#מנהטן

[beigale-shtuchim]

בשינוי נושא חד, אנשים שחיים אי שם בפאקינג מנהטן שטוענים ש"לשמוע על הג'נוסייד בעזה עושה להם טראומה" צריכים לסתום את הפה ולא לדבר שוב אף ��עם ❤️

[sexythingil]

תל אביב, המטרופולין השוקק של

תל אביב, המטרופולין השוקק של ישראל, ידועה בחיי הלילה התוססים שלה ובתרבות הפתוחה שלה. בין ההצעות הרבות שלה, היבט אחד שזכה לפופול��יות גוברת בשנים האחרונות הוא נוכחותן של נערות ליווי. מלווים מקצועיים אלה נותנים מענה למגוון רחב של לקוחות, ומעניקים שירות ייחודי ודיסקרטי שהפך לחלק מחוויית חיי הלילה של העיר. שירותי ליווי בתל אביב כרוכים בשכירת צעירות מקצועיות המלוות לקוחות לאירועים או מפגשים חברתיים שונים. בני לוויה אלה משכילים, מנומסים ומיומנים בהסתגלות למצבים חברתיים שונים. הם מספקים חברות ובידור, בין אם זה לאירוע עסקי, ארוחת ערב רומנטית או בילוי לילי בעיר. מה שמבדיל נערות ליווי בתל אביב מאלו שבחלקים אחרים של העולם הוא התמהיל התרבותי הייחודי שהן מגלמות. עיר זו מכונה לעתים קרובות "מנהטן הים תיכונית" בשל אורח החיים המהיר שלה ואוכלוסייתה המגוונת. תמהיל זה בא לידי ביטוי במגוון המגוון של נערות ליווי זמינות, עם שילוב של נשים מקומיות, כמו גם כאלה ממדינות אחרות, מה שהופך את הסצנה לחוויה רב תרבותית וקוסמופוליטית. אחת הסיבות העיקריות לפופולריות הגוברת של שירותי ליווי בתל אביב היא השירות האיכותי שמספקות נשים אלו. הלקוחות יכולים להיות סמוכים ובטוחים כי כל רצונותיהם וצרכיהם יטופלו, בדיסקרטיות ובמקצועיות מירבית. נערות ליווי עוברות הכשרה נמרצת ונבחרות בקפידה על מנת להבטיח שהן עומדות בסטנדרט המצופה על ידי לקוחותיהן. סיבה נוספת לצמיחת ענף זה בתל אביב היא העלייה במספר התיירים ואנשי העסקים המבקרים בעיר. מבקרים אלה מחפשים לעתים קרובות את חברתן של נערות ליווי כדי לשפר את החוויה שלהם ויש להם מדריך מקומי שיראה להם את הטוב ביותר ממה שיש לתל אביב להציע. מגמה זו קיבלה חיזוק גם מהמוניטין של העיר כאחד מיעדי המסיבות המובילים בעולם. גם נוכחותן של נערות ליווי בתל אביב עוררה דיון והעלתה שאלות לגבי האתיקה והחוקיות של המקצוע. בעוד שהזנות אינה חוקית בישראל, שירותי הליווי פועלים בתחום האפור החוקי. נשים אלה, המכונות "מלוות", אינן עוסקות בפעילות מינית עם לקוחותיהן אלא מציעות שירות מקיף ואישי יותר, הכולל אירועים חברתיים ושיחות אינטימיות. רבים טוענים כי נוכחותן של נערות ליווי בתל אביב משקפת את התרבות הליברלית והפתוחה של העיר, שבה לאנשים יש את החופש לבחור את אורח חייהם ואת מקצועם. תושבי תל אביב מתגאים בגיוון ובחשיבה המתקדמת של עירם, וזה כולל קבלה של שירותי ליווי כמקצוע לגיטימי. לסיכום, נערות ליווי בתל אביב יצרו נוכחות ייחודית בסצנת חיי הלילה של העיר והפכו לשירות מבוקש על ידי המקומיים והמבקרים כאחד. התעשייה ממשיכה לשגשג ולהתפתח, תוך מתן מענה לצרכים המגוונים והמשתנים של לקוחותיה. בין אם הם נתפסים כשנויים במחלוקת או מקובלים כחלק מהותי מהתרבות התל אביבית, אין להכחיש כי שירותי ליווי הפכו לחלק בלתי נפרד מזהותה של העיר.

[xoxoilanaandshaked]

בניין פלאטאיירון

ממוקם בשדרה החמישית 175 ברובע מנהטן, ניו יורק. בניין זה הושלם בשנת 1902 ומתנשא לגובה של 285 רגל (87 מטר), עם עשרים ושתיים קומות. עם השלמתו היה הבניין לא רק אחד הבניינים הגבוהים בעיר, אלא אחד הגבוהים בעולם.

