilan yoluyla tebligat çıkarıyordu. Bu işlemlerin yapılnası için 2 yıl süre tanınmıştı. Yeni uygulamada bu aşama ortadan kalkarak. kamulaştırma işlemi satın almada anlaşılmaması durumunda yargı aşamasından başlayacağı için zaman kaybı azalmış olacak, aynı yıl içinde kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması söz konusu olabilecektir. Yeni düzenlemede ise mahkemece tespit edilen bedelin bankaya bloke edilmesi sonrası (ki bu bedel tarafların anlaşarak veya keşif sonrası mahkemece belirlenen bedel) ferağ alınabiliyor ve idaenin tapu dairesine şerh talebi için başvurduğu tarihten tescil tarihi arasında 6 ay gibi kısa bir süre var. Eski uygulamada iki yıl içinde tebligata başlanılmamışsa şerhin sicilden silineceği belirtilmekle birlikte, bu uygulamanın kamulaştırmanın gerçekleşmediğine ait bilgi gelmediği sürece silinmediği görülmekteydi. Yapılan değişiklik sonrası 6 ay içinde ferağ alınmaz ise tapu dairelerine resen şerhi kaldırma yetkisi verilmiş bulunuyor.Kamulaştırma davalarındaki yargılama sürecinin hızlandırılması nedeni ile birkaç yıla sarkan kamulaştırma davaları ortadan kalkmış olacaktır. İdarelerce yapılan kamulaştırma işlemlerinin neredeyse tamamına yakın kısmı, il veya ilce kıymet takdir komisyonlarınca yapılan kıymet takdirlerinin yeterli görülmemesi nedeni ile yargıya intikal etmektedir.