#istanbul avukat | Explore Tumblr posts and blogs

bekpartners · 2 years ago

Text

Kiracı Tahliye Davası ve Şartları

Günümüzde artan fiyatlar ve hızla değişen ekonomik koşullar hem ev sahiplerini hem de kiracıları zor duruma düşürebilmektir. Ev sahiplerinin kiracıları bir şekilde evden çıkarmak, kiracılarınsa evden çıkmamak için verdikleri zorlu mücadeleler hukuki alanda bir çatışma doğurmaktadır. Ev sahipleri artan fahiş kira bedellerinden faydalanmak için çeşitli bahanelerle kiracılarını çıkartma veya kirayı arttırmak istemektedirler. Bu yazı genel anlamda kiracı tahliye davası konusunu ele almaktadır. Ancak yaşanan bu ihtilafın çözümü adına da atılması gereken hukuki adımları açıklamaktadır.

Tahliye Nedenleri

Ev sahibinin kiracısını çıkartabilme yolları vardır. Bunun için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan en önemlisi; ihtiyaç halidir. Ev sahibinin kiraya verdiği evde oturmakta menfaati, o eve kesin bir şekilde ihtiyacı olmalıdır. Eğer ev sahibinin aynı bölgede başka bir evi yoksa bu evin gerçekten ev sahibi ya da alt-üst yakınlarından birinin ihtiyacı mecburiyeti ile kiracı çıkarılmak istendiği takdirde ev sahibi kiracıya karşı dava açılabilmektedir.

Peki hangi durumlarda kiracı tahliye edilir? Bu sorunun cevabına bakalım.

Yukarıda açıklanan bilgilere dayanarak konuyu özetleyecek olursak. Kiracıyı evden çıkartma şartları;

Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi;

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imk��nsız ise tahliyesi;

Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir.

İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Ev sahibi zorunluluk halini ispatlaması halinde kiracısını evden çıkarabilecektir.

Evde Kendim Oturmak İstiyorum Kiracımı Nasıl Çıkartabilirim?

Ev sahipleri günümüzde kiracılarını evde kendileri oturacakları gerekçesiyle çıkartmaya çalışsalar da ilgili kanun bu nedeni tek başına yeterli kabul etmemektedir. 2011 yılında yürürlüğe giren “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’’ ile kiracıların hakları korunmaktadır. Ev sahibinin eve ihtiyacının olması, kiracının mülkte on yıldır ikamet etmesi, ev sahibinin tadilat yapmak istemesi, kiracının kira ödemesini yapmaması, ev sahibinin değişmesi gibi haklı sebepleri olduğu durumda kiracıyı çıkarmak adına ihtarname çekilebilir.

Ev sahibi evde kendi oturacaksa ya da yakınlarının ihtiyacı varsa kiracıya tahliye davası açabilir. Böyle durumlarda; kanunlar kiracıyı koruma adına 3 yıl süreyle mevcut kiracının evi başkasına kiralamasını yasaklamıştır. Ev sahibinin aynı lokasyonda başka evi olması da kiracıyı çıkarmaya engel olacak en önemli sebeplerdendir.

Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 hükmü ev sahiplerinin imdadına yetişmektedir. Bu hükme göre, kiracı kendine düşen borçları düzenli biçimde yerine getirse ve kira sözleşmesinin koşullarına uysa dahi, kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu hasıl olursa, kiracıya karşı süresinde kiracı tahliye davası açabilme hakkına sahip olacaktır.

İhtiyacın Kapsamı

Kira sözleşmesinin kurulması sırasında var olmayan fakat sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin bazı nedenler de tahliye davasının konusunu oluşturabilir. Yargıtay’ın kararlarına göre, kiraya verenin sağlık nedeniyle kiracının oturmakta olduğu yerde oturmasının gerekmesi bir tahliye nedeni olabilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturmakta olduğu daireyi kiracısına teklif etmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle kiracı tahliye davası açılabilmesi için, gerçekten de kiraya verenin gereksinim duyması ve bunun içten olması gerekir.