תוכנן על ידי דניאל ברנהם כארמון רנסנס אנכי בסגנון בוז-אר (האומנויות היפות, סגנון שנשען על קישוט פיסולי וקווים מודרניים שמרניים עם שימוש במאפייני הרוקוקו, בארוק צרפתיים ואיטלקיים ושילוב גימור אימפסיוניסטי וריאליזם))

[brokerli]

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

New Post has been published on https://brokerli.com/%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9a-%d7%9e%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%99%d7%9c-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%a8%d7%94%d7%91/

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

כבר תקופה ארוכה שארה"ב מהווה יעד מועדף למשקיעים ישראלים.

הריבית האפסית בבנקים, לצד התייקרות מחירי הנדל"ן בארץ והתשואות הנמוכות, מושכים עוד ועוד אנשים לחיפוש עסקאות טובות יותר מעבר לים.

ועל אף שארצות הברית אכן מאפשרת לייצר השקעות עם תשואה גבוהה, משקיעים רבים מוטרדים מחוסר היכולת שלהם לשלוט במתרחש במדינת היעד ומאי הבנת השוק בו ישקיעו. החשש מובן ונכון, שכן משקיעים ישראלים רבים "נעקצו" לאורך השנים עקב חוסר ידע.

מחפשים הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל? הגעתם למקום הנכון.

אז מה צריך לדעת?

ראשית, לכל מדינה בארה"ב יש את החוקים שלה ולפעמים אף את המיסוי שלה, דבר שצריך להיבדק לעומק בטרם ההשקעה.

שנית, חשוב לוודא שהנכס נמצא באיזור עם פרמטרים טובים, כגון בתי ספר איכותיים, גני ילדים, מרכזי קניות ומוסדות ציבור נוספים, איזור עם אפשרויות תעסוקה רבות, רמת הכנסה טובה וכמובן רמת פשיעה נמוכה.

רצוי וחשוב להתרחק מעורקי תחבורה ראשיים, שדות תעופה וכו', שכן הדבר פוגע ברמת החיים של הדייר ומקשה על השכרת הנכס.

מעבר לכך, צריך לקחת בחשבון את כל ההוצ��ות הבאות:

דמי ניהול – עקב המרחק הגדול, נקודת המוצא היא שלא תנהלו את הנכס בעצמכם, אלא תשכרו את שירותיה של חברת ניהול שתנהל את הנכס עבורכם. חברות ניהול גובות 10% מההכנסה החודשית ולרוב גם חודש שכירות אחד בעת החלפת דייר.

Property tax – מחושבים באופן שנתי ולעיתים משולמים בתשלום אחד או שניים לאורך השנה. שימו לב שבעל הנכס תמיד משלם את מיסי הנכס ולא הדייר, לכן חשוב מאוד לתמחר זאת בחישוב התשואה.

ביטוח – משתנה מנכס לנכס, אך חשוב מאוד לבצע מסיבות שונות (מזג אוויר חורפי בצפון ארה"ב, הוריקנים בצידה הדרומי, צד ג' וכו').

תחזוקה – מכיוון שמרבית הנכסים די ישנים ולא נבנו מחדש ומהיסוד, נדרשת תחזוקה שוטפת במהלך השכרת הנכס. חברת הניהול אמנם מנהלת את הנכס, אך התשלום שמועבר אליה אינו כולל תיקונים ושיפוצים בנכס. לרוב מקובל לחשב סעיף זה כ-6% מההכנסה השנתית משכירויות, אך כמובן שמדובר בנתון משתנה.

דירה ריקה – לצערנו, מוסר התשלומים של הדייר האמריקאי רע מאוד. בשונה ממה שאנו מכירים בארץ, בארה"ב הדייר אינו מוסר 12 צ'קים מראש, אלא משלם חודש בחודשו. לא זאת בלבד, אלא שהדיירים בחלק לא קטן מהמקרים מאחרים בתשלום. מכיוון שכך, חשוב להכניס לחוזה מול הדייר סעיף שבו אם בוצע איחור בתשלום, יוטל עליו מעין קנס (“Late fee”). במידה והדייר אינו משלם, גם לא באיחור, אנו ניגשים להליך פינוי (נרחיב בהמשך). מכיוון שהדבר שכיח, אנו נוהגים להחסיר גם חודש אחד של שכירות בעבור דירה ריקה.

ועד בית – במידה ואתם קונים דירה בבניין, מה שמוגדר כ-condo, לרוב תצטרכו לשלם HOA או ועד בית כמו שאנחנו מכירים בארץ. הסכום משתנה מנכס לנכס. לעיתים תיאלצו לשלם דמי ועד גם בשכונות איכותיות או קומפלקסים ולכן מאוד חשוב לבדוק זאת מראש.

לכן, כשאומרים למשקיע שהוא צפוי לייצר תשואה מסוימת, עליו לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנ"ל, שמורידות את התשואה באופן משמעותי מאוד.

פינוי דיירים

כאמור, פינוי דייר שאינו משלם מהנכס הינו דבר נפוץ מאוד בארה"ב, בעיקר באיזורי C ו-D (איזורים פחות טובים). במצב כזה, נפנה להליך שנקרא Eviction, וכאן יש לוודא דבר חשוב מאוד- יש מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר ומדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הנכס. מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר הן כמובן מדינות פחות טובות להשקעה עבורנו, שכן ייקח המון זמן להוציא דייר שאינו משלם מהבית. לעומת זאת, במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית, ייקח כ-3 שבועות עד שנפנה את הדייר.

