#avison young

[importantcollectionchaosthings]

Parki handlowe w Polsce – kanibalizacja czy synergia?

FRAGMENT ZACZERPNIĘTY Z: Parki handlowe i obiekty typu convenience - raport inwestycyjny

Przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Kanibalizacja czy synergia?

Od 2020 roku małe i średnie parki handlowe dynamicznie rozwijają się na polskim rynku. Mimo, że rynek handlowy osiągnął już dojrzałość i jest w fazie nasycenia, parki handlowe oraz formaty convenience skutecznie wyodrębniły swoją niszę. Trend na zakupy typu convenience był dostrzegalny już przed pandemią, co manifestowało się spadkiem zainteresowania dużymi hipermarketami oraz redukcją ich powierzchni. Konsumenci coraz chętniej dokonują szybkich i wygodnych zakupów niezbędnych artykułów. Po marcu 2020 roku trend związany z szybkimi zakupami blisko domu jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu. Ludzie zaczęli odkrywać lokalną ofertę handlową w swojej okolicy, ponieważ w wyniku wielu restrykcji większość klientów pozostawała w domach.

Parki handlowe stały się odpowiedzią na rosnący popyt na lokalne zakupy oraz te zorientowane na wygodę. Zazwyczaj są one zlokalizowane na kluczowych obszarach, takich jak gęsto zaludnione strefy mieszkalne, na trasach dojazdowych lub na obrzeżach miast, w pobliżu głównych dróg, często sąsiadując z już istniejącymi obiektami handlowymi. Ich zróżnicowany dobór najemców ma na celu ułatwienie codziennych zakupów w jednym, wygodnym miejscu. Dodatkowo, prosty układ tych parków, z osobnymi wejściami do każdego lokalu oraz parkingiem bezpośrednio przylegającym do sklepów, zapewnia szybkie i wygodne doświadczenie zakupowe.

Ze względu na odmienny cel i ofertę, parki handlowe, pomimo swojego szybkiego rozwoju, nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi. Dowodem na to jest powrót wyników centrów handlowych do poziomów sprzed pandemii. Parki handlowe pełnią inną rolę w krajobrazie handlowym w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych, w których odwiedzający poszukują nie tylko podstawowych artykułów, ale również marek premium, oferty gastronomicznej, rozrywkowej oraz rekreacyjnej. Odmienne funkcje, rozmiary, układy i dobór najemców każdego z formatów zapewniają, że ich oferta jest komplementarna, a nie konkurencyjna.

Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem.

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal realizowane jest w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią zakupy online stanowiły jedynie 5,6% całkowitej sprzedaży detalicznej. Po wybuchu pandemii w marcu 2020 roku, sprzedaż internetowa gwałtownie wzrosła, osiągając niemal 12% w okresach lockdownu. Od tego momentu udział e-commerce ustabilizował się i w lipcu 2024 roku był na poziomie 8,8% (GUS). Sezonowe wzrosty sprzedaży online są nadal widoczne na przełomie roku, zwłaszcza podczas takich wydarzeń jak Black Friday, Święta Bożego Narodzenia czy różnego rodzaju promocje. Rosnące znaczenie e-commerce wpływa na centra handlowe w kontekście strategii omnichannel, stawiając przed nimi różne wyzwania dotyczące komunikacji i brandingu, które mają na celu poprawę ogólnego doświadczenia zakupowego.

Parki handlowe, które są dedykowane podstawowym zakupom zaspokajającym codzienne potrzeby, nie są w dużym stopniu dotknięte rosnącą rolą sprzedaży online. Klienci regularnie odwiedzają parki handlowe, a oferta convenience charakteryzuje się natychmiastowymi, stacjonarnymi zakupami. Dodatkowo, oferta w modelu off-price oraz często zmieniający się asortyment zachęcają klientów do spontanicznych wizyt. Powyższe nastawienie konsumentów zostało potwierdzone przez rezygnację firmy Pepco z strategii rozwoju sprzedaży internetowej. Pepco, będący jednym z najpopularniejszych detalistów oferujących niskie ceny, wycofało się ze sprzedaży online już po roku funkcjonowania. Oferta off-price, będąca podstawą działalności tej sieci, w połączeniu z relatywnie niską średnią wartością koszyka, uniemożliwiła stworzenie opłacalnej sprzedaży online – klienci wolą odwiedzać sklep stacjonarny, niż ponosić koszty dostawy.

Z biegiem czasu coraz wyraźniej widoczna jest synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi. Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie poprzez tradycyjne rozbudowy, lecz poprzez budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji, parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu całkowitej liczby odwiedzających. W rezultacie, parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych.

Czy są jeszcze jakieś „białe plamy”?

Prognozy wskazują, że w 2025 roku nowa podaż parków handlowych przekroczy 500 000 mkw, co stanowi rekordowy poziom nowo oddanej powierzchni w tym segmencie. Równocześnie, małe formaty handlowe typu convenience (poniżej 5 000 mkw GLA) cieszą się rosnącą popularnością w całym kraju. Czy zatem wciąż istnieje potencjał dla nowych parków handlowych? Kluczowi uczestnicy rynku wskazują, że segment parków handlowych i obiektów typu convenience jest daleki od nasycenia i w najbliższych latach będzie się wciąż intensywnie rozwijał. Dokładne prognozowanie momentu nasycenia rynku pozostaje wyzwaniem.

„Inwestorzy obecnie intensywnie nabywają aktywa, nie zwracając szczególnej uwagi na potencjalne nasycenie rynku. Celem tych działań jest szybkie zabezpieczenie najatrakcyjniejszych nieruchomości, zanim dojrzałość rynku stanie się oczywista. W najbliższym czasie na rynku pojawią się starsze, bardziej przystępne cenowo parki handlowe, a równocześnie w ich otoczeniu będą rozwijane nowe obiekty, które przyciągną najemców. W rezultacie starsze parki handlowe będą musiały szukać alternatywnych najemców, takie jak parki trampolin, przedszkola czy inne formy działalności. Tę transformację będziemy obserwować w nadchodzących latach.” – Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Obecnie, blisko 18 milionów osób w Polsce mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem od parków handlowych, co stanowi 47% populacji, która ma łatwy dostęp do tych obiektów. Analiza ta obejmuje zarówno działające parki handlowe, jak i te w budowie powyżej 5 000 mkw GLA. W przypadku wydłużenia czasu dojazdu lub uwzględnienia małych obiektów typu convenience, strefa zasięgu znacznie się poszerza, obejmując również mniejsze miejscowości i gminy.