Bu nedenle, salt kiracıyı çıkarıp bir ahbabına kiralamak, kira parasını istediğince arttırmak, gereksinimi karşılayan evi olduğu halde kiradaki evini birkaç aylığına yazlık olarak kullanmak üzere kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi ya da bir taşınmaz boşaldığı halde onu kiraya vererek başka bir kiracısını gereksinme nedeniyle taşınmazdan çıkarmak istemesi gibi durumlarda istemin içten olmadığı kabul edilir ve davası reddedilir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Ev sahibinin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca başka kişilere kiralamayacağı durumu kanunda “Yeniden kiralama yasağı” başlıklı TBK 355 hükmünde güvence altına alınmıştır. Hükme göre; “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksız��n, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Ev Sahibi Kiracıyı Ne Kadar Sürede Çıkartabilir?

Ev sahibi taşınmazına kendi oturmak isterse ilk önce noter aracılığı ile ihtiyaç sebebiyle kiracısına ihtar çekmelidir. Bu ihtarı çekmek için bir süre yoktur ev sahibinin ne zaman ihtiyacı doğmuşsa ihtarını çekebilir. İhtarda kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.

Ancak bu ihtara rağmen kiracı hemen evi boşaltmak zorunda değildir. İsterse ihtardan sonra 6 ay daha evde oturabilir. 6 ay sonunda kiracı evi hala boşaltmamışsa ev sahibi kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye istemli davasını açabilir. Bu davada ev sahibi, kiracının oturduğu eve ihtiyacını kendisi ispatlamak zorunda kalacaktır. Ayrıca ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Diğer Yolları

Kiracının kiralanan taşınmazda en az 1+10 yıldır ikamet ediyor olması halinde kiracı bildirimle her zaman tahliye edilebilir. Eğer kiracı evde ikamet etmekte bahsi geçen bu süreyi doldurmadıysa ve ev sahibi de evi kullanmaktaki ihtiyacını ispatlayamazsa diğer nedenlere dayanarak tahliye davası açılabilecektir. Anılan bu nedenler; kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli haller ve kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmasıdır.

Önemli neden taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilmeyen sebeplerden de doğabilir. Hiç şüphesiz bu sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Hangi sebebin bu nitelikte olduğu, her bir kira sözleşmesi açısından tarafların menfaatleri karşılaştırmak suretiyle tespit edilmelidir. Kiracının başka bir şehre tayini çıkması, kiracının kiraya vereni darp etmesi vb. gibi sebepler önemli nedenlerdir.

Kiracımı Çıkarmak Değil Kirayı Artırmak İstiyorum Ne Yapabilirim?

Kira fiyatları hızla artarken kiralarının çok alt seviyede kaldığını düşünen ev sahipleri için ‘mal sahibi uyarlama davası’ açma hakkı söz konusudur.

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır.

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılır.

Kira uyarlama davası açılabilmesi için; Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü hal herkes için geçerli, objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olması gerekir. Olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmamalıdır.

Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir.

Kiracımı Evden Nasıl Çıkartırım?

Yukarıda açıklanan bilgilere dayanarak, hukuki yollardan kiracıyı evden çıkartmanın yolları nelerdir? Şimdi bunlara bir göz atalım.

İhtiyaç Hali

Kiracıyı evden çıkartmanın ilki ve en önemli adımı ihtiyaç halidir. Ev sahibinin kiraya verdiği evde oturmakta menfaati, o eve kesin bir şekilde ihtiyacı olmalıdır. Eğer ev sahibinin aynı bölgede başka bir evi daha varsa, bu eve ihtiyacı olmadığı düşünülerek, kiracıyı çıkarma hakkı elinden alınacaktır. Bu evin gerçekten ev sahibi ya da alt-üst yakınlarından birinin ihtiyacı mecburiyeti ile kiracı çıkarılmak istendiği takdirde ev sahibi kiracıya karşı dava açılabilmektedir.