יש לקחת בחשבון שהוצאת הדייר מהנכס כרוכה בעלות משפטית של כמה מאות דולרים, ושלרוב הדייר משאיר את הנכס במצב לא טוב ויש לבצע שיפוץ לאחר לכתו מהבית.

��דקו הכל משפטית

בארה"ב יש חברות title, אשר מבצעות בדיקות מקיפות לנכס, על מנת לוודא שהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים (שיעבודים, עיקולים וכו').

וודאו שהנכס נרשם על שמכם או על החברה שפתחתם בטרם העברת הכספים.

אינספקשן ובדיקת מערכות

בטרם הרכישה, יש לבצע בדיק inspection לנכס, במסגרתה הבודק מוציא דוח ליקויים מלא. התמונות המסופקות ע"י המוכר ברוב המקרים אינן מצביעות כלל על מצבו האמיתי של הנכס. תקלות וליקויים בגג, ביסודות ובתשתיות הבית (חשמל, אינסטלציה), עשויות לגרור הוצאות בהיקף של אלפי עד עשרות אלפי דולרים. עדיף "לאבד" כמה מאות דולרים עבור הליך הבדיקה, מאשר להיכנס להוצאות אסטרונומיות בגין ליקויי הנכס.

בנוסף, וודאו כי הנכס עבר בדיקה מערכתית ומכנית על מנת לוודא שכל המערכות תקינות ועומדות בסטנדרטים של הממשל המקומי והפדרלי (HUD).

המלצתנו: שלמו לבעלי מקצוע

בין אם אתם הולכים לבצע את העסקה בעצמכם או דרך חברה אשר מוכרת/מתווכת את הנכס, רצוי שתקחו ליווי ממקצוענים בתחום, לפחות בעסקה הראשונה.

הייעוץ והליווי אמנם יעלו כמה אלפי דולרים, אבל הם בוודאות יחסכו מנסיונם טעויות ומפחי נפש. הייעוץ יהיה נייטרלי וחשוב לזכור זאת, כאשר ברור שלצד השני יש אינטרס מובהק. מטרת הליווי תהיה לבדוק את הכל מקצה לקצה-

בדיקת האיזור – ווידוא כי אכן מדובר באיזור טוב, שיאפשר להשכיר את הנכס בקלות ולמכור אותו בקלות בעתיד

שווי הנכס – ייראו שהמחיר הוא אכן מחיר השוק ואינו גבוה יותר, כפי שקורה עם המון חברות ישראליות

ניתוח בדיקת האינספקשן – משקיעים שכבר ביצעו השקעות, יודעים לעבור על דו"ח האינספקשן שמתקבל בבדיקה ו��כולים להעריך פחות או יותר את גובה ועלויות השיפוץ

בדיקה משפטית – יוודאו עבורכם שהנכס נקי ונבדק ע"י הטייטל, מועבר על שמכם וכו'

תכנית עסקית – תבוצע בדיקה מעמיקה למספרים ולהתכנות העסקית, כך תהיו בטוחים שצפי התשואה אכן הגיוני

צוות ברוקר לי ממליץ: לפני שאתם משקיעים את כספכם, תבדקו בקפידה את כל הפרמטרים המוזכרים לעיל, אל תקלו ראש – שכן השקעה מוצלחת יכולה להניב פירות ולשפר את עתידכם. בהצלחה!

מחפשים עסקים למכירה? נסו את ברוקרלי

[bapina-bahoshech]

באמת שבדרך כלל אין לי רגשות חזקים לגבי סרטים, אבל כל פעם שמזכירים לי שעושים סרט מפוצץ תקציב על רוברט אופנהיימר אני רוצה להרביץ למשהו

[fashionfilosophyjamiekreitman]

Shall we meet at the #fashioncafe? Great #poster found in #ladiesroom at #ciprianinyc. #art #sketch #fashion #nyc #grandcentral #42ndstreet #restroomdecor #styleinspo #fashionstatement #אופנה #פוסטר #שירותים #מנהטן #אומנות #סטייל

[shlomolevi]

EMPTY Manhattan! Today walked along Broadway. yes #coronavirus yes, #quarantine, but it’s still strange to see an empty manhattan. and only homeless people are not needed, despite the victorious reports of the authorities. There are no tourists and passers-by, there is no one to give them coins and singles, the places where they washed, in New York, these are the toilets of public libraries and the Starbucks are closed, and they have nowhere to go. and those who know homeless people in New York are mostly people with mental disorders and IMHO many other diseases caused by age and their lifestyle. nobody needs it. no one collects them does not feed, do not wash, at least I did not see. what these places usually look like #photoaqyn

ПУСТОЙ Manhattan ! сегодня прошёлся по бродвею. да короновирус да, карантин, но всё равно странно видеть пустой манхеттен. и только бомжи никомы не нужные несмотря на победные рапорты властей. туристов и прохожих нет, подавать им некому, места где они мылись, в нью йорке это туалеты общественных библиотек и старбаксы закрыты, да и в туалет им ходить некуда. причем те кто знают в нью йорке бомжи в основном люди с психическими отклонениями и подозреваю множеством других заболеваний вызванных возрастом и их образом жизни. никому не надо. никто их не собирает не кормит не моет,по крайней мере Я не увидел. как эти места выглядят обычно #photoaqyn

מנהטן ריקה! היום הלך לאורך הברודווי. כן קורונובירוס כן, הסגר, אבל עדיין מוזר לראות מאנהטן ריק. ורק חסרי בית אינם נחוצים, למרות הדיווחים המנצחים של הרשויות. אין תיירים ועוברים ושבים, אין מי שייתן להם, המקומות שבהם שטפו, בניו יורק, אלה השירותים של ספריות ציבוריות והסטארבקס סגורים, ואין להם לאן ללכת. ומי שמכיר אנשים חסרי בית בניו יורק הם בעיקר אנשים עם מוגבלות ש��לית ואני חושד במחלות רבות אחרות הנגרמות כתוצאה מגיל ואורח חייהם. אף אחד לא צריך את זה. אף אחד לא אוסף אותם לא מאכיל, לא שוטף, לפחות לא ראיתי. איך נראים המקומות האלה בדרך כלל #photoaqyn

Manhattan vacía! Hoy caminamos por el Broadway. sí coronovirus sí, cuarentena, pero aún es extraño ver un manhattan vacío. y solo no se necesitan personas sin hogar, a pesar de los informes victoriosos de las autoridades. no hay turistas y transeúntes, no hay nadie para darles, los lugares donde se lavaron, en Nueva York, estos son los baños de las bibliotecas públicas y los Starbucks están cerrados, y no tienen a dónde ir. y quienes conocen a personas sin hogar en Nueva York son en su mayoría personas con discapacidades mentales y sospecho que muchas otras enfermedades causadas por la edad y su estilo de vida. Nadie lo necesita. nadie los recoge no se alimenta, no se lava, al menos no lo vi. cómo se ven estos lugares #photoaqyn

[kruvi1200]

גידי פרדר כרוכב אופנוע במנהטן של שנות ה-80'

בשנת 1985 נחת גידי פרדר במנהטן. במשך 3 שנים הוא עבד (בין השאר כנהג לימוזינה), רכב על אופנועים, טייל, התחרה ובעיקר צבר חוויות לחיים שלמים. 31 שנים חלפו, והוא חזר לעיר, הפעם עם דנה בתו, במסגרת טיול לרגל גיוסה הקרב ובא לצה”ל.

הביקור החוזר בעיר, הוציא מגידי פוסטים נוסטלגים, נהדרים ומרתקים, המתארים את חייו בעיר באותם שנים, ואת החוויות שהובילו אותו בסופו של דבר, לכתוב במגזין מוטוהישראלי (ואח”כ גם…

[tzvika770]

ManhattAnt נמלה שחיה רק במנהטן ורק באיזור מיוחד מנהטאנט זו זן חדש של נמלה אשר נמצא רק בין רחובות 63-76 בניו יורק פרופסור בקולומביה גילה אותן ב2012 בזמנו הפנוי, הוא גילה שיש להם ריכוז גבוה של פחמן בגוף בגלל חשיפה ל Corn Syrup לקרוא עוד באנגלית על נמלת ניו יורק: לחצו כאן

[thecharacterbible]

1:1-צבא וכו’.

אמנות חזותית פאנק היא יצירות אמנות הקשורות לתת-תרבות הפאנק ולתנועת ללא גל. הוא נפוץ בעטיפות אלבומי פאנק רוק, פלאיירים לקונצרטים של פאנק ובזינז של פאנק, אך רווח גם במדיומים אחרים, כגון אמנות פלסטית, אמנויות הבמה, ספרות וקולנוע. הפאנק התבטא "באופן שונה אך עקבי" בתחומים תרבותיים שונים. הפאנק גם הוביל ללידתם של כמה תנועות: גל חדש, ללא גל, גל אפל, תעשייתי, הארדקור, קווירקור וכו', שלעתים מוצגות לראווה בגלריות אמנות ובחללי תצוגה. אסתטיקת הפאנק הייתה נדבך דומיננטי מ-1982 עד 1986 בגלריות האמנות הרבות של האיסט וילג' של מנהטן.

[i-hls]

מה עשו חיישנים על גגות מנהטן?

מבצעים צבאיים בסביבות אורבניות דורשים שימוש בטכנולוגיות יחודיות שאינן תמיד מיושמות בשדה הקרב המסורתי. מאפיינים אורבניים נוטים להגביל את התקשורת בשל חסימה או החזרה של אותות, רדיו או GPS ועוד. בניינים ומנהרות מייצגים פערים רבים בידע לגבי מה שנמצא בתוך חללים או מאחורי קירות. כמו כן, מבנים מגבילים את ה

https://i-hls.com/he/archives/96888

[yula-designs]

סולאר גרילה: תגובה בונה לשינויי אקלים - תערוכה מרתקת וחשובה במוזאון תל אביב

SOLAR GUERRILLA: CONSTRUCTIVE RESPONSES TO CLIMATE CHANGE 

בתקופה שבה תופעות אקלים קיצוניות הן בין הנושאים הבוערים בעולם, הולכים ומתחוורים נזקי הקפיטליזם והשפעתם ההרסנית על הסביבה.