Rozwój oferty parków handlowych i obiektów typu convenience w małych miejscowościach wymaga kompleksowych analiz przestrzennych, a także odpowiedniej wielkości projektu i oferty. Małe miasta często oddziałują na otaczające obszary wiejskie, co sprawia, że teoretyczny zasięg oddziaływania sięga znacznie poza granice miasta. W związku z tym potencjał demograficzny i ekonomiczny lokalizacji wynika z analizy catchment area i lokalnej oferty handlowej, z uwzględnieniem atrakcyjności poszczególnych obszarów. Niektóre małe miejscowości charakteryzują się bardzo wysokim wskaźnikiem koncentracji handlu detalicznego, gdy obroty w handlu detalicznym przewyższają siłę nabywczą mieszkańców miasta.

[jobkash]

Senior Property Accountant

OverviewAvison Young is looking for a Property Accountant to join our accounting department. The position will be responsible for managing the accounting and reporting for commercial buildings, overseeing the revenue reporting and lease accounting to ensure accuracy and efficiency. Experience using MRI/YARDI is requiredResponsibilities Prepare financial statements Prepare monthly recoveries…

[outsourcingowy]

Polska: Sektor biurowy w okresie przejściowej hibernacji

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.

Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.

„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.     

Bezkonkurencyjna Warszawa   

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.

Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

W cenie tańsze aktywa

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.

Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.

Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.  

Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.   

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

W nowy rok z optymizmem

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.    

Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.  

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.  

Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

[dompress]

Polska: Sektor biurowy w okresie przejściowej hibernacji

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Spadek wolumenu inwestycyjnego, który notowany jest w tym roku we wszystkich sektorach rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, najbardziej widoczny jest w segmencie biurowym. Pomimo względnego ożywienia, jakie można było zaobserwować pod koniec lata, całkowita wartość wolumenu transakcyjnego zarejestrowanego w okresie Q1-Q3 2023 roku wyniosła zaledwie ok. 1,7 mld euro, z czego tylko ok. 267 mln euro przypadło na aktywa biurowe.

Jednak w tym czasie spowolnienia, jest również miejsce na sukcesy. Zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young ma na swoim koncie ok. 1/3 zrealizowanych transakcji w tym sektorze – zarówno pod względem wolumenu jak i liczby transakcji.

„Liczby potwierdzają wyraźnie spowolnienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak transakcje dalej się toczą. W porównaniu z innymi krajami w Europie, Polska wydaje się być jednym z bardziej aktywnych rynków. I tak jak w czasie pandemii COVID-19, inwestorzy adaptują się do zmieniających się warunków, weryfikując posiadane aktywa i strategie inwestycyjne.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.     

Bezkonkurencyjna Warszawa   

W 2022 roku w centrum zainteresowania inwestorów były głównie miasta regionalne, w których zawarto 15 z 21 transakcji biurowych. W tym roku inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi skoncentrowali swoją uwagę wyłącznie na rynku warszawskim.

Od ostatniego roku zmianie uległ także rodzaj aktywów, na których skupiają się inwestorzy. W 2022 roku przeważały transakcje z udziałem obiektów typu „core” lub „core+”, co można odczytać jako wybór strategii niskiego ryzyka. W tym roku, poza nieruchomościami „core+”, widoczne jest też zainteresowanie aktywami „value-add” i oportunistycznymi, przeznaczonymi do przebudowy lub zmiany funkcji – co z kolei świadczy o tendencji do szukania okazji inwestycyjnych.

W cenie tańsze aktywa

Od początku roku inwestorzy wykazywali szczególne zainteresowanie tańszymi obszarami poza centrum Warszawy, w tym obszarem Mokotowa i Służewca. Zespół Avison Young sfinalizował w ostatnim czasie aż dwie transakcje w tej okolicy (Obrzeżna Center i HOL 7.7), a i kolejne projekty są w trakcie negocjacji. Jednak przedmiotem największych transakcji były aktywa zlokalizowane w centrum Warszawy.

Największą transakcją do końca III kw., której wartość wynosiła prawie 70 milionów euro, był zakup budynku Wola Retro przez węgierski fundusz Adventum, gdzie dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował sprzedającą Develię. Druga największa transakcja dotyczyła Warta Tower, która przejęta została przez Cornerstone, co potwierdza rosnącą aktywność polskiego kapitału, szczególnie w przypadku nieruchomości typu „value-add” i oportunistycznych.

Avison Young zwraca uwagę, że mimo znacznie mniejszego całkowitego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w 2023 roku pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. Płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu I-III kw. 2016 i 2017 roku, ale średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy.

W strukturze transakcji biurowych dominują mniejsze projekty. Brakuje przejęć większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie. Głównymi powodami zastoju w sektorze biurowym, obok utrzymującego się jeszcze w pierwszej połowie 2023 roku rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących są wysokie koszty finansowania zakupu oraz postrzeganie nieruchomości biurowych jako mniej stabilnych inwestycji ze względu na upowszechnienie się hybrydowego modelu pracy.  

Inwestorzy regionalni i kapitał rodzimy

Globalne fundusze instytucjonalne pozostają nadal w uśpieniu. Brak konkurencji z ich strony wykorzystują inwestorzy lokalni i biznes prywatny. Większość kapitału zainwestowanego w tym roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziła z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) oraz krajów bałtyckich. W pierwszej połowie 2023 roku udział inwestorów z regionu CEE w całkowitym wolumenie transakcji w Polsce wyniósł 45 proc. To o 20 proc. więcej niż w latach 2020-2022.   

Innym źródłem kapitału, który korzysta z ograniczonej konkurencji i wchodzi do gry jest kapitał rodzimy, który poszukuje w sektorze nieruchomości komercyjnych okazji i obniżek cen. Można go podzielić na dwie grupy. Jedna to firmy z polskim kapitałem, które wykorzystują spowolnienie, są w stanie odpowiednio oszacować ryzyko i zabezpieczyć finansowanie oraz sfinalizować dobrą transakcję. Druga grupa to „family offices”, zamożne osoby, reprezentujące bogate rodziny, zainteresowane dodatkowymi opcjami inwestycyjnymi. Inwestorzy z tego segmentu celują we wszystkie główne klasy aktywów, których wartość nie przekracza 50 mln euro, od nieruchomości typu „core” po inwestycje niosące wyższe ryzyko, ale umożliwiające wygenerowanie wysokich zwrotów.

W nowy rok z optymizmem

Perspektywy dla sektora biurowego są umiarkowanie optymistyczne. W 2024 roku na rynku mogą pojawić się nowe aktywa w związku z dużą liczbą refinansowań i wykupem sporej liczby obligacji komercyjnych emitowanych przez deweloperów i inwestorów.    