Tahliye Davası

Tahliye davası, ev sahibinin kiracısını evden çıkarmak için oluşturduğu bir dava çeşididir. Kiracının evden çıkması amaç edinilerek açılmaktadır. Tahliye davası açılabilmesi için davayı açan kişinin evi kullanmak ihtiyacı olduğunu ortaya koyması gerekmektedir. Ev sahibinin gereksinim nedeniyle kiracısını tahliye ettirdiği taşınmazını 3 yıl boyunca başka kişilere kiralamayacağı

Sağlık Nedenleri

Yargıtay’ın kararlarına göre, kiraya verenin sağlık nedeniyle kiracının oturmakta olduğu yerde oturmasının gerekmesi bir tahliye nedeni olabilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturmakta olduğu daireyi kiracısına teklif etmesi gerekir. Gereksinim nedeniyle kiracı tahliye davası açılabilmesi için, gerçekten de kiraya verenin gereksinim duyması ve bunun içten olması gerekir.

Kiralananın Yeniden İnşası

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi istenebilir.

Evi yeni satın almış olmak

Kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi karşılamak üzere tahliye davası açılabilir ve kiralananın tahliyesi istenebilir.

TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Bu sebepler, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliyesi; ve de kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olarak sıralanabilir. İlgili yasa maddeleri kapsamında belirtilen tahliye kriteri, zorunlu ihtiyaç sebebine dayanmaktadır. Ev sahibi zorunluluk halini ispatlaması halinde kiracısını evden çıkarabilecektir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki anlaşmanın çözülememesi halinde bir avukat yardımıyla sonuca gidilmesi mümkündür.

#kiracı #tahliye #ev sahibi #hukuk #avukat #ankara #istanbul

2 notes · View notes

aslanduranhukuk · 6 months ago

Text

Görevden Uzaklaştırma ve Hak Arama Yolları

Görevden uzaklaştırma, 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu’nun 137. ve devamı maddelerinde düzenlenen bir tedbirdir. Bu yazıda, görevden uzaklaştırma tedbirinin tanımı, süresi, itiraz ve dava süreçleri, memurun hakları gibi konulara detaylı bir şekilde değineceğiz. Makale, memur, polis, jandarma, asker gibi görevden uzaklaştırma tedbiri ile karşı karşıya kalan kamu görevlileri için kapsamlı bir rehber sunmaktadır.

Görevden Uzaklaştırma Nedir?

Görevden uzaklaştırma, hizmette fiilen bulunması sakıncalı görülen memura, geçici olarak görev ve yetkilerinden el çektirilmesi işlemidir. Bu tedbirin amacı, açılan bir soruşturmanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesini sağlamaktır. Görevden uzaklaştırma, soruşturmanın herhangi bir aşamasında alınabilir ve hatta soruşturma açılmadan önce de uygulanabilir. Ancak, görevden uzaklaştırma kararı verilen memur hakkında, bu kararın verildiği tarihten itibaren on iş günü içinde soruşturmaya başlanması zorunludur.

Görevden Uzaklaştırma Kararını Kim Verir?

Görevden uzaklaştırma kararını vermeye yetkili makamlar şu şekildedir:

Atamaya yetkili amirler

Bakanlık ve genel müdürlük müfettişleri

İllerde valiler

İlçelerde kaymakamlar

Bu makamlar, memurun görevden uzaklaştırılması konusunda karar verme yetkisine sahiptirler.

Görevden Uzaklaştırma Kararının Süresi Ne Kadardır?

Görevden uzaklaştırma süresi, disiplin kovuşturması ve ceza kovuşturması durumlarına göre değişiklik gösterir. Disiplin kovuşturması nedeniyle verilen görevden uzaklaştırma en fazla üç ay sürebilir. Bu süre sonunda, hakkında bir karar verilmemişse memur görevine iade edilir. Ceza kovuşturması nedeniyle görevden uzaklaştırılmışsa, yetkili amir her iki ayda bir durumu inceleyerek memurun görevine dönüp dönmemesi hakkında karar verir ve bu kararı ilgiliye yazılı olarak bildirir.

Görevden Uzaklaştırma Kararına Karşı İtiraz

Görevden uzaklaştırma kararına karşı itiraz yolu bulunmamaktadır. Ancak, bu karara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. İptal davasının yanı sıra, şartları oluşmuşsa maddi ve manevi tazminat davası da açılabilir. İdarenin her türlü iş ve eylemine karşı yargı yolu açıktır ve idari işlemlerin hukuka aykırılık gerekçesiyle iptali için dava açma hakkı bulunmaktadır.

Görevden Uzaklaştırma Tedbirine Karşı Dava Nasıl Açılır?

Anayasa’nın 125. maddesi gereğince, idarenin her türlü iş ve eylemine karşı yargı yolu açıktır. Görevden uzaklaştırma tedbirinin hukuka aykırı olduğunu düşünen memur, tedbirin uygulanmasından itibaren 60 gün içinde idari mahkemelerde iptal davası açabilir. Dava açmak için gerekli olan hukuka aykırılık gerekçeleri; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden olmalıdır.

Görevden Uzaklaştırma Kararının Kaldırılması

657 sayılı Devlet Memurları Kanunu’nun 143. maddesine göre, görevden uzaklaştırma kararı şu durumlarda kaldırılır:

Haklarında memurluktan çıkarma dışında bir disiplin cezası verilenler

Yargılamanın menine veya beraatine karar verilenler

Hükümden evvel haklarındaki kovuşturma genel af ile kaldırılanlar

Memurluğa engel olmayacak bir ceza ile hükümlü olup cezası ertelenenler

Bu kararların kesinleşmesi halinde, haklarındaki görevden uzaklaştırma tedbiri kaldırılır.

Görevinden Uzaklaştırılan Memurun Hak ve Yükümlülükleri

Görevinden uzaklaştırılan memurun bazı hak ve yükümlülükleri devam eder. Aylık hakları, sosyal haklar ve yardımlardan faydalanma durumları bu süreçte belirli kısıtlamalarla devam eder.

Görevinden Uzaklaştırılan Memurun Aylık Hakkı

Göreviyle ilgili olsun ya da olmasın herhangi bir suçtan tutuklanan veya gözaltına alınan memurlara bu süre içinde aylıklarının üçte ikisi ödenir. Göreve dönülmesi durumunda eksik yatırılan miktar toplu bir şekilde geri ödenir. Ceza kovuşturmasının sonucunda mahkûmiyet hükmü kesinleşinceye kadar memurun hak ve yükümlülükleri devam eder.

Görevinden Uzaklaştırılan Memurun Sosyal Hakları

657 sayılı Kanun’un 187-213. maddelerinde düzenlenen sosyal hak ve yardımlar, görevden uzaklaştırılan memurlar için de büyük ölçüde devam eder. Emeklilik hakkı, çocuk yardım ödeneği, aile yardımı ödeneği, doğum yardımı, tedavi ve cenaze giderleri yardımı gibi sosyal yardımlardan yararlanmaya devam ederler. Ancak emeklilik hakkı ve lojman kullanımı konusunda bazı sınırlamalar vardır.

Görevden Uzaklaştırmanın Sonuçları

Görevden uzaklaştırma, memuriyetin sona ermesi anlamına gelmez. Bu tedbir geçici bir önlemdir ve memurun özlük hakları bazı kısıtlamalarla devam eder. Görevden uzaklaştırmanın kaldırılmasının ardından memur görevine geri döner ve hakları tam olarak iade edilir.

Sonuç

Görevden uzaklaştırma, kamu görevlileri için oldukça önemli ve hassas bir süreçtir. Bu süreçte, memurların haklarını bilmesi ve hukuki yollarla savunması büyük önem taşır. Görevden uzaklaştırma tedbirine karşı açılacak davalar ve itiraz süreçleri hakkında bilgi sahibi olmak, bu süreçte memurun mağduriyetini en aza indirecektir. Kamu görevlileri, görevden uzaklaştırma kararlarına karşı haklarını korumak için hukuki danışmanlık almalı ve süreci yakından takip etmelidir. Bu konuda uzman bir idare avukatı ile yola çıkmak ve hizmet almak önemlidir.

#memur #asker #hukuk #avukat #ceza #ankara #istanbul #izmir

1 note · View note