התערוכה סולאר גרילה: תגובה בונה לשינויי אקלים עוסקת בעיר ככלי לשינוי ומוצגים בה מקרי מבחן מהערים שיקגו, מַסְדָר, הונג קונג, לונדון, קופנהגן, שנגחאי, ניו יורק ותל אביב. ההתגייסות של קהילות עירוניות מקומיות, משלבת דרכי פעולה רבות ושונות למלחמה בשינוי האקלים

נוכח שינוי האקלים הדרמטי וכדי שנוכל להשפיע באופן חיובי על עתידנו, נדרשת בחינה מחודשת של סגנון החיים העכשווי. רוב האנשים לא מקשרים בין הרגלי היומיום שלהם לבין השינויים החלים בסביבתם. יש לראות בערים סוכנות שינוי מובילות בדרך להבטחה של עתיד מקיים

הפרויקטים בתערוכה מאורגנים בשישה פרקים - 1.5 עד 2 מעלות צלזיוס, סולארפאנק, עיר ספוג, אנטי-ערפיח, גג שמש, גג שמש, בית פסיבי -  נושאים עכשוויים המעסיקים אדריכלים, מתכנני ערים ונוף, אקטיביסטים, מפתחי אפליקציות, מחלקות סביבה של עיריות, חברות טכנולוגיה, מעצבי מוצר וסופרי מדע בדיוני. כל פרק מציג גישה מקצועית – חברתית, פוליטית, סביבתית, טכנולוגית – המקדמת מערכת יחסים שונה עם כדור הארץ שעליו אנחנו חיים.

האור הטבעי המסונן דרך הקירות הירוקים - בניין צ׳ק-פוינט, תל-אביב

פרויקט בהובלת משרד ניר-קוץ אדריכלים 

פרויקט אנטי-ערפיח, בהובלת דן רוזנגארד, מבקש לסייע להפחתת זיהום האוויר ולתרום לאוויר נקי יותר בעתיד בעזרת סדרה של אביזרים ומִתקנים עירוניים, כמו מגדל נוגד-ערפיח, שיעמידו פתרונות מקומיים לאוויר נקי במרחבים ציבוריים.

מערכת תאורה טבעית למבנים

פאנלים סולאריים

.תחבורה ציבורית-אישית מהירה למַסְדָר-סיטי (2010 ואילך)המערכת נפתחה לציבור ב 28- בנובמבר 2010 והיא פועלת 18 שעות ביממה, נסיעה במכוניות אוטונומיות הפועלות לפי דרישה מתחנות עגינה לשימוש עצמאי.המכוניות מונעות בסוללות פוספט-ליתיום, המספקות טווח של שישים ק"מ לטעינה של שעה וחצי בתחנות העגינה.

.

בין פתרונות תכנוניים מערכתיים , טכנולוגיים ואדריכליים המוזכרים בתערוכה:

אריח האקלים: מערכת אקלימית לערים ,המציידת את המדרכה בפתרונות של טיפול במים,לייעול מחזור המים העירוני ומְתיעול מי הגשמים מהגגות ומהמדרכות  שיזרמו למקומות שנעשה בהם שימוש.

THE CLIMATE TILE © THIRD NATURE

אלקטריאון: כבישים לטעינה אלחוטית: פשוט תנהגו ברכב החשמלי בזמן שהסוללה נטענת מעצמה. הפתרון הוא מערכת דינמו-אלחוטית לתחבורה חשמלית – טכנולוגיה מהפכנית המצמצמת את הצורך בהטענת סוללת הרכב, שנטענת באופן ��לחוטי באמצעות תשתית מינימלית המותקנת מתחת לכביש.

Electric road © ElectReon, Bilderish

The BIG U

פוּתח בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית ניו-יורק, כחלק מסדרה גדולה יותר של השקעות בהגנה כוללת מפני הצפות בדרום מנהטן, במטרה לצמצם את סכנת ההצפה ולשלב את תוכניות ההגנה ברקמה האורבנית של השכונה. פיתח מערכת הגנה לטופוגרפיה הנמוכה של דרום מנהטן. מישור ההצפה של קו חוף זה, שאורכו 17 ק״מ, הוא ביתם של יותר מ 220- אלף בני אדם ומשכנם של כמה ממחוזות העסקים המרכזיים והגדולים בארצות-הברית.

Design and Development: Team led by the Bjarke Ingels Group, 2014

עוד מגוון פרויקטים בספר המלווה את התערוכה

התערוכה מלווה בספר עברית / אנגלית; 350 עמודים; כ- 230 דימויים. בהוצאה משותפת של מוז��און תל אביב לאמנות וההוצאה הגרמנית – HIRMER שיפיצו את הספר עם Thames & Hudson ו-The University of Chicago Press - הספר בנוי משישה פרקים המתבססים על נושאי העל בהם עוסקים מאמרי מקור מאת אנשי מקצוע מהתחום הרלוונטי.

וישנים ספרים נוספים בתחום בחנות המוזאון 

 אני יצאתי עם 2 ספרים להמשיך ולחקור עוד על פתרונות תכנוניים יצירתיים וחדשניים, ומקווה ליישם את הידע כמה שיותר מהר עם צוות מקצועי בעיר מגורי ולא רק   

אוצרת: מאיה ויניצקי

ייעוץ מדעי: ד״ר אורלי רונן

מעבדה לחדשנות וקיימות עירונית בבית ספר פורטר ללימודי סביבה

?מתי

18.7.19–15.12.19

?איפה

מוזאון תל אביב לאומנות שדרות שאול המלך 27, תל אביב-יפו

[sexythingil]

תל אביב, הידועה גם כ"עיר

תל אביב, הידועה גם כ"עיר שלא ישנה לעולם", היא מטרופולין תוסס ומגוון בישראל. זהו מרכז לעסקים, תרבות ובידור, והוא מכונה לעתים קרובות "מנהטן הים תיכונית". עם החופים המדהימים, חיי הלילה הסואנים והכלכלה המשגשגת, תל אביב הפכה גם ליעד מבוקש עבור תיירים, אנשי עסקים וזרים. לצד האטרקציות הרבות שלה, תל אביב ידועה גם בענף נערות הליווי שלה. נערות ליווי, או בכינוין הנפוץ "נערות שירות", הן נשים המספקות שירותי חברות ואינטימיות ללקוחות בתמורה לפיצוי כספי. אמנם יש סטיגמה שמוצמדת לענף הליווי, אבל זה מקצוע חוקי ומוסדר בתל אביב. בעיר שוק עצום ומגוון לשירותי ליווי, הנותן מענה לכל סוגי הלקוחות וצרכיהם הספציפיים. אחת הסיבות העיקריות לפופולריות של נערות ליווי בתל אביב היא התרבות המגוונת והפתוחה של העיר. תל אביב ידועה בערכיה הליברליים והפרוגרסיביים, והדבר בא לידי ביטוי בענף הליווי שלה. בעיר יש קהילת LGBTQ+ גדולה, ושירותי ליווי לקהילה זו זמינ��ם. קבלה זו והפתיחות כלפי השונות המינית הופכות את תל אביב ליעד אטרקטיבי הן עבור לקוחות והן עבור נערות ליווי. ענף הליווי בתל אביב אינו מוגבל לרחובות או למפעלים מפוקפקים. למעשה, סוכנויות ליווי יוקרתיות רבות פועלות בעיר, ומספקות שירותים דיסקרטיים ומקצועיים ללקוחותיהן. סוכנויות אלה מקיימות תהליכי מיון קפדניים למלווים שלהן, מה שמבטיח ללקוחותיהן חוויה איכותית ובטוחה. הסטנדרטים והמקצועיות של סוכנויות אלה הפכו את ענף הליווי למיינסטרים ומקובל יותר בעיר. יתר על כן, את הביקוש הגובר לשירותי ליווי בתל אביב ניתן לייחס לסצנה העסקית השוקקת של העיר. העיר היא ביתם של חברות וארגונים בינלאומיים רבים, אשר מתרגם זרם מתמיד של אנשי עסקים expats. גברים אלה מחפשים לעתים קרובות חברות במהלך שהותם בעיר, ושירותי ליווי מציעים פתרון קל ודיסקרטי. המלווים בתל אביב הם משכילים, רב לשוניים ויכולים לשמש כבני לוויה מושלמים עבור אנשי עסקים אלה, הן בחדר הישיבות והן מחוצה לו. תיירים רבים מחפשים גם את שירותיהן של נערות ליווי בתל אביב escortgirls1.com/center/tel-aviv/. כיעד תיירות פופולרי, העיר רואה זרם גבוה של תיירים כל השנה. תיירים אלה מחפשים לעתים קרובות חוויות ייחודיות ומרגשות, ושכירת ליווי היא אחת מהן. בעזרת שירותי ליווי, תיירים יכולים לחקור את חיי הלילה של העיר, ליהנות מהמטבח המקומי ולחוות את התרבות התוססת עם בן לוויה אטרקטיבי ובעל ידע לצידם. יתר על כן, שירותי ליווי בתל אביב יש השפעה גדולה על הכלכלה. עם הביקוש הגבוה לשירותיהם, מלווים בעיר יכולים להרוויח הכנסה ניכרת. זה לא רק עוזר להם כלכלית אלא גם מעצים אותם לנהל חיים עצמאיים ומספקים. בנוסף, הכנסות המיסים הנובעות מענף הליווי תורמות לכלכלת העיר ומבססות עוד יותר את מקומה כשחקנית מרכזית בשוק העולמי. לסיכום, ענף הליווי בתל אביב הוא חלק מבוסס ומשמעותי בתרבות ובכלכלה של העיר. עם תרבות פתוחה, כלכלה שוקקת ושוק מגוון, תל אביב מספקת סביבה מסבירת פנים ומקבלת עבור נערות ליווי ולקוחותיהן. אמנם ייתכנו תפיסות מוטעות סביב התעשייה, אך זהו מקצוע לגיטימי המספק חברות ואינטימיות ללקוחות בצורה בטוחה ומקצועית. לכן, בפעם הבאה שאתם מתכננים טיול לתל אביב, זכרו לשמור על ראש פתוח ולחקור את כל החוויות השונות שיש לעיר להציע, כולל תעשיית הליווי התוססת שלה.

[brokerli]

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

New Post has been published on https://brokerli.com/%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9a-%d7%9e%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%99%d7%9c-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%90%d7%a8%d7%94%d7%91/

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

כבר תקופה ארוכה שארה"ב מהווה יעד מועדף למשקיעים ישראלים.

הריבית האפסית בבנקים, לצד התייקרות מחירי הנדל"ן בארץ והתשואות הנמוכות, מושכים עוד ועוד אנשים לחיפוש עסקאות טובות יותר מעבר לים.

ועל אף שארצות הברית אכן מאפשרת לייצר השקעות עם תשואה גבוהה, משקיעים רבים מוטרדים מחוסר היכולת שלהם לשלוט במתרחש במדינת היעד ומאי הבנת השוק בו ישקיעו. החשש מובן ונכון, שכן משקיעים ישראלים רבים "נעקצו" לאורך השנים עקב חוסר ידע.

מחפשים הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל? הגעתם למקום הנכון.

אז מה צריך לדעת?

ראשית, לכל מדינה בארה"ב יש את החוקים שלה ולפעמים אף את המיסוי שלה, דבר שצריך להיבדק לעומק בטרם ההשקעה.

שנית, חשוב לוודא שהנכס נמצא באיזור עם פרמטרים טובים, כגון בתי ספר איכותיים, גני ילדים, מרכזי קניות ומוסדות ציבור נוספים, איזור עם אפשרויות תעסוקה רבות, רמת הכנסה טובה וכמובן רמת פשיעה נמוכה.

רצוי וחשוב להתרחק מעורקי תחבורה ראשיים, שדות תעופה וכו', שכן הדבר פוגע ברמת החיים של הדייר ומקשה על השכרת הנכס.

מעבר לכך, צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות הבאות:

דמי ניהול – עקב המרחק הגדול, נקודת המוצא היא שלא תנהלו את הנכס בעצמכם, אלא תשכרו את שירותיה של חברת ניהול שתנהל את הנכס עבורכם. חברות ניהול גובות 10% מההכנסה החודשית ולרוב גם חודש שכירות אחד בעת החלפת דייר.

Property tax – מחושבים באופן שנתי ולעיתים משולמים בתשלום אחד או שניים לאורך השנה. שימו לב שבעל הנכס תמיד משלם את מיסי הנכס ולא הדייר, לכן חשוב מאוד לתמחר זאת בחישוב התשואה.

ביטוח – משתנה מנכס לנכס, אך חשוב מאוד לבצע מסיבות שונות (מזג אוויר חורפי בצפון ארה"ב, הוריקנים בצידה הדרומי, צד ג' וכו').

תחזוקה – מכיוון שמרבית הנכסים די ישנים ולא נבנו מחדש ומהיסוד, נדרשת תחזוקה שוטפת במהלך השכרת הנכס. חברת הניהול אמנם מנהלת את הנכס, אך התשלום שמועבר אליה אינו כולל תיקונים ושיפוצים בנכס. לרוב מקובל לחשב סעיף זה כ-6% מההכנסה השנתית משכירויות, אך כמובן שמדובר בנתון משתנה.

דירה ריקה – לצערנו, מוסר התשלומים של הדייר האמריקאי רע מאוד. בשונה ממה שאנו מכירים בארץ, בארה"ב הדייר אינו מוסר 12 צ'קים מראש, אלא משלם חודש בחודשו. לא זאת בלבד, אלא שהדיירים בחלק לא קטן מהמקרים מאחרים בתשלום. מכיוון שכך, חשוב להכניס לחוזה מול הדייר סעיף שבו אם בוצע איחור בתשלום, יוטל עליו מעין קנס (“Late fee”). במידה והדייר אינו משלם, גם לא באיחור, אנו ניגשים להליך פינוי (נרחיב בהמשך). מכיוון שהדבר שכיח, אנו נוהגים להחסיר גם חודש אחד של שכירות בעבור דירה ריקה.

ועד בית – במידה ואתם קונים דירה בבניין, מה שמוגדר כ-condo, לרוב תצטרכו לשלם HOA או ועד בית כמו שאנחנו מכירים בארץ. הסכום משתנה מנכס לנכס. לעיתים תיאלצו לשלם דמי ועד גם בשכונות איכותיות או קומפלקסים ולכן מאוד חשוב לבדוק זאת מראש.

לכן, כשאומרים למשקיע שהוא צפוי לייצר תשואה מסוימת, עליו לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנ"ל, שמורידות את התשואה באופן משמעותי מאוד.

פינוי דיירים

כאמור, פינוי דייר שאינו משלם מהנכס הינו דבר נפוץ מאוד בארה"ב, בעיקר באיזורי C ו-D (איזורים פחות טובים). במצב כזה, נפנה להליך שנקרא Eviction, וכאן יש לוודא דבר חשוב מאוד- יש מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר ומדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הנכס. מדינות בהן החוק הוא לטובת הדייר הן כמובן מדינות פחות טובות להשקעה עבורנו, שכן ייקח המון זמן להוציא דייר שאינו משלם מהבית. לעומת זאת, במדינות בהן החוק הוא לטובת בעל הבית, ייקח כ-3 שבועות עד שנפנה את הדייר.

יש לקחת בחשבון שהוצאת הדייר מהנכס כרוכה בעלות משפטית של כמה מאות דולרים, ושלרוב הדייר משאיר את הנכס במצב לא טוב ויש לבצע שיפוץ לאחר לכתו מהבית.

בדקו הכל משפטית

בארה"ב יש חברות title, אשר מבצעות בדיקות מקיפות לנכס, על מנת לוודא שהוא נקי מזכויות צדדים שלישיים (שיעבודים, עיקולים וכו').

וודאו שהנכס נרשם על שמכם או על החברה שפתחתם בטרם העברת הכספים.

אינספקשן ובדיקת מערכות

בטרם הרכישה, יש לבצע בדיק inspection לנכס, במסגרתה הבודק מוציא דוח ליקויים מלא. התמונות המסופקות ע"י המוכר ברוב המקרים אינן מצביעות כלל על מצבו האמיתי של הנכס. תקלות וליקויים בגג, ביסודות ובתשתיות הבית (חשמל, אינסטלציה), עשויות לגרור הוצאות בהיקף של אלפי עד עשרות אלפי דולרים. עדיף "לאבד" כמה מאות דולרים עבור הליך הבדיקה, מאשר להיכנס להוצאות אסטרונומיות בגין ליקויי הנכס.

בנוסף, וודאו כי הנכס עבר בדיקה מערכתית ומכנית על מנת לוודא שכל המערכות תקינות ועומדות בסטנדרטים של הממשל המקומי והפדרלי (HUD).

המלצתנו: שלמו לבעלי מקצוע

בין אם אתם הולכים לבצע את העסקה בעצמכם או דרך חברה אשר מוכרת/מתווכת את הנכס, רצוי שתקחו ליווי ממקצוענים בתחום, לפחות בעסקה הראשונה.

הייעוץ והליווי אמנם יעלו כמה אלפי דולרים, אבל הם בוודאות יחסכו מנסיונם טעויות ומפחי נפש. הייעוץ יהיה נייטרלי וחשוב לזכור זאת, כאשר ברור שלצד השני יש אינטרס מובהק. מטרת הליווי תהיה לבדוק את הכל מקצה לקצה-

בדיקת האיזור – ווידוא כי אכן מדובר באיזור טוב, שיאפשר להשכיר את הנכס בקלות ולמכור אותו בקלות בעתיד

שווי הנכס – ייראו שהמחיר הוא אכן מחיר השוק ואינו גבוה יותר, כפי שקורה עם המון חברות ישראליות

ניתוח בדיקת האינספקשן – משקיעים שכבר ביצעו השקעות, יודעים לעבור על דו"ח האינספקשן שמתקבל בבדיקה ויכולים להעריך פחות או יותר את גובה ועלויות השיפוץ

בדיקה משפטית – יוודאו עבורכם שהנכס נקי ונבדק ע"י הטייטל, מועבר על שמכם וכו'

תכנית עסקית – תבוצע בדיקה מעמיקה למספרים ולהתכנות העסקית, כך תהיו בטוחים שצפי התשואה אכן הגיוני

צוות ברוקר לי ממליץ: לפני שאתם משקיעים את כספכם, תבדקו בקפידה את כל הפרמטרים המוזכרים לעיל, אל תקלו ראש – שכן השקעה מוצלחת יכולה להניב פירות ולשפר את עתידכם. בהצלחה!

מחפשים עסקים למכירה? נסו את ברוקרלי

[netoshai]

השקיעה? זו לא מנהטן זו אשדוד - לגור בעיר היפה בישראל! via Facebook http://bit.ly/2CM5AkE

[fashionfilosophyjamiekreitman]

We LOVE this video by @ggmadeit (scroll through for gorgeous lady wearing T-shirt saying “Yarn Ho”) of @prettycripple and me with @stevenbestudios whom it was truly an honor to #meetandgreet. He had one of THE MOST AWESOME booths and displays at @vogueknitlive. So #fashion so #fab. #knittersofinstagram #vogueknitting #knitting #fiber #yarn #colorfulyarn #fashiondesign #knitpurl #stitches #knittingneedles #pussyhat #gucciinspired #סריגה #תפוז #כונוס #מנהטן #אופנה #מעולה