Dostępność aktywów biurowych może również wzrosnąć w wyniku weryfikacji portfeli przez fundusze inwestycyjne, które przyjęły nową strategię działania i planują zbyć nieruchomości, które się w nią nie wpisują lub też te, które weryfikują portfele pod względem spełniania warunków ESG. Globalne i europejskie podmioty, chcąc zoptymalizować portfolio mogą pójść w stronę redukcji alokacji w aktywa biurowe i przenosić inwestycje do atrakcyjniejszych obecnie sektorów, np. magazynowego czy PRS.  

Decydująca dla aktywizacji działań na rynku transakcji inwestycyjnych w 2024 roku będzie wysokość stóp procentowych oraz dostępność finansowania. Stopy kapitalizacji dla kluczowych projektów na przestrzeni roku wzrosły w Polsce średnio od 0,5 do 1 punktu procentowego przy czym ciężko jest określić stopę dla najlepszych aktywów, gdyż nie odnotowano żadnej transakcji typu „prime” w sektorze biurowym. Avison Young spodziewa się, że aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym może utrzymywać się na ograniczonym poziomie z uwagi na utrzymujące się dość sceptyczne nastawienie rynku do tej klasy nieruchomości, a w innych sektorach powinna się ustabilizować.  

Odbudowę wolumenów transakcyjnych może też przynieść zmiana polityki banków, które nadal bardzo selektywnie podchodzą do finansowania projektów, w związku z czym inwestorzy gotówkowi mają wciąż silną przewagę i większą możliwość zawierania atrakcyjnych transakcji.

[faultfalha]

The answer to this question is not so simple. It depends on many factors, some of which are difficult to predict. Office investment, like any other form of investment, is a game of risk and chance. You never know what will happen until it happens. But if I had to venture a guess, I would say that office investment will continue to grow in 2023. More and more businesses are realizing the importance of having a physical presence, and are willing to invest in office space. And with the rise of new technologies, the need for office space will only continue to grow. So where does office investment lie in 2023? It lies in the hands of the brave, the bold, and the innovative. It lies in the hands of the businesses that are willing to take a chance and invest in the future.

[tomoleary]

Al Avison and Arturo Cazeneuve “Captain Freedom and the Young Defenders” Nazi Pied Piper page 1 title splash to Speed Comics #30 (1944) Source

[vintagegeekculture]

Who was the first comic book superhero that Stan Lee ever created? The answer is Keen Marlow, the Destroyer, who Lee created with artist Al Avison in late 1941 in Mystic Comics #6.

Like many young people, Stan Lee's first character was an edgy reimagining of another character, in this case, Captain America. Journalist Keen Marlow, while in a Nazi Death Camp (remember, this was before the Holocaust was public knowledge) befriended a kindly scientist who was a fellow prisoner, who gave him an elixir that made him a world class athlete. He adopted a frightening mask and skull tights to terrify the Nazis.

[outsourcingmonster]

Co słychać na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej?

RAPORT: Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej | H1 2023

AUTORZY: Zespoły Avison Young z Czech, Polski, Rumunii, Słowacji i Węgier

Spowolnienie było nieuniknione

Obecne wyniki na rynku nieruchomości komercyjnych nieszczególnie napawają optymizmem, jednak jest to sytuacja przejściowa.

Pandemia COVID-19 znacząco wpłynęła na gospodarkę i zachowania klientów, a w konsekwencji na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. Jednak nabywcy stosunkowo szybko dostosowali się do nowych okoliczności, a łączny wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej (Czechy, Polska, Rumunia, Słowacja, Węgry) przekroczył 10,5 mld euro zarówno w 2020, jak i 2021 roku.

W 2022 r. wybuch wojny na Ukrainie dodatkowo namieszał na rynku, prowadząc do rekordowo wysokiej inflacji, wzrostu stóp procentowych i eskalacji niepewności inwestycyjnej. Pomimo tych wyzwań, wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej zdołał przekroczyć 11 mld euro, przewyższając dwa poprzednie lata.

Jednak wszyscy gracze rynkowi byli świadomi, że spowolnienie nastąpi w 2023 roku.

Całkowity wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2023 r. wyniósł 2,2 mld euro, spadł o 59% (rok do roku). Najmniejsza zmiana nastąpiła w Czechach (spadek o 38% z wynikiem 749 mln euro), a największa - w Polsce (spadek o 72% z wynikiem 801 mln euro) i na Węgrzech (spadek o 82% z wynikiem 114 mln euro). Zamrożenie rynku na Węgrzech jest spowodowane nie tylko warunkami globalnymi, ale także tymi specyficznymi dla Węgier, które mogą być niepokojące dla niektórych inwestorów. Mowa tu o napięciach między Węgrami a UE, dostawcą funduszy strukturalnych dla tego kraju, oraz pozycją Węgier w konflikcie Ukraina-Rosja.

Słowacja z wolumenem 321 mln euro odnotowała spadek o 48%, a Rumunia - 44% z 180 mln euro.

Na Węgrzech toczy się już wiele projektów inwestycyjnych, dlatego oczekujemy, że wolumeny wzrosną w drugiej połowie roku, a roczny wynik przekroczy 500 mln euro. Z kolei w Rumunii spodziewamy się, że wolumen inwestycji w całym roku osiągnie 600-700 mln euro.

Polska po raz kolejny okazała się najbardziej płynnym rynkiem w naszym regionie, osiągając wolumen transakcji powyżej 800 mln euro, zrealizowany w 33 transakcjach. Jednakże jest to najsłabszy wynik dla pierwszego półrocza od 2015 roku.

Co się obecnie sprzedaje?

Sektor handlowy

Dominacja sektora handlowego w wynikach całego regionu (35%) to głównie efekt dwóch dużych transakcji, które miały miejsce na rynku czeskim - zbycia przez Trei Real Estate portfela supermarketów i parków handlowych, zlokalizowanych w Czechach i na Słowacji, na rzecz Plan B Investments za szacunkową wartość około 187 mln euro (alokacja portfela w Czechach) oraz nabycia przez Pardubice Retail Fund centrum handlowego Palac Pardubice za 123 mln euro. Jedną ze spółek założycielskich Pardubice Retail jest Perrarus Plus, spółka należąca do Richarda Moráveka, czeskiego inwestora i dewelopera nieruchomości, który jest również właścicielem Redstone Real Estate.

Pomimo tego, że udział transakcji handlowych w rumuńskim rynku wyniósł zaledwie 18% (32 mln euro), spodziewamy się, że ten konkretny segment będzie motorem inwestycji w drugiej połowie roku, co zwiększy całkowity wolumen transakcji. Inwestorów w Rumunii przyciągają w szczególności regionalne parki handlowe.

W Polsce wolumen transakcji handlowych osiągnął 175 mln euro, co jest najniższym wynikiem dla pierwszej połowy roku od 2010 roku. Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i obiektów typu convenience, w 2023 r. struktura rynku inwestycji handlowych uległa zmianie, ponieważ zaobserwowaliśmy powrót transakcji regularnymi centrami handlowymi w miastach regionalnych i przejęć w celu dalszej przebudowy.

Na Węgrzech transakcje handlowe stanowiły ok. 51% całkowitego wolumenu, ale ich wartość była niska - 58 mln euro. Przedmiotami transakcji były lokale przy głównych ulicach handlowych, regionalne centra handlowe i mniejsze centra handlowe.

Sektor magazynowy

Największy zwycięzca pandemii COVID-19 został najbardziej dotknięty spowolnieniem transakcyjnym w 2023 roku. Ogólny wynik sektora magazynowego w pierwszej połowie roku w regionie to głównie efekt transakcji sfinalizowanych w tym segmencie w Polsce, o wartości 436 mln euro. Wynik ten został wygenerowany wyłącznie przez pojedyncze aktywa, ponieważ nie było żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się ich w najbliższej przyszłości. W celu zminimalizowania ryzyka, inwestorzy zwrócili się ku transakcjom na mniejszą skalę.

Znaczącą transakcją na rynku polskim była sprzedaż nieruchomości Campus 39 do P3 za kwotę ok 139 mln euro. Zapewniła ona - razem z kilkoma mniejszymi akwizycjami – pierwsze miejsce pod względem udziału (54%) w całkowitym wolumenie inwestycyjnym.

Największą transakcją odnotowaną na rumuńskim rynku nieruchomości w pierwszej połowie 2023 r. była sprzedaż i leasing zwrotny portfela logistycznego FM, o szacowanej wartości ok. 60-70 mln euro.

Na Węgrzech i Słowacji nie odnotowano żadnych transakcji w sektorze. Na Słowacji było to częściowo spowodowane ucieczką inwestorów na rynki główne, ponieważ regionalna Słowacja jest często uważana przez fundusze instytucjonalne za drugorzędną; a częściowo brakiem dostępnych produktów w znacznie bardziej płynnym regionie Bratysławy.

Sektor biurowy

Pod względem całkowitego wolumenu, sektor biurowy idzie ramię w ramię z sektorem magazynowym (28%). Duży nacisk kładzie się na przyszły wzrost czynszów, ponieważ wysokie poziomy inflacji i wynikająca z nich indeksacja czynszów spowodowały, że wiele aktywów znalazło się w obszarze powyżej czynszów rynkowych („over-rented”).

W Polsce wszystkie transakcje biurowe w pierwszej połowie roku były zlokalizowane w Warszawie - w przeciwieństwie do 2022 r., kiedy to dominowały miasta regionalne. Największą transakcją (prawie 70 milionów euro) było nabycie budynku Wola Retro przez fundusz Adventum z Węgier, w której to transakcji dział doradztwa inwestycyjnego Avison Young reprezentował stronę sprzedającą, Develię.

Największe transakcje biurowe w analizowanym okresie w Europie Środkowo-Wschodniej miały miejsce w Bratysławie - Pribinova 19 Bratislava Office została przejęta przez IAD Investments, a Landererova 12 Bratislava Office została zakupiona przez ZFP Investments - wartość każdej z tych transakcji szacuje się na około 100 mln euro.

Główne liczby:

2,2 mld euro - całkowity wolumen inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej w I poł. 2023 r. (spadek o 59% r/r)

35% - dominacja sektora handlowego pod względem wolumenu

66% - stała i wyraźna dominacja kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wolumen

Dobry czas na inwestycje przy zmieniających się cenach

Jednym z czynników, który przyczynił się do spadku liczby i wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2023 r., jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Mamy już jednak przesłanki, że sytuacja ta może ulec poprawie do końca roku. Obecnie wielu kupujących stara się wykorzystać warunki rynkowe, składając oferty znacznie poniżej historycznych wycen nieruchomości, mając nadzieję na zawarcie korzystnych transakcji.

Wielu właścicieli nie spieszy się ze sprzedażą. Sytuacja ta ulegnie jednak zmianie wraz z pojawieniem się okoliczności, takich jak konieczność likwidacji funduszu, wyczerpanie finansowania lub słabe wyniki nieruchomości.

Mówi się, że należy inwestować w czasie kryzysu. Dlatego też obecna sytuacja rynkowa stwarza spore możliwości inwestycyjne dla podmiotów posiadających środki własne.

Niektórzy inwestorzy pozycjonują się w taki sposób, aby wykorzystać obecną, ograniczoną płynność (a tym samym brak konkurencji) do nabywania aktywów w atrakcyjnych cenach. Niektórzy właściciele stają się bardziej elastyczni, ponieważ muszą zlikwidować lub dokapitalizować fundusze albo podjęli strategiczną decyzję o wyjściu z rynku. W obecnej sytuacji aktywa o silnych fundamentach można nabyć po atrakcyjnej cenie.

Perspektywy dla rynku

Kluczową kwestią dla inwestorów przy ocenie możliwości zakupu jest przyszły CAPEX związany z ESG. Wymagana modernizacja starszych budynków jest czasami trudna do oszacowania w kontekście wysokich kosztów budowy. Ponieważ kupujący prawie zawsze zakładają wyższe nakłady niż sprzedający, różnica jest często nie do pogodzenia.

Dostępne jest mnóstwo kapitału oportunistycznego do zainwestowania, ale koszt takiego kapitału i zakładane zwroty często są dalekie od obecnych oczekiwań sprzedających, dlatego też na niektórych rynkach przewidujemy długoterminowy impas, nawet do 2024 r. Na rynkach, na których obecne ceny nieruchomości są dostosowywane do oczekiwań kupujących, wolumeny mogą ulec znacznej poprawie w drugiej połowie 2023 roku.

Ponieważ finansowanie dłużne stało się bardziej restrykcyjne i droższe, wskaźnik niezrealizowanych transakcji znacznie wzrósł, a transakcje z wykorzystaniem jedynie środków własnych są jedyną opcją dla sprzedających.

Choć sektor magazynowy stanowił około 28% całkowitego wolumenu transakcyjnego w pierwszym półroczu w regionie, to pozostaje on ulubieńcem inwestorów i najbardziej poszukiwanym segmentem. Podobnie jak w przeszłości, ograniczona dostępność produktów i konsolidacja portfeli powodują stosunkowo niskie wolumeny transakcji.

Pomimo spowolnienia i niskiego wolumenu transakcji, kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej pozostaje aktywny z 66% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji wygenerowanym w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie 2023 roku. Kapitał lokalny dominuje w Czechach (81%), na Węgrzech (69%) i w Rumunii (50%).

Spodziewamy się większych rozbieżności w stopach kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w różnych regionach geograficznych, ponieważ obserwujemy rozbieżność stóp inflacji w regionie. Kraje, które będą w stanie ograniczyć inflację poprzez rozsądną politykę pieniężną, wygrają walkę z dekompresją stóp kapitalizacji.

[miamibeachbroker]

South Florida Industrial Rental Q1 2023 Market Update

I have published my Q1 2023 Industrial Rental Report...spoiler alert! It is a very strong market that has seen strong gains in per square foot rates quarter over quarter.

South Florida’s Industrial Real Estate Market Continues to Surge The industrial real estate market in South Florida has been on an upward trajectory, with demand continuing to outpace supply. Reports from Avison Young, Real Deal Magazine, and JLL have all shown strong numbers for the first quarter of 2023, setting a strong foundation for growth this year. According to the Avison Young report,…

[thongtinkinhte24h]

Liên tiếp đầu tư mới vào các khu công nghiệp trên cả nước

Trong tháng 11/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã phê duyệt đầu tư hàng loạt khu công nghiệp (KCN) lớn tại nhiều địa phương trên cả nước, với tổng diện tích hàng ngàn ha và nguồn vốn hàng chục nghìn tỷ đồng.

Hai dự án tiêu biểu vừa được phê duyệt là KCN Gia Lách mở rộng (Hà Tĩnh) và KCN Hòa Yên (Bắc Giang). KCN Gia Lách mở rộng có diện tích 194,4 ha, tổng vốn đầu tư 2.265,3 tỷ đồng, do CTCP Đầu tư Xuất nhập khẩu Thăng Long đầu tư. KCN Hòa Yên có quy mô 256,7 ha, vốn đầu tư 3.745,1 tỷ đồng, do CTCP Fecon Hòa Yên làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, hàng loạt dự án khác được chấp thuận đầu tư trong quý IV/2023 bao gồm:

KCN Trấn Yên (Yên Bái): 254,6 ha, vốn 2.184,3 tỷ đồng, do Tổng Công ty Viglacera đầu tư.

KCN Đồng Văn VI và KCN Thanh Bình II (Hà Nam): Lần lượt có diện tích 250 ha và 226,6 ha, tổng vốn đầu tư tương ứng 2.975,6 tỷ đồng và 2.610,4 tỷ đồng.

KCN WHA Smart Technology (Thanh Hóa): Diện tích 178,5 ha, vốn đầu tư 1.320 tỷ đồng.

KCN Cam Liên (Quảng Bình): Tổng diện tích 450 ha, đang được Công ty TNHH Đầu tư Capella Quảng Bình đầu tư.

Tỉnh Nam Định cũng bổ sung thêm hai cụm công nghiệp mới: Mỹ Thuận (69,2 ha, vốn đầu tư 930 tỷ đồng) và Thắng Cường (75 ha, vốn đầu tư 1.030 tỷ đồng). Các dự án này dự kiến hoàn thành trong vòng 24 tháng kể từ ngày bàn giao đất.

Giá thuê đất công nghiệp dự báo tăng

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh trong quý IV/2023, nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu kho bãi logistics phát triển. Dự báo của CBRE Việt Nam cho thấy giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 3-8%/năm tại miền Bắc và 3-7%/năm tại miền Nam trong ba năm tới.

Ngoài ra, xu hướng phát triển kho xưởng cao tầng bắt đầu xuất hiện tại các khu vực miền Bắc, đặc biệt ở các vị trí có kết nối giao thông thuận lợi và giá thuê cao, tương tự như mô hình tại miền Nam trong những năm trước.

Việc Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Mỹ vào năm 2024 được dự đoán sẽ tiếp tục tạo ra các cơ hội phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Từ giai đoạn 2017 đến tháng 9/2024, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng trung bình 3,3% mỗi năm. Đặc biệt, các phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, và văn phòng được ghi nhận là điểm đến chính của dòng vốn này.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đánh giá: “Việt Nam đã thành công trong việc tận dụng các hiệp định thương mại tự do để thu hút vốn đầu tư và phát triển bất động sản. Chúng tôi kỳ vọng kịch bản này sẽ tiếp tục tái diễn trong những năm tới.”

[diemtin24hhomnay]

Lộ diện nhà đầu tư loạt khu công nghiệp quy mô lớn

Loạt Dự Án Hạ Tầng Khu Công Nghiệp Được Phê Duyệt Đầu Tư Mới

Từ đầu năm đến nay, 21 dự án hạ tầng khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích hàng nghìn ha đã được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư. Trong đó, chỉ riêng tháng 11 đã có 7 dự án được chấp thuận, tập trung chủ yếu tại khu vực miền Bắc và miền Trung.

Một số dự án đáng chú ý gồm KCN Trấn Yên (Yên Bái) do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư, quy mô 254 ha với tổng vốn đầu tư gần 2.200 tỷ đồng; KCN Hòa Yên (Bắc Giang) do CTCP Fecon Hòa Yên thực hiện, diện tích 257 ha với vốn đầu tư hơn 3.745 tỷ đồng.

Tại Hà Nam, CTCP Cảng Quốc tế Hà Nam triển khai KCN Đồng Văn V với diện tích 250 ha, vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng. Một dự án khác tại đây là KCN Thanh Bình II - Giai đoạn I (227 ha) do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển hạ tầng KCN Thanh Bình đầu tư với tổng vốn 2.610 tỷ đồng.

Ở miền Trung, các dự án nổi bật gồm KCN WHA Smart Technology (Thanh Hóa) với quy mô 178 ha và vốn đầu tư 1.320 tỷ đồng, do các doanh nghiệp Thái Lan như WHA Industrial Development 2 và WHAUP Nghệ An thực hiện; KCN Gia Lách mở rộng (Hà Tĩnh) và KCN Cam Liên (Quảng Bình) do Dragon Group và Capella Land làm chủ đầu tư.

Thị Trường Bất Động Sản Công Nghiệp Dự Báo Nhiều Triển Vọng

Theo ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng Cấp cao tại Avison Young Việt Nam, nguồn cung đất công nghiệp có xu hướng tăng nhưng vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Tính đến cuối năm 2023, Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng dẫn đầu cả nước với số lượng KCN và khu chế xuất lần lượt là 100 và 74.

Trong 5-6 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp dự kiến sẽ được đẩy nhanh tại các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ, Thái Bình ở miền Bắc và Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh ở miền Nam. Những khu vực này có lợi thế về quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh, phù hợp với xu hướng dịch chuyển của các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, các địa phương đang cạnh tranh mạnh mẽ để thu hút dự án FDI giá trị cao, nổi bật là Bắc Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi đã ghi nhận hai dự án lớn từ nhà đầu tư Hàn Quốc trong 6 tháng đầu năm 2024.

Thị phần đất KCN tại Việt Nam hiện khá phân mảnh, với sự góp mặt của các doanh nghiệp lớn như VSIP, Viglacera, Becamex, Tập đoàn Cao su Việt Nam, Sonadezi, IDC và Tín Nghĩa. Các nhà phát triển nước ngoài như BW Industrial, Mapletree, WHA, GawNP cũng tích cực mở rộng danh mục đầu tư, đẩy mạnh thu mua quỹ đất và phát triển hạ tầng KCN mới trong 5 năm qua.

[importantcollectionchaosthings]

Kurs na świetne wyniki

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2024.

Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Znaczące ożywienie na rynku

Wraz z 30 sfinalizowanymi transakcjami, III kw. 2024 r. przyniósł wyraźne ożywienie na polskim rynku. Na koniec września wartość rynku inwestycyjnego osiągnęła 2,7 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 60% rok do roku. Po kolejnej obniżce stóp procentowych przez EBC obserwujemy powrót dużych transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. W III kw. zawarto 7 transakcji portfelowych, które stanowią prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w III kw.; 2 z nich przekroczyły 100 mln euro. Na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Arete i Greykite, którzy nabyli magazyny w kluczowych ośrodkach magazynowych w Polsce, oraz Emira Property Fund, który kupił udziały DL Invest.

Podczas gdy w pierwszej połowie roku dominowały transakcje biurowe i handlowe, w III kw. rynek magazynowy wyraźnie odbił, głównie dzięki 3 dużym transakcjom portfelowym. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami Avison Young, inwestycje biurowe na rynkach regionalnych również nabrały tempa, a ich całkowita wartość odpowiadała za ponad 20% całkowitego wolumenu biurowego w I-III kw. 2024 roku. Co więcej, w końcu powróciły również transakcje aktywami biurowymi typu ,,prime” w centrach miast - szwedzcy inwestorzy nabyli Studio B w Warszawie i Nowy Rynek E w Poznaniu. Inwestycje w sektorze handlowym utrzymały dynamikę i koncentrowały się na parkach handlowych i obiektach typu convenience. Jednak sam wolumen w tym sektorze był zdominowany przez sprzedaż portfela centrów handlowych Cromwell, która odpowiadała prawie za 50% wolumenu w sektorze w I-III kw. 2024 roku. Warto zauważyć, że sektor handlowy przekroczył już cały wynik zrealizowany w 2023 roku i idzie do przodu.

Główne liczby:

2,7 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r. (965 mln euro w samym III kw.)

86 transakcji w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 57 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.

Wzrost wolumenu o 60% rok do roku

14 transakcji portfelowych - 4 przekraczające 100 milionów, 7 sfinalizowanych w III kw. 2024 roku

SEKTOR BIUROWY

Powrót regionów

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, jednak rynki regionalne również cieszą się dużym zainteresowaniem, odpowiadając za 23% całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w I-III kw. 2024 roku. W Warszawie transakcje rozkładają się równomiernie - 38% pod względem wolumenu w lokalizacjach centralnych i 38% w strefach poza centrum miasta. Wreszcie na rynek powróciły transakcje typu „prime” w centrach miast - Stena Real Estate AB kupiła Studio B w Warszawie, a Eastnine nabyła Nowy Rynek E w Poznaniu. Natomiast 4 z 9 transakcji w III kw. miały miejsce w Mokotowskiej Strefie Biznesowej. Ponadto III kw. 2024 r. wykazał potencjalny powrót transakcji typu „prime” ze stopami kapitalizacji poniżej 6%. Największymi transakcjami biurowymi pozostają udziały CPI sprzedane Sona Asset Management oraz zakup Studio B przez Stena Real Estate.

Główne liczby:

999 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r.

23% - udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie sektora w okresie I-III kw. 2024 r.

32 transakcje w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 11 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.

SEKTOR MAGAZYNOWY

Powrót do łask

W pierwszej połowie 2024 r. rynek magazynowy doświadczył znacznego spowolnienia, a całkowity wolumen inwestycji spadł poniżej 300 mln euro. Jednak w III kw. nastąpiło silne odbicie, a inwestycje magazynowe przekroczyły cały wynik z pierwszego półrocza. W okresie I-III kw. 2024 r. sektor magazynowy odpowiadał za 27% całkowitego wolumenu inwestycji, z 5 znaczącymi transakcjami portfelowymi. 2 z nich, które przekroczyły próg 100 mln euro, zostały zawarte właśnie w III kwartale. Pod względem lokalizacji transakcji dominowała Wielka Piątka, która odpowiadała za ponad 75% wolumenu w sektorze. Dodatkowo, w III kw. na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Greykite, który dokonał największej transakcji w sektorze, nabywając 3 Diamond Business

Parks na Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej; Emira Property Fund, nabywając część udziałów DL Invest oraz Arete, które kupiło Panattoni Park Zgorzelec w hubie dolnośląskim.

Główne liczby:

738 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.

5 transakcji portfelowych na 18 transakcji zrealizowanych w okresie I-III kw. 2023 r.

Ponad 75% - udział rynków magazynowych tzw. Wielkiej Piątki pod względem wolumenu

3 nowych graczy: Greykite, Emira Property Fund, Arete

SEKTOR HANDLOWY

Parki handlowe dalej na topie

Transakcje sektora handlowego osiągnęły łączny wolumen 614 mln euro w okresie I-III kw. 2024 roku. Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają niezmiennie popularnymi aktywami i odpowiadały za ponad 50% liczby transakcji sektora. Natomiast to centra handlowe wiodły prym pod względem wolumenu z udziałem 67%. Wśród transakcji były również te portfelowe, z których 2 dotyczyły centrów handlowych. Sprzedaż portfela Cromwell pozostała największą transakcją sektora i stanowiła prawie połowę jego wolumenu.

Na rynku handlowym pojawili się również 2 nowi inwestorzy: Star Capital Finance z regionu CEE, który nabył 6 centrów handlowych oraz Emira Property Fund z siedzibą w RPA, który pozyskał udziały w portfelu DL Invest. Ponadto, zakup ponad 120 sklepów Żabka przez WP Carey był największą transakcją w sektorze handlowym w III kwartale. Warto zauważyć, że polscy inwestorzy zrealizowali 15% wolumenu transakcji w sektorze, koncentrując się nadal na parkach handlowych i obiektach typu convenience i tym samym zaznaczając wyraźnie udział krajowego kapitału.

Avison Young pośredniczył od początku roku w 3 znaczących transakcjach – sprzedaży galerii handlowej Centrum Galardia w Starachowicach oraz 2 parków handlowych - Aniołów Park w Częstochowie i Rock Park Przeworsk w Przeworsku. „Co więcej, wiemy o wielu trwających transakcjach zarówno centrami handlowymi, jak i parkami handlowymi, poza takimi transakcjami jak centrum handlowe Magnolia Park we Wrocławiu i park handlowy Ozimska Park w Opolu, które zostały już sfinalizowane w październiku.” - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby:

614 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.

6 transakcji portfelowych w okresie I-III kw. 2024, 2 z nich dotyczyły galerii handlowych

13 na 21 transakcji sektora w okresie I-III kw. 2024 r. dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience

2 nowych graczy weszło na rynek: Star Capital Finance i Emira Property Fund

PRS i PBSA

Rekordowa transakcja

W I-III kw. 2024 r. na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto 10 transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. 9 z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a 1 dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku z 7 transakcjami, podczas gdy pozostałe 3 miały miejsce na rynkach regionalnych – 2 w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i 1 we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Główne liczby:

9 transakcji PRS i 1 transakcja PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.

Dominacja Warszawy pod względem liczby transakcji, tylko 3 transakcje zrealizowano w regionach

320 mln euro – całkowity łączny wolumen transakcji w sektorach PRS i PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.

CO DALEJ?

„Podczas tegorocznego EXPO pozytywny nastrój był wyraźnie wyczuwalny. Polska nadal jest stabilnym i atrakcyjnym rynkiem dla inwestycji w nieruchomości. Obserwujemy wchodzenie na rynek licznych nowych podmiotów i oczekujemy na powrót dużych funduszy instytucjonalnych. Wiele nieruchomości w różnych sektorach znajduje się obecnie na etapie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Sektor biurowy jest szczególnie aktywny, zwłaszcza w Mokotowskim Obszarze Biznesowym, a także na kilku rynkach regionalnych, ponieważ ceny są tam bardziej atrakcyjne dla kupujących. Parki handlowe dalej postrzegane są jako bezpieczne aktywa, bardzo popularne wśród inwestorów. W sektorze magazynowym transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego nabierają tempa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

[jobkash]

Senior Property Accountant

OverviewAvison Young is looking for a Sr. Property Accountant to join our accounting department. General purpose of this job is to prepare timely financial statements ensuring all schedules and reports accurately reflect the financial activity for each entity. The individual will adhere to established policies and procedures ensuring appropriate internal controls. Additional responsibilities…

[stmaryslibraryios]

Body Breaker by MW Craven

one of my favourite crime authors

The second crime thriller in the Avison Fluke series by M. W. Craven, acclaimed author of The Puppet Show (Washington Poe series).

Following on from the first in this series we meet up again with DI Fluke & team (Towler, Skelton & Longy).  This time Fluke is sent to investigate a severed hand found on the third green of a Cumbrian golf course.  The golfer who reported it said it dropped from the sky!  They didn't believe him & were about to take him in for questioning when the greenkeeper explained about the birds of prey around the area who had probably fought over it & then dropped it.  As they expand the search around the area the rest of the dismembered body is found.  When they try to identify the dead body they trigger national security.   The case is taken away from them by a secret protection unit from London quoting national security. However, when Fluke discovers the deceased was an old army buddy he and Towler want to be involved in finding his killer.  When a young woman arrives at Flukes isolated lakeside cabin quoting a code known to only a handful of people and claims to be his old buddies wife it forces Fluke back into the investigation he's been barred from. Fluke & his team work secretly encountering New Age travellers, corrupt cops and domestic extremists. But he makes a pact with the devil & alienates himself from his entire team & gets arrested under the Terrorism Act.   But Fluke is just getting started and has a plan but plans don't always turn out the way you think they will....

I found this series growing on me and liking Towler more & more.  It gets a little too plot complex again like the first book.  As for the Choreographer, why was that charge just dropped??  This is a short series, just the two books as he then went on to write the Washington Poe series.  I found this better than the first book but not as good as the Washington Poe series. Prefer Tilly & Poe as a quirky team.

review by Lindy

[outsourcingowy]

Parki handlowe w Polsce – kanibalizacja czy synergia?

FRAGMENT ZACZERPNIĘTY Z: Parki handlowe i obiekty typu convenience - raport inwestycyjny

Przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Kanibalizacja czy synergia?

Od 2020 roku małe i średnie parki handlowe dynamicznie rozwijają się na polskim rynku. Mimo, że rynek handlowy osiągnął już dojrzałość i jest w fazie nasycenia, parki handlowe oraz formaty convenience skutecznie wyodrębniły swoją niszę. Trend na zakupy typu convenience był dostrzegalny już przed pandemią, co manifestowało się spadkiem zainteresowania dużymi hipermarketami oraz redukcją ich powierzchni. Konsumenci coraz chętniej dokonują szybkich i wygodnych zakupów niezbędnych artykułów. Po marcu 2020 roku trend związany z szybkimi zakupami blisko domu jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu. Ludzie zaczęli odkrywać lokalną ofertę handlową w swojej okolicy, ponieważ w wyniku wielu restrykcji większość klientów pozostawała w domach.

Parki handlowe stały się odpowiedzią na rosnący popyt na lokalne zakupy oraz te zorientowane na wygodę. Zazwyczaj są one zlokalizowane na kluczowych obszarach, takich jak gęsto zaludnione strefy mieszkalne, na trasach dojazdowych lub na obrzeżach miast, w pobliżu głównych dróg, często sąsiadując z już istniejącymi obiektami handlowymi. Ich zróżnicowany dobór najemców ma na celu ułatwienie codziennych zakupów w jednym, wygodnym miejscu. Dodatkowo, prosty układ tych parków, z osobnymi wejściami do każdego lokalu oraz parkingiem bezpośrednio przylegającym do sklepów, zapewnia szybkie i wygodne doświadczenie zakupowe.

Ze względu na odmienny cel i ofertę, parki handlowe, pomimo swojego szybkiego rozwoju, nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi. Dowodem na to jest powrót wyników centrów handlowych do poziomów sprzed pandemii. Parki handlowe pełnią inną rolę w krajobrazie handlowym w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych, w których odwiedzający poszukują nie tylko podstawowych artykułów, ale również marek premium, oferty gastronomicznej, rozrywkowej oraz rekreacyjnej. Odmienne funkcje, rozmiary, układy i dobór najemców każdego z formatów zapewniają, że ich oferta jest komplementarna, a nie konkurencyjna.

Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem.

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal realizowane jest w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią zakupy online stanowiły jedynie 5,6% całkowitej sprzedaży detalicznej. Po wybuchu pandemii w marcu 2020 roku, sprzedaż internetowa gwałtownie wzrosła, osiągając niemal 12% w okresach lockdownu. Od tego momentu udział e-commerce ustabilizował się i w lipcu 2024 roku był na poziomie 8,8% (GUS). Sezonowe wzrosty sprzedaży online są nadal widoczne na przełomie roku, zwłaszcza podczas takich wydarzeń jak Black Friday, Święta Bożego Narodzenia czy różnego rodzaju promocje. Rosnące znaczenie e-commerce wpływa na centra handlowe w kontekście strategii omnichannel, stawiając przed nimi różne wyzwania dotyczące komunikacji i brandingu, które mają na celu poprawę ogólnego doświadczenia zakupowego.

Parki handlowe, które są dedykowane podstawowym zakupom zaspokajającym codzienne potrzeby, nie są w dużym stopniu dotknięte rosnącą rolą sprzedaży online. Klienci regularnie odwiedzają parki handlowe, a oferta convenience charakteryzuje się natychmiastowymi, stacjonarnymi zakupami. Dodatkowo, oferta w modelu off-price oraz często zmieniający się asortyment zachęcają klientów do spontanicznych wizyt. Powyższe nastawienie konsumentów zostało potwierdzone przez rezygnację firmy Pepco z strategii rozwoju sprzedaży internetowej. Pepco, będący jednym z najpopularniejszych detalistów oferujących niskie ceny, wycofało się ze sprzedaży online już po roku funkcjonowania. Oferta off-price, będąca podstawą działalności tej sieci, w połączeniu z relatywnie niską średnią wartością koszyka, uniemożliwiła stworzenie opłacalnej sprzedaży online – klienci wolą odwiedzać sklep stacjonarny, niż ponosić koszty dostawy.

Z biegiem czasu coraz wyraźniej widoczna jest synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi. Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie poprzez tradycyjne rozbudowy, lecz poprzez budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji, parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu całkowitej liczby odwiedzających. W rezultacie, parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych.

Czy są jeszcze jakieś „białe plamy”?

Prognozy wskazują, że w 2025 roku nowa podaż parków handlowych przekroczy 500 000 mkw, co stanowi rekordowy poziom nowo oddanej powierzchni w tym segmencie. Równocześnie, małe formaty handlowe typu convenience (poniżej 5 000 mkw GLA) cieszą się rosnącą popularnością w całym kraju. Czy zatem wciąż istnieje potencjał dla nowych parków handlowych? Kluczowi uczestnicy rynku wskazują, że segment parków handlowych i obiektów typu convenience jest daleki od nasycenia i w najbliższych latach będzie się wciąż intensywnie rozwijał. Dokładne prognozowanie momentu nasycenia rynku pozostaje wyzwaniem.

„Inwestorzy obecnie intensywnie nabywają aktywa, nie zwracając szczególnej uwagi na potencjalne nasycenie rynku. Celem tych działań jest szybkie zabezpieczenie najatrakcyjniejszych nieruchomości, zanim dojrzałość rynku stanie się oczywista. W najbliższym czasie na rynku pojawią się starsze, bardziej przystępne cenowo parki handlowe, a równocześnie w ich otoczeniu będą rozwijane nowe obiekty, które przyciągną najemców. W rezultacie starsze parki handlowe będą musiały szukać alternatywnych najemców, takie jak parki trampolin, przedszkola czy inne formy działalności. Tę transformację będziemy obserwować w nadchodzących latach.” – Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Obecnie, blisko 18 milionów osób w Polsce mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem od parków handlowych, co stanowi 47% populacji, która ma łatwy dostęp do tych obiektów. Analiza ta obejmuje zarówno działające parki handlowe, jak i te w budowie powyżej 5 000 mkw GLA. W przypadku wydłużenia czasu dojazdu lub uwzględnienia małych obiektów typu convenience, strefa zasięgu znacznie się poszerza, obejmując również mniejsze miejscowości i gminy.

Rozwój oferty parków handlowych i obiektów typu convenience w małych miejscowościach wymaga kompleksowych analiz przestrzennych, a także odpowiedniej wielkości projektu i oferty. Małe miasta często oddziałują na otaczające obszary wiejskie, co sprawia, że teoretyczny zasięg oddziaływania sięga znacznie poza granice miasta. W związku z tym potencjał demograficzny i ekonomiczny lokalizacji wynika z analizy catchment area i lokalnej oferty handlowej, z uwzględnieniem atrakcyjności poszczególnych obszarów. Niektóre małe miejscowości charakteryzują się bardzo wysokim wskaźnikiem koncentracji handlu detalicznego, gdy obroty w handlu detalicznym przewyższają siłę nabywczą mieszkańców miasta.

[dompress]

Parki handlowe w Polsce – kanibalizacja czy synergia?

FRAGMENT ZACZERPNIĘTY Z: Parki handlowe i obiekty typu convenience - raport inwestycyjny

Przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Kanibalizacja czy synergia?

Od 2020 roku małe i średnie parki handlowe dynamicznie rozwijają się na polskim rynku. Mimo, że rynek handlowy osiągnął już dojrzałość i jest w fazie nasycenia, parki handlowe oraz formaty convenience skutecznie wyodrębniły swoją niszę. Trend na zakupy typu convenience był dostrzegalny już przed pandemią, co manifestowało się spadkiem zainteresowania dużymi hipermarketami oraz redukcją ich powierzchni. Konsumenci coraz chętniej dokonują szybkich i wygodnych zakupów niezbędnych artykułów. Po marcu 2020 roku trend związany z szybkimi zakupami blisko domu jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu. Ludzie zaczęli odkrywać lokalną ofertę handlową w swojej okolicy, ponieważ w wyniku wielu restrykcji większość klientów pozostawała w domach.

Parki handlowe stały się odpowiedzią na rosnący popyt na lokalne zakupy oraz te zorientowane na wygodę. Zazwyczaj są one zlokalizowane na kluczowych obszarach, takich jak gęsto zaludnione strefy mieszkalne, na trasach dojazdowych lub na obrzeżach miast, w pobliżu głównