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Perder Dinheiro com Fundos Imobiliários? Análise das Quedas

Neste artigo vou mostrar os erros que levam você a perder dinheiro com fundos imobiliários e os motivos que geraram a queda de 4 Fundos Imobiliários tradicionais nos últimos 2 anos. E no final, eu vou mostrar um Fundo Imobiliário que tem características similares e por isso merece atenção. A ideia é que você evite riscos que os fundos da sua carteira podem ter, que as quedas bruscas não sejam uma surpresa, nem problemas na acumulação de patrimônio para sua aposentadoria. Antes de começar, lembro que Fundos Imobiliários são investimentos em Renda Variável, que não possuem garantia de rentabilidade futura, e nem mesmo que o futuro repetirá o passado. Aviso ainda que nenhum dos casos abordados aqui são recomendações de compra ou venda. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 1 - Análise FIGS11

O Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) teve uma queda brusca em 2018, com uma baixa superior a 33% em dois meses como podemos observar na imagem abaixo retirada do GuiainvestPro, clique aqui, 

Queda FIGS11 em 2018. Fonte GuiainvestPro A grande questão é: Quais os motivos para essa queda vertiginosa?  O Fundo Imobiliário é dono de 36,5% do Shopping Bonsucesso e de 36,5% do Parque Shopping Maia desde Maio de 2015, ambos em Guarulhos. De acordo com o regulamento do Fundo e no contrato de Compra e Venda com a General Shopping estava prevista uma Renda Mínima Garantida de 10% ao ano para os shoppings nos primeiros 4 anos de vida. Dessa forma, o investidor recebeu por 48 meses seguidos o valor de R$ 0,83 de rendimentos todos os meses até Abril de 2019. Este rendimento representava um yield próximo a 1% antes da queda. Valor bastante superior à Selic do período. No entanto, quando a Renda mínima garantida - RMG -  acabou veja na imagem abaixo o que aconteceu com os rendimentos do FIGS11.

Rendimento FIGS11 2019. Fonte: Relatório Gerencial de Novembro/2019 do FIGS11 Veja na imagem acima que o rendimento mensal que até Março de 2019 foi de R$ 0,83 caiu para ZERO em Setembro, Outubro e Novembro de 2019! Imagina se tivesse investido R$ 100 mil no FIGS11 com o objetivo de gerar uma renda mensal de R$ 830,00 com dividendos  e visse o rendimento cair e a renda virar ZERO. O que você faria? Com um pouco de análise você evitaria esse problema.

Queda 2 - Análise ALMI11

O Fundo Imobiliário Torre Almirante (ALMI11) possui 40% de um único imóvel de lajes corporativas no Rio de Janeiro. Este fundo ficou locado para a Petrobras até o mês de Fevereiro de 2017.  A Petrobras pagava um valor de aluguel por m2 que superava os R$ 160 em 2016 no final de seu contrato. Um valor muito acima do mercado e inclusive acima do valor atualmente pedido pelo próprio Fundo (entre R$ 110 e R$ 120 é a pedida pelos andares vagos atualmente). Quando se perde o único inquilino de um imóvel já sabemos que o resultado deverá ser uma queda forte.  Seria o mesmo que você perdesse o inquilino de um imóvel que aluga. Você perde a Receita do aluguel e passa a ter as despesas do imóvel.  Veja abaixo o que ocorreu com o Fundo ALMI11 de 2017 até meados de 2018, com uma queda superior a 50%.

Queda ALMI11 em 2018. Fonte GuiainvestPro Hoje em dia, 3 anos depois, o Fundo anunciou a locação de mais um andar do imóvel, mas a sua vacância ainda é de 78%. Os 22% locados não são suficientes para cobrir as despesas do imóvel e portanto não paga rendimentos há quase 3 anos. Apesar da alta recente dos FIIs, este Fundo ainda não conseguiu retornar ao seu valor de 2017. Aqui havia um risco duplo: Fundo Monoativo (só um imóvel) e Mono Inquilino (um único inquilino - Petrobras), também seria facilmente detectado por uma análise. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 3 - Análise FAMB11B

O Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) fica a apenas duas quadras de distância do exemplo anterior e possui hoje uma situação similar àquela que o ALMI11 viveu no passado. No entanto, esse fundo possui um agravante:  O prédio é mais velho e em caso de desocupação do único inquilino deverá passar por um retro-fit (obras para remodelação, readequação e modernização das estruturas). O Fundo possui 100% do imóvel localizado na Avenida Rio Branco 174, Rio de Janeiro / RJ que contém 126 vagas de estacionamento, 22 elevadores, uma agência da Caixa no andar Térreo, e o Centro Cultural da Caixa. Nos andares acima encontra-se o Centro Administrativo da Caixa Econômica Federal. Em 2017 houve uma ameaça de entrega do imóvel pela Caixa para mudança para um imóvel mais moderno. Chegaram a cogitar o Edifício Acqwa inclusive na Área do Porto Maravilha.  Os sindicatos conseguiram manter a Caixa no prédio atual, ao menos por enquanto, e isso trouxe uma recuperação para as cotas, mas veja no gráfico abaixo que a queda no período da indefinição foi superior a 65% nos anos de 2017 e 2018. O imóvel chegou a valer no mercado 35% - 40% do valor do laudo de avaliação

Queda FAMB11B em 2018. Fonte GuiainvestPro Atualmente este Fundo tem um Yield que teoricamente é interessante quando comparamos aos outros Fundos. Cerca de 0,78% ao mês. No entanto, ele possui um risco triplo. Mono-inquilino, Mono-ativo, Prédio velho com necessidade de retro-fit. A análise serve para que você defina se você quer ou não correr esse risco em troca de 0,3% ao mês a mais de rendimentos. → Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 4 - Análise GRLV11 

O Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira (GRLV11) investe em galpões logísticos, no entanto, este possui um único galpão localizado na Rua Atílio Biscuola, 1831 em Louveira - SP. A imagem abaixo, mostra o mapa de inquilinos do Fundo. Veja como a Ambev representa mais de 85% da área do Galpão locado e fatalmente é muito importante nas Receitas do Fundo.

Mapa de Ocupação GRLV11. Fonte: Relatório Gerencial do Fundo CSHG GR Louveira Em setembro de 2018, o Fundo emitiu um comunicado ao mercado dizendo que a Ambev tinha avisado que iria deixar o imóvel após 4 meses. Com isso o Fundo passaria a estar quase todo vago. Mesma situação do ALMI11 que já citamos hoje.  Veja na imagem abaixo que este fundo de 20% de queda em apenas UM DIA! Para isso nem stop-loss salva, para quem gosta de usar.

Queda GRLV11 em 2018. Fonte GuiainvestPro O interessante é que 6 ou 7 meses depois, a Ambev e o Fundo chegaram a um acordo e a empresa permaneceu locando o galpão sem nada mudar.  Para o Fundo Imobiliário e para a empresa acabou não mudando nada. Para o investidor que não tem conhecimento, provavelmente seu patrimônio caiu 20% em um dia e ele assustado vendeu as cotas. Vale ressaltar que esse mesmo risco Ambev permanece atualmente neste Fundo. Cabe a você aceitar este risco ou não.

Conclusão

Bom, esse artigo teve dois objetivos principais: O primeiro deles é mostrar que Fundos Imobiliários possuem riscos. Alguns deles inclusive podem ser maiores que de ações: as volatilidades podem surpreender se você não souber analisar.  Por isso, não coloquem seu dinheiro da Reserva de Emergência em Fundos imobiliários pensando que ele é uma “Renda Fixa Turbinada” como eu já ouvi alguns “educadores financeiros” falando. O segundo objetivo é mostrar como mesmo em um mercado de alta em que o IFIX (média dos Fundos imobiliários) subiu 35% em 2019, temos Fundos que tiveram problemas grandes. Poderíamos incluir o fundo imobiliário XPCM11 nesta análise também. Tente analisar os riscos do fundo CTXT11 e compare com esses que vimos aqui. Com a forte alta do IFIX de 35% em 2019 e agora você se pergunta:  Como escolher os melhores FIIs em 2020? Com o intuito de ajudar você analisar os Fundos imobiliários e seus indicadores, eu e a Equipe da Dica de Hoje Research estamos no meio da nossa Semana de Fundos Imobiliários com conteúdos diários de 14/01/2020 a 20/01/2020.  Aprenda como avaliar os FIIs: o investimento que aumenta a rentabilidade da carteira do investidor e propicia geração de renda mensal. Inscreva-se gratuitamente aqui para receber conteúdos diários de Fundos Imobiliários e conheça os melhores FIIs para 2020. Abraços e Bons Investimentos, Daniel Nigri - analista CNPI 1810 Read the full article

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Os melhores fundos imobiliários (Flls) de abril de 2019

Os melhores fundos imobiliários (Flls) de abril de 2019

Confira quais foram os fundos mais rentáveis no último mês.

O Mês de abril se encerrou, mas trouxemos para você, o ranking com informações dos melhores fundos imobiliários. Então fique por dentro das empresas que mais se destacaram e que podem ser uma boa opção para maio.

Os Melhores fundos imobiliários

A classificação dos fundos imobiliáriosé determinada pelo percentual de valorização…

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HTMX11B | FUNDO HOTEL MAXINVEST | FII - Poupi Investimentos

O FII HTMX11 foi criado por meio de condomínio fechado e mediante prazo indeterminado de duração, tendo como administrador o BTG Pactual.

É classificado como um fundo do tipo tijolo, estando incluído na segmentação Flats, de acordo com o ranking dos Fundos Imobiliários.

O Fundo de Investimento Imobiliário Hotel Maxinvest iniciou em 2007 e tinha como objetivo explorar a recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo/SP, que estava prevista para os próximos anos.

A maioria das aquisições para formar a carteira de ativos do Fundo HTMX11 ocorreram até janeiro de 2009, totalizando cerca de 600 apartamentos espalhados em torno de 50 hotéis.

O Fundo HTMX11 possui 1.118.960 cotas emitidas e 18.156 cotistas, e, hoje em dia, o valor patrimonial total é de R$ 155.298.740,25.

A taxa de administração cobrada pelo FII é de 0,50% ao ano sobre o patrimônio líquido, sendo o mínimo de R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM.

A taxa de consultoria é de  0,20% ao ano em relação ao patrimônio líquido do Fundo. A taxa de performance é de 20% sobre o ganho de capital na venda de imóveis e o gerenciamento de ativos é de 0,30% ao ano sobre o valor total dos imóveis do Fundo.

Descubra também os dados dos seguintes Fundos de Investimento Imobiliários:

ALZR11 | ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA;

GRLV11 | CSHG GR LOUVEIRA FII.

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Melhores Fundos Imobiliários para 2020 em Dividendos

Conhecer os melhores fundos imobiliários do ano vai permitir que você tenha uma carteira de investimentos que gere uma renda mensal com os maiores dividendos em 2020. Em 2019 diversos fundos imobiliários (FIIs) tiveram uma rentabilidade acima de de 30%, como o GRLV11 que gerou um retorno de 31,58%. Essa forte valorização revela a alta demanda por esse investimento, sendo motivada principalmente pela queda na Taxa Selic e pela busca de uma renda mensal recorrente. Muitos Investidores estão considerando os FIIs como a nova renda fixa, por ser um investimento com maior potencial de valorização e menor risco, quando comparado com as ações. Agora você deve estar se perguntando quais são os melhores fundos imobiliários para 2020? Leia até o final e descubra como investir nos FIIs maiores pagadores de dividendos.

Melhores Fundos Imobiliários para 2020 em Dividendos

Existem diversos indicadores que podem ser utilizados para selecionar os melhores FIIs. Um dos mais procurados pelos investidores é o DY (Dividend Yield), que mede a distribuição dos dividendos nos últimos 12 meses, em outras palavras é a renda gerada dos aluguéis. Quanto maior o DY, maior será a renda mensal gerada pelo FII. Veja o ranking dos Melhores Fundos Imobiliários, com foco em dividendos: #NomeCódigoDY %1CSHG Top FOF IITFOF1117,752Renda de EscritóriosRDES1117,393BTG Pactual Corporate OfficeBRCR1116,164Edifício Almirante BarrosoFAMB11B14,635BB ProgressivoBBFI11B14,276Mérito Desenvolvimento ImobiliárioMFII1114,027Bradesco Carteira ImobiliáriaBCIA1113,888Caixa Rio BravoCXRI1112,659Max RetailMAXR1112,4710Hedge Top Fundo de Fundos 3HFOF1111,87 Fonte: Economática - Data de Fechamento 10/01/2020. Mas será que você deve ou não investir nesse ranking de 10 melhores fundos imobiliários? Agora quero fazer alerta: escolher fundos imobiliários apenas pelo maior dividendo é um erro. Você percebeu que destacamos a informação do Dividend Yield (DY) dos últimos 12 meses desses 10 FIIs. É evidente que o DY é muito importante — mas você não pode utilizá-lo como único indicador, pois ele nada mais é do que a relação entre os dividendos pagos e o valor da cota. O cálculo para chegar na % de Dividend Yield é muito simples: divida os dividendos pagos por cada cota (em 12 meses) pelo valor da cota. Você chegará num número que será multiplicado por 100 (por ser uma porcentagem). Evidente que esse indicativo é muito importante. Mas não pode ser o único analisado, o  resultado obtido pode incluir uma série de problemas como: amortização: que não reflete a renda gerada pelo FII, mas sim a distribuição de valores referente a venda de ativos do fundo.período de Renda Mínima Garantida (RMG):  o fundo imobiliário está pagando a renda mensal do próprio caixa do fundo, o dinheiro que você está recebendo não é proveniente de aluguéis. Você deve sempre buscar neste tipo de investimento: SegurançaRendimentos mensais constantes Mostrarei agora como selecionar os melhores fundos imobiliários para você receber uma renda mensal de aluguéis.

Como Selecionar os Melhores Fundos Imobiliários em 2020

Existem mais de 500 fundos imobiliários disponíveis no mercado, analisar todos seria um trabalho sem fim. Para escolher os melhores fundos imobiliários em 2020, dentre os 500 FIIs disponíveis, é necessário filtrar: Boa liquidez;Multi ativo;Multi inquilino;Sem RMG (Renda Mínima Garantida);Valor patrimonial coerente;Baixa vacância. Fundos com Boa Liquidez Comece selecionando os fundos com boa liquidez no mercado, para garantir que você consiga comprar e vender suas cotas com facilidade. Com esse filtro sobrará menos de 100 FIIs. Agora siga os próximos passos. Multi Ativo Fundos multi ativos possuem apenas diversos imóveis, o que torna eles mais seguros para investir. Se algo der errado com algum imóvel, o resto dos imóveis do fundo garantirão o seu investimento. Multi Inquilino Fundos Imobiliários que possuem diversos locatários são muito mais seguros. Se algo der errado com o inquilino, o restante garante a renda do fundo.  Sem Período de RMG (Renda Mínima Garantida) Evite fundos que pagam com dinheiro do próprio patrimônio um rendimento mensal mínimo por um período determinado. O fundo está pegando o seu dinheiro e simplesmente devolvendo para você, dando uma falsa sensação de rendimento. P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial) Coerente Selecione apenas os fundos imobiliários com preço adequado, a chance da cota se valorizar é bem maior. Compre FIIs com o PVPA máximo de 1. Evite Fundos de Desenvolvimento Evite comprar fundos de desenvolvimento, eles buscam ganhar dinheiro com incorporação imobiliária, por isso seus rendimentos são inconstantes e o seu risco é alto.  Quem investe em fundos imobiliários deve buscar por segurança e renda constante. Baixa Vacância Compre fundos que possuem poucos imóveis vagos, para garantir um bom rendimento e o pagamento dos dividendos.

Conclusão

Se você seguir esses passos vai investir nos melhores fundos imobiliários em 2020. Após aplicar esses critérios você terá apenas os bons fundos para investir, invista um pouco em cada tipo de fundo para criar uma carteira de investimentos diversificada. Essa estratégia de investimentos evita erros comuns dos investidores de FIIs, que podem colocar seu patrimônio em risco, como investir em um fundo com alto DY com apenas um inquilino. Para facilitar o seu trabalho produzi um ebook com os 3 melhores FIIs para receber aluguéis já no próximo mês, baixe agora uma cópia gratuita, clique aqui. Read the full article

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ALZR11 | ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA - Poupi Investimentos

O FII ALZR11 foi estabelecido mediante regime de condomínio fechado e através de prazo indeterminado de duração, tendo como administrador o BTG Pactual.

É classificado como um fundo do tipo tijolo, estando incluído no segmento misto, de acordo com o ranking dos Fundos Imobiliários.

O ALZR11 tem como objeto o investimento indireto ou direto em empreendimentos imobiliários não residenciais, excetuando-se plantas industriais pesadas e hospitais, e desde que cumpram os Critérios de Elegibilidade dos Ativos-Alvo.

O Fundo de Investimento Imobiliário tem como propósito a locação através de contratos denominados atípicos, “Built to Suit” e “Sale&LeaseBack”, os quais observem as condições mínimas de locação, assim como as políticas de investimento do FII.

Lembrando que, os ativos-alvo devem estar localizados no território brasileiro.

O FII ALZR11 tem 997.042 cotas emitidas e 3.733 cotistas, e, na atualidade, o valor patrimonial total é de R$ R$ 97.055.824,76.

A taxa de administração cobrada pelo Fundo é de 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido, sendo o mínimo de R$ 25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM. A taxa de gestão é de 0,70% ao ano sobre o patrimônio líquido e a taxa de escrituração é de  0,10% ao ano sobre o patrimônio líquido.

Veja também os dados dos seguintes Fundos de Investimento Imobiliários:

MGFF11 | MOGNO FUNDO DE FUNDOS FII;

GRLV11 | CSHG GR LOUVEIRA FII;

CBOP11 | CASTELO BRANCO OFFICE PARK.

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MGFF11 | MOGNO FUNDO DE FUNDOS FII - Poupi Investimentos

O FII MGFF11 foi instituído através de regime de condomínio fechado e por meio prazo indeterminado de duração, tendo como administrador o BTG Pactual.

É classificado como um fundo de fundos, de acordo com o ranking dos Fundos Imobiliários.

O Fundo MGFF11tem como objetivo o investimento em cotas de outros fundos de investimento imobiliário.

Deve-ser observar o limite mínimo de 67% e o máximo 100% do seu patrimônio líquido, assim como até 33% referente à letras de crédito imobiliário, letras imobiliárias garantidas, letras hipotecárias e certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM 401.

O Fundo MGFF11 tem 1.205.927 cotas emitidas e 3.165 investidores. A taxa de administração cobrada pelo fundo é de 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido, sendo o valor mínimo mensal de R$ 23.000,00 corrigido pelo IGPM.

A taxa de gestão é de 0,80% ao ano sobre patrimônio líquido. A taxa de escrituração é no valor de 0,30% ao ano sobre patrimônio líquido. Já a taxa de performance é de 20% em relação ao que exceder o maior entre IGPM+3% ou 4,5%.

Verifique também os dados dos Fundos de Investimento Imobiliários a seguir:

GRLV11 | CSHG GR LOUVEIRA FII;

CBOP11 | CASTELO BRANCO OFFICE PARK;

FAED11 – [ANHANGUERA EDUCACIONAL].

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GRLV11 | CSHG GR LOUVEIRA FII - Poupi Investimentos

O CSHG GR Louveira FII, negociado através do código GRLV11, tem como finalidade obter ganhos por meio de investimentos no condomínio GR Louveira, em Louveira/SP, que é voltado para operações de distribuição e logísticas.

O Fundo GRLV11 foi criado sob o regime de condomínio fechado e por meio de prazo de duração indeterminado, tendo como administrador CSHG Corretora de Valores S.A.

É classificado como um fundo do tipo tijolo, estando incluído no segmento de logísticas conforme o ranking dos Fundos Imobiliários.

O FII deverá manter o seu patrimônio líquido predominantemente investido no GR Louveira, para a exploração do imóvel em arrendamento, locação ou alienação.

O empreendimento está localizado a 600 metros da Rodovia Anhanguera e possui 16 módulos, de metragens entre 1.881 m² e 11.961 m², no total de 61.212,52 m², sendo que 13 módulos, equivalentes a 55.201,50 m², pertencem ao Fundo.

O Fundo GRLV11 tem 1.073.530 cotas emitidas e 1.874 investidores, e, na atualidade, o patrimônio total é de R$ 121.622.514,31. A taxa de administração cobrada pelo fundo é de 0,6% ao ano sobre o valor de mercado do fundo. Já a taxa do consultor imobiliário é de 0,15% ao ano em relação ao valor de mercado do fundo, após habite-se do imóvel.

Descubra também os dados dos seguintes Fundos de Investimento Imobiliários:

PORD11 | FUNDO POLO II | FII;

CBOP11 | CASTELO BRANCO OFFICE PARK.