#galpões em São Guarulhos | Explore Tumblr posts and blogs

ansmf · 1 year ago

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Roteiro de rodovias e avenidas estratégicas para quem busca imóveis industriais para locação na região de São Paulo:

Dutra: a rodovia Presidente Dutra liga São Paulo ao Rio de Janeiro e é uma importante via para quem busca galpões industriais na região.

Fernão Dias: a rodovia Fernão Dias é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação na região de Guarulhos e região metropolitana de São Paulo.

Anhanguera: a rodovia Anhanguera é uma das principais vias de acesso para quem busca galpões industriais nas regiões de Campinas e Ribeirão Preto.

Bandeirantes: a rodovia dos Bandeirantes é outra opção para quem busca galpões industriais nas regiões de Campinas e Ribeirão Preto.

Castelo Branco: a rodovia Castelo Branco é uma importante via de acesso para as regiões de Osasco, Barueri e Jandira, além de abrigar diversas opções de galpões industriais para locação.

Raposo Tavares: a rodovia Raposo Tavares é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação nas regiões de Cotia e Vargem Grande Paulista.

Régis Bittencourt: a rodovia Régis Bittencourt é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação nas regiões de Embu e Taboão da Serra.

Santos Dumont: a rodovia Santos Dumont é uma importante via de acesso para quem busca galpões industriais nas regiões de Guarulhos e Arujá.

Marechal Rondon: a rodovia Marechal Rondon é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades como Barueri, Itapevi e Jandira.

Castelo Branco - Interior: a rodovia Castelo Branco é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como Sorocaba e Itu.

Fernão Dias - Interior: a rodovia Fernão Dias também é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como Jacutinga e Extrema.

Anhanguera - Interior: a rodovia Anhanguera também é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como Limeira e Araras.

Bandeirantes - Interior: a rodovia Bandeirantes é outra opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como Piracicaba e Americana.

Via Dutra - Interior: a rodovia Dutra é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior do Rio de Janeiro, como Resende e Volta Redonda.

Presidente Tancredo Neves: a rodovia Presidente Tancredo Neves é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação nas regiões de Campinas e Americana.

Miguel Jubran: a rodovia Miguel Jubran é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades da região de Marília.

Washington Luís: a rodovia Washington Luís é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como São Carlos e Rio Claro.

José Ermírio de Moraes: a rodovia José Ermírio de Moraes é uma opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades da região de Sorocaba.

Marechal Rondon - Interior: a rodovia Marechal Rondon é outra opção para quem busca imóveis industriais para locação em cidades do interior de São Paulo, como Botucatu e Lins.

Anchieta: a avenida Anchieta é uma das principais vias de São Paulo e Grande ABC, e conta com diversos imóveis industriais para locação em seu entorno.

Imigrantes: a rodovia dos Imigrantes é outro importante acesso para quem busca imóveis industriais para locação. Ela liga a capital paulista à cidade de Santos, e possui diversos galpões industriais próximos.

Rodoanel: o Rodoanel é uma rodovia que circunda a Grande São Paulo, e possui diversas opções de imóveis industriais para locação em seus municípios adjacentes.

Ayrton Senna: a rodovia Ayrton Senna é um importante acesso para quem busca imóveis industriais para locação na zona leste de São Paulo.

Marginal Tietê: a Marginal Tietê é uma das vias mais importantes da capital paulista, e abriga diversos polos industriais com galpões para locação.

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galpoesemsalvadoraluguelevenda · 4 years ago

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Galpões – Os Melhores Galpões no Brasil ; Galpões na Bahia, Aracaju, São Paulo, Galpões no Rio, Galpões em Lauro de Freitas , S.Filho, Salvador, Guarulhos, BA, SE, CE, GO, SC, RGS, ES, MG, WWW.GALPAONOBRASIL.COM.BR Galpões - Os Melhores Galpões no Brasil ; Galpões na Bahia, Aracaju, São Paulo, Galpões no Rio, Galpões em Lauro de Freitas , S.Filho, Salvador, Guarulhos, BA, SE, CE, GO, SC, RGS, ES, MG, WWW.GALPAONOBRASIL.COM.BR, novo site WWW.GALPOESEMARACAJU.COM.BR , link , , WWW.MELLOIMOVEIS.COM

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thecapitaladvisor · 5 years ago

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HGLG11: Fundo Imobiliário CSHG Logística Vale a Pena?

Com rentabilidade de 62% em 2019 e acumulado de 111% nos últimos 3 anos, o HGLG11 (CSHG Logística) foi um dos fundos imobiliários que teve expressiva valorização nos últimos anos. Os fundos de investimento imobiliário são opções mais seguras e rentáveis do que a tradicional renda de aluguéis em imóveis. Outra vantagem é a renda mensal sem imposto. Com uma carteira de ativos focada em imóveis logísticos e industriais, o HGLG11 obtém lucros através da valorização dos imóveis e de seus aluguéis. Se você procura maneiras eficientes de ampliar seu patrimônio com investimento imobiliário, precisa conhecer mais sobre suas características! O intuito (do HGLG11) é manter um bom mix de ativos e inquilinos (...) para aproveitar o crescimento do mercado e manter um portfólio com renda mais estável e previsível” Relatório Gerencial dezembro de 2019. E então? Pronto para conhecer tudo sobre o HGLG11 e entender se esse fundo imobiliário te ajudará a alcançar a liberdade financeira? Você aprenderá tudo o que precisa sobre o HGLG11 agora mesmo: O que é HGLG11;Quais são os rendimentos do HGLG11;Resumo da carteira do HGLG11;Quantidade e localização de seus ativos;Volume de Negociação do HGLG11;Riscos relacionados a este fundo;Dados oficiais do fundo. Leia até o final para investir de maneira consciente, descobrindo se o HGLG11 é o FII que vai te levar à independência financeira mais rápido!

O que é HGLG11 FII?

A sigla HGLG11 é utilizada como código para as ações do Fundo Imobiliário CSHG Logística, constituído em março de 2010. O fundo é administrado pela Credit Suisse Hedging Griffo Corretora de Valores S.A., localizada em São Paulo, SP. Seu objetivo é a exploração de empreendimentos imobiliários no setor industrial e de operação logística. O HGLG11 é um fundo do tipo “tijolo”. Nessa classe de FIIs, os ativos são compostos maiormente pela aquisição de imóveis físicos, que gerarão lucros através da valorização do imóvel e de aluguéis. O HGLG11 admite investimentos em recebíveis de acordo com seus objetivos, como CRI ( Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letra de Crédito Imobiliário), ou mesmo outros fundos imobiliários. A primeira emissão de cotas do HGLG11 foi de 100 cotas, comercializadas a R$ 1 mil cada. Em dezembro de 2019, o valor patrimonial do fundo alcançou os R$ 2,4 bilhões, com 13 imóveis localizados em 4 estados. Banner will be placed here

HGLG11 Rendimentos

O HGLG11 paga rendimentos mensalmente para os seus cotistas. O retorno por cota foi de 4,6 % nos últimos 12 meses. Isso significa um ganho de R$ 9,12. No último mês o rendimento pago foi de R$ 0,78, representando 0,39% sobre o valor da sua cota.

Gráfico: HGLG11 Rendimento Dezembro 2019. Fonte: Relatório CSHG. Desde a oferta inicial, a valorização foi de 48,34%, o que significa ganhos de R$ 95,87 por cota.

Resumo da Carteira do HGLG11

Com foco em galpões para operações logísticas e industriais, a carteira do HGLG11 é composta por investimentos em imóveis e papéis de dívidas atrelados a eles. A alocação de ativos se divide em: Imóveis: 76,2%Fundos Imobiliários: 11.1%CRI(Certificado de Recebíveis Imobiliários): 3,1%LCI (Letra de Crédito Imobiliário): 3,7%Outros ativos de Renda Fixa: 6%

HGLG11 Resumo Carteira Dezembro 2019. Fonte: Relatório CSHG. O portfólio do fundo conta com 13 imóveis. Dez deles são localizados no estado de São Paulo, enquanto os três restantes se dividem entre Minas Gerais, Rio de Janeiro e Santa Catarina. Seus locadores são empresas nacionais e multinacionais, como as Lojas Americanas, Gerdau, Volkswagen, Tetra Pak e FedEx. A receita de locação desses imóveis foi superior aos R$ 69 milhões em 2019, com taxa de vacância de 6,8%.

HGLG11 Composição Resultados Dezembro 2019 Quantidade e Localização dos Ativos Os 13 imóveis da carteira do HGLG11 se localizam em 4 estados: São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Santa Catarina. São eles: CREMER BLUMENAU Endereço: Rua Iguaçu, 291 Cidade: Blumenau - SC Área Bruta Locável: 65.825 m2 MASTER OFFICES Endereço: Av. Guido Caloi, 1935 Cidade: Santo Amaro - SP Área Bruta Locável: 14.359 m2 LOJAS AMERICANAS UBERLÂNDIA Endereço: br-497, km 1480 Cidade: Uberlândia - MG Área Bruta Locável: 89.187 m2 ED.ONIX E ED. SAFIRA - CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA Endereço: aV. tÉGULA, 888 Cidade: Atibaia - SP Área Bruta Locável: 12,343 m2 ED. OS LUSÍADAS - BARÃO DE MAUÁ Endereço: Rodovia D. Pedro I, Km 87 Cidade: Atibaia - SP Área Bruta Locável: 6,232 m2 BRASCABOS RIO CLARO Endereço: Av. Brasil, 3464 Cidade: Rio Claro - SP Área Bruta Locável: 11.492 m2 TECH TOWN Endereço: Rodovia SP 101, Km 09 Cidade: Hortolândia - SP Área Bruta Locável: 7.885 m2 ED. ALBATROZ - GAIA AR Endereço: Rodovia Dom Pedro I, KM 90 Cidade: Jarinu - SP Área Bruta Locável: 20.154 m2 AIR LIQUIDE CAMPINAS Endereço: Rua Ronald Cladstone Negri, 557 Cidade: Campinas - SP Área Bruta Locável: 1.723 m2 TETRA PAK MONTE MOR Endereço: Rua Tobias Bueno de Oliveira, 701 Cidade: Monte Mor - SP Área Bruta Locável: 24.696 m2 GERDAU RIO DE JANEIRO Endereço: Estrada do Pedregoso, 900 Cidade: Campo Grande - RJ Área Bruta Locável: 16.532 m2 FEDEX GUARULHOS Endereço: Rua Antônio Utilla, 1062 Cidade: Guarulhos - SP Área Bruta Locável: 18.276 m2: CONDOMÍNIO SJC Endereço: Rua Ambrósio Molina, 1090/1100 Cidade: São José dos Campos - SP Área Bruta Locável: 69,466 m2 VOLKSWAGEN VINHEDO Endereço: Avenida das Indústrias, S/N Cidade: Vinhedo - SP Área Bruta Locável: 69,466 m2

Negociação e Liquidez HGLG11

Em dezembro de 2019 o volume de negociações alcançou os R$ 133,7 milhões. Durante os 12 meses anteriores, o volume somou R$ 1,2 bilhão. O número de cotistas passou de pouco menos de 45 mil para mais de 148 mil no mesmo período.

Gráfico: HGLG11 Negociação e Liquidez Dezembro 2019. Fonte: Relatório CSHG.

Riscos do HGLG11

O fundo imobiliário HGLG11 oferece riscos, como todos os outros investimentos. Falemos sobre os riscos principais do investimento. Vacância O risco de vacância é inerente ao mercado de locação: trata-se da possibilidade de que exista desocupação e não se gere renda de aluguel. Nesse caso, os gastos seguem. O FII arca com os custos do período sem inquilinos, como IPTU, taxas de condomínio e outros. A taxa de vacância física (imóvel vago) do HGLG11 é de 6,8%. A vacância financeira, que considera o fluxo de caixa esperado para o portfólio e o quando efetivamente se gera, é de 8,3%. Prazo do Contrato A duração dos contratos se relaciona com o risco de vacância do imóvel. Cabe a possibilidade de que o inquilino não se mantenha nele após a finalização. No HGLG11, 76,8% dos contratos vencem somente de 2023 em diante. Risco do Inquilino Embora reduzido pelas características naturais de um FII, a locação de imóveis apresenta risco próprio: a inadimplência. Ela gera custos relacionados à medidas legais e uma dose de burocracia. A gestão do HGLG11 busca minimizar esse risco locando seus imóveis à empresas nacionais e multinacionais com bases sólidas no mercado. Risco de Crédito Uma pequena parte da carteira do HGLG11 é composta por recebíveis (6,8%). Esses títulos são papéis de dívidas, e afetados pelo risco de crédito. Trata-se da possibilidade de inadimplência, tanto por parte da emissora do título como de seu tomador. Em tal situação, os imóveis em garantia são dados em pagamento. O risco se encontra no tempo entre a entrega do imóvel e sua conversão em dinheiro.

Dados do HGLG11

Agora que já conhece as características do fundo imobiliário HGLG11, veja seus dados oficiais: Razão Social: CSHG Logística Fundo de Investimento Imobiliário - FIICNPJ: 11.728.688/0001-47Gestor: Credit Suisse Hedging Griffo Corretora de Valores S.A.Público Alvo: investidores em geralSegmento: Imóveis não residenciaisPatrimônio Total (12/2019): R$ 1.211.633.639,22Taxa de Administração: 0,6% a.a. (ao ano) sobre valor de mercado da negociação em bolsa Taxa de Performance: Não háInício do Fundo: 08 de junho de 2010Quantidade de Emissões: 5Número de Cotistas (12/2019): 148.946Número de Cotas do HGLG11: 11.882.212Regulamento: Ver regulamento do HGLG11Relatório Gerencial: Ver relatório do HGLG11HGLG11 Site Oficial (RI): https://www.cshg.com.br/

Dúvidas sobre HGLG11

Respondo agora as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário HGLG11. Como comprar HGLG11? As compras de cotas de fundos imobiliários são feitas através de uma corretora de valores. Assim, o primeiro passo é abrir sua conta. Então, transfira o montante que deseja investir para ela e acesse seu Home Broker. Então, procure o código da ação (HGLG11) e envie sua ordem de compra, selecionando a quantidade de cotas e o valor a ser pago. Onde achar o informe de rendimentos do HGLG11? O informe de rendimentos do HGLG11 está disponível na página oficial do fundo. Onde achar o relatório gerencial do HGLG11? O relatório gerencial é disponibilizado na página oficial do FII e no site da Bovespa, em sua página dedicada ao fundo.

HGLG11 Vale a Pena?

Sim, vale a pena investir em HGLG11. O HGLG investe a maior parte de seus cursos em imóveis físicos, que aluga para empresas sólidas. O fundo tem boa quantidade de imóveis, é diversificado em diferentes estados do país, possui inquilinos de primeira linha, boa liquidez em bolsa e é gerido por uma competente instituição. Se você ainda não investe em fundos imobiliários, o que falta para começar? Conte-me nos comentários. É possível que eu possa ajudar! Que conhecer os melhores FIIs? Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis, baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que tenha pouco dinheiro ou ainda não saiba como investir. Depois, deixe um comentário contando como o relatório o ajudou a investir melhor! Read the full article

#FundosImobiliários #HGLG11

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18kronaldinhoblog · 5 years ago

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Empresas debaixo d’água em SP; só no comércio, prejuízo pode ser de R$ 110 mi

A chuva que atinge São Paulo desde a noite deste domingo, 9, causa estragos pela cidade visíveis nas primeiras horas da manhã desta segunda-feira, 10.

Algumas empresas, principalmente as localizadas próximas à Marginal Tietê e Marginal Pinheiros, nas zonas sul e oeste da capital, amanhecerem hoje debaixo de água. Enquanto tentam se organizar para manter ao menos parte de sua operação, os negócios contabilizam os prejuízos com a inundação e a falta de funcionários, que não conseguiram chegar ao trabalho.

O varejo da Região Metropolitana de São Paulo, da Capital, ABCD paulista, Guarulhos e Osasco deve deixar de faturar nesta segunda-feira R$ 110 milhões por causa da situação, segundo projeções da Federação do Comércio do Estado de São Paulo (Fecomércio-SP).

De acordo com o assessor econômico da Fecomércio-SP, Guilherme Dietze, essa cifra corresponde a 11% do receita de um dia das lojas instaladas nessas regiões e 0,40% do faturamento mensal.

Nesse cálculo, o economista considerou lojas que não foram abertas por falta de funcionários, outras que abriram, porém com o quadro de pessoal incompleto e deve registrar movimento muito fraco.

Segundo Dietze, os segmentos mais afetados pelas chuvas são supermercados, farmácias e de compras por impulso, como artigos de vestuário. Já itens de maior valor, como eletrodomésticos, devem ter as compras adiadas.

Leia também: • Chuva em São Paulo suspende alguns serviços • Trabalho remoto permite funcionamento do mercado financeiro em dia de caos em SP

Agência parada

O presidente da agência Young & Rubicam, David Laloum, disse nesta segunda que os trabalhos da sede principal da agência de publicidade estão completamente parados. A empresa, que fica na Marginal Pinheiros, teve o subsolo e o estacionamento tomados pela água na madrugada desta segunda. “Tentei ir à agência, pois moro a 1,5 km de distância, mas não consegui chegar porque o nível da água não para de subir”, disse ele.

A orientação da Y&R aos funcionários é que permaneçam em casa. A agência vem monitorando a situação, mas a informação atual é que o nível da água continuou a subir ao longo da manhã. Como parte da rede de computadores da empresa esta no subsolo, Laloum disse que existe risco de prejuízo para as operações – a verdadeira extensão do problema só deve ficar clara nos próximos dias, de acordo com o executivo. “Já tivemos um problema parecido, há cerca de 15 anos. Realmente está um caos.”

A Y&R tem escritórios em São Caetano do Sul, no ABC – para atender a conta da Via Varejo – e na Faria Lima. Alguns funcionários conseguiram chegar a esses locais, mas a orientação geral para todos os funcionários da companhia nesta segunda é evitar deslocamentos.

‘Perdi tudo’

O empresário Marcio Daré, de 40 anos, perdeu tudo na enchente que atingiu a grande São Paulo. Ele tem uma companhia de desenvolve maquinários especiais e trabalha com robôs nas cidade de Osasco, na Grande SP. “Estimo que meu prejuízo foi de mais de R$ 1 milhão”, conta.

A MCK Automação Industrial funciona em um condomínio comercial que reúne cerca de 30 galpões. “Todas as empresas foram afetadas”, conta Daré.

Ele tem 130 funcionários e diz que vai passar o dia contabilizando os prejuízos. “Tenho seguro, mas não sei se o seguro vai cobrir esse tipo de episódio. Há pessoas que trabalham no condomínio há mais de 20 anos e contam que nunca viram uma enchente assim. Eu mesmo nunca vivi nada parecido”, diz.

Daré afirma que a preocupação é não só com o dia de hoje, mas com os próximos. “Tenho várias encomendas, máquinas de clientes. Não sei como vou entregar isso e nem como vai ser o futuro da companhia. Uma tragédia dessas fez com que muitas pessoas fossem prejudicadas e muitas podem mesmo a vir ficar desempregadas”, diz.

Fabio Luís Schaderle, dono do restaurante Jaguar, no bairro paulistano de Campos Elíseos, decidiu não abrir as portas nesta segunda. Metade da equipe de funcionários não conseguiu chegar ao trabalho. Também não foram entregues os hortifrutis, que ele compra diariamente. Schaderle, que mora perto do restaurante, na região central, teve de ir a pé até o local, porque não conseguiu táxi nem carro de aplicativo.

O empresário diz que não é possível calcular o prejuízo por causa das chuvas. Segundo ele, as perdas não deve se restringir às cerca de 60 refeições diárias que vai deixar de servir. “Estou preocupado com a perda do estoque também”, explica.

Normalmente, ele tem produtos para um ou dois dias. No caso dos hortifrutis, que são abastecidos diariamente, o empresário está apreensivo com o aumento de preços desses itens que deve ocorrer por causa das perdas e da oferta menor. “Vou ter de mudar o cardápio”, prevê.

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diamanteunickforex · 5 years ago

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Empresas debaixo d’água em SP; só no comércio, prejuízo pode ser de R$ 110 mi

A chuva que atinge São Paulo desde a noite deste domingo, 9, causa estragos pela cidade visíveis nas primeiras horas da manhã desta segunda-feira, 10.

De acordo com o assessor econômico da Fecomércio-SP, Guilherme Dietze, essa cifra corresponde a 11% do receita de um dia das lojas instaladas nessas regiões e 0,40% do faturamento mensal.

Nesse cálculo, o economista considerou lojas que não foram abertas por falta de funcionários, outras que abriram, porém com o quadro de pessoal incompleto e deve registrar movimento muito fraco.

Leia também: • Chuva em São Paulo suspende alguns serviços; veja lista

Agência parada

‘Perdi tudo’

A MCK Automação Industrial funciona em um condomínio comercial que reúne cerca de 30 galpões. “Todas as empresas foram afetadas”, conta Daré.

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fredmellogalpoesnobrasil · 2 years ago

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fredmellogalpoesnobrasil · 4 years ago

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galpoesemsalvadoraluguelevenda · 5 years ago

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Galpões, Galpões em Condomínio de Alto Padrão na Bahia e no Brasil, pé direito 12 m, Segurança Armada 24 H, Portaria Blindada, Eclusa de Segurança, Galpões em Condomínio de Alto Padrão na Bahia e no Brasil, pé direito 12 m, Segurança Armada 24 H, Portaria Blindada, Eclusa de Segurança, Docas, Refeitório, Escritórios em Mezanino, pronto para operar, AVCB dos Bombeiros, Módulos de 4.500 m2 a 120.000 m2, Galpões em Lauro de Freitas , Simões Filho, Salvador, Camaçari, Feira, São Paulo, Guarulhos, Viracopos, Belo Horizonte, Aracaju, Fortaleza, Rio de Janeiro, BA, SE, CE, GO, SC, RGS, ES, MG, Melhor Custo x Benefício, WWW.GALPAONOBRASIL.COM.BR, novo site breve no ar: WWW.GALPOESEMARACAJU.COM.BR , link

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thecapitaladvisor · 5 years ago

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Perder Dinheiro com Fundos Imobiliários? Análise das Quedas

Neste artigo vou mostrar os erros que levam você a perder dinheiro com fundos imobiliários e os motivos que geraram a queda de 4 Fundos Imobiliários tradicionais nos últimos 2 anos. E no final, eu vou mostrar um Fundo Imobiliário que tem características similares e por isso merece atenção. A ideia é que você evite riscos que os fundos da sua carteira podem ter, que as quedas bruscas não sejam uma surpresa, nem problemas na acumulação de patrimônio para sua aposentadoria. Antes de começar, lembro que Fundos Imobiliários são investimentos em Renda Variável, que não possuem garantia de rentabilidade futura, e nem mesmo que o futuro repetirá o passado. Aviso ainda que nenhum dos casos abordados aqui são recomendações de compra ou venda. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 1 - Análise FIGS11

O Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) teve uma queda brusca em 2018, com uma baixa superior a 33% em dois meses como podemos observar na imagem abaixo retirada do GuiainvestPro, clique aqui,

Queda FIGS11 em 2018. Fonte GuiainvestPro A grande questão é: Quais os motivos para essa queda vertiginosa? O Fundo Imobiliário é dono de 36,5% do Shopping Bonsucesso e de 36,5% do Parque Shopping Maia desde Maio de 2015, ambos em Guarulhos. De acordo com o regulamento do Fundo e no contrato de Compra e Venda com a General Shopping estava prevista uma Renda Mínima Garantida de 10% ao ano para os shoppings nos primeiros 4 anos de vida. Dessa forma, o investidor recebeu por 48 meses seguidos o valor de R$ 0,83 de rendimentos todos os meses até Abril de 2019. Este rendimento representava um yield próximo a 1% antes da queda. Valor bastante superior à Selic do período. No entanto, quando a Renda mínima garantida - RMG - acabou veja na imagem abaixo o que aconteceu com os rendimentos do FIGS11.

Rendimento FIGS11 2019. Fonte: Relatório Gerencial de Novembro/2019 do FIGS11 Veja na imagem acima que o rendimento mensal que até Março de 2019 foi de R$ 0,83 caiu para ZERO em Setembro, Outubro e Novembro de 2019! Imagina se tivesse investido R$ 100 mil no FIGS11 com o objetivo de gerar uma renda mensal de R$ 830,00 com dividendos e visse o rendimento cair e a renda virar ZERO. O que você faria? Com um pouco de análise você evitaria esse problema.

Queda 2 - Análise ALMI11

O Fundo Imobiliário Torre Almirante (ALMI11) possui 40% de um único imóvel de lajes corporativas no Rio de Janeiro. Este fundo ficou locado para a Petrobras até o mês de Fevereiro de 2017. A Petrobras pagava um valor de aluguel por m2 que superava os R$ 160 em 2016 no final de seu contrato. Um valor muito acima do mercado e inclusive acima do valor atualmente pedido pelo próprio Fundo (entre R$ 110 e R$ 120 é a pedida pelos andares vagos atualmente). Quando se perde o único inquilino de um imóvel já sabemos que o resultado deverá ser uma queda forte. Seria o mesmo que você perdesse o inquilino de um imóvel que aluga. Você perde a Receita do aluguel e passa a ter as despesas do imóvel. Veja abaixo o que ocorreu com o Fundo ALMI11 de 2017 até meados de 2018, com uma queda superior a 50%.

Queda ALMI11 em 2018. Fonte GuiainvestPro Hoje em dia, 3 anos depois, o Fundo anunciou a locação de mais um andar do imóvel, mas a sua vacância ainda é de 78%. Os 22% locados não são suficientes para cobrir as despesas do imóvel e portanto não paga rendimentos há quase 3 anos. Apesar da alta recente dos FIIs, este Fundo ainda não conseguiu retornar ao seu valor de 2017. Aqui havia um risco duplo: Fundo Monoativo (só um imóvel) e Mono Inquilino (um único inquilino - Petrobras), também seria facilmente detectado por uma análise. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 3 - Análise FAMB11B

O Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) fica a apenas duas quadras de distância do exemplo anterior e possui hoje uma situação similar àquela que o ALMI11 viveu no passado. No entanto, esse fundo possui um agravante: O prédio é mais velho e em caso de desocupação do único inquilino deverá passar por um retro-fit (obras para remodelação, readequação e modernização das estruturas). O Fundo possui 100% do imóvel localizado na Avenida Rio Branco 174, Rio de Janeiro / RJ que contém 126 vagas de estacionamento, 22 elevadores, uma agência da Caixa no andar Térreo, e o Centro Cultural da Caixa. Nos andares acima encontra-se o Centro Administrativo da Caixa Econômica Federal. Em 2017 houve uma ameaça de entrega do imóvel pela Caixa para mudança para um imóvel mais moderno. Chegaram a cogitar o Edifício Acqwa inclusive na Área do Porto Maravilha. Os sindicatos conseguiram manter a Caixa no prédio atual, ao menos por enquanto, e isso trouxe uma recuperação para as cotas, mas veja no gráfico abaixo que a queda no período da indefinição foi superior a 65% nos anos de 2017 e 2018. O imóvel chegou a valer no mercado 35% - 40% do valor do laudo de avaliação

Queda FAMB11B em 2018. Fonte GuiainvestPro Atualmente este Fundo tem um Yield que teoricamente é interessante quando comparamos aos outros Fundos. Cerca de 0,78% ao mês. No entanto, ele possui um risco triplo. Mono-inquilino, Mono-ativo, Prédio velho com necessidade de retro-fit. A análise serve para que você defina se você quer ou não correr esse risco em troca de 0,3% ao mês a mais de rendimentos. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 4 - Análise GRLV11

O Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira (GRLV11) investe em galpões logísticos, no entanto, este possui um único galpão localizado na Rua Atílio Biscuola, 1831 em Louveira - SP. A imagem abaixo, mostra o mapa de inquilinos do Fundo. Veja como a Ambev representa mais de 85% da área do Galpão locado e fatalmente é muito importante nas Receitas do Fundo.

Mapa de Ocupação GRLV11. Fonte: Relatório Gerencial do Fundo CSHG GR Louveira Em setembro de 2018, o Fundo emitiu um comunicado ao mercado dizendo que a Ambev tinha avisado que iria deixar o imóvel após 4 meses. Com isso o Fundo passaria a estar quase todo vago. Mesma situação do ALMI11 que já citamos hoje. Veja na imagem abaixo que este fundo de 20% de queda em apenas UM DIA! Para isso nem stop-loss salva, para quem gosta de usar.

Queda GRLV11 em 2018. Fonte GuiainvestPro O interessante é que 6 ou 7 meses depois, a Ambev e o Fundo chegaram a um acordo e a empresa permaneceu locando o galpão sem nada mudar. Para o Fundo Imobiliário e para a empresa acabou não mudando nada. Para o investidor que não tem conhecimento, provavelmente seu patrimônio caiu 20% em um dia e ele assustado vendeu as cotas. Vale ressaltar que esse mesmo risco Ambev permanece atualmente neste Fundo. Cabe a você aceitar este risco ou não.

Conclusão

Bom, esse artigo teve dois objetivos principais: O primeiro deles é mostrar que Fundos Imobiliários possuem riscos. Alguns deles inclusive podem ser maiores que de ações: as volatilidades podem surpreender se você não souber analisar. Por isso, não coloquem seu dinheiro da Reserva de Emergência em Fundos imobiliários pensando que ele é uma “Renda Fixa Turbinada” como eu já ouvi alguns “educadores financeiros” falando. O segundo objetivo é mostrar como mesmo em um mercado de alta em que o IFIX (média dos Fundos imobiliários) subiu 35% em 2019, temos Fundos que tiveram problemas grandes. Poderíamos incluir o fundo imobiliário XPCM11 nesta análise também. Tente analisar os riscos do fundo CTXT11 e compare com esses que vimos aqui. Com a forte alta do IFIX de 35% em 2019 e agora você se pergunta: Como escolher os melhores FIIs em 2020? Com o intuito de ajudar você analisar os Fundos imobiliários e seus indicadores, eu e a Equipe da Dica de Hoje Research estamos no meio da nossa Semana de Fundos Imobiliários com conteúdos diários de 14/01/2020 a 20/01/2020. Aprenda como avaliar os FIIs: o investimento que aumenta a rentabilidade da carteira do investidor e propicia geração de renda mensal. Inscreva-se gratuitamente aqui para receber conteúdos diários de Fundos Imobiliários e conheça os melhores FIIs para 2020. Abraços e Bons Investimentos, Daniel Nigri - analista CNPI 1810 Read the full article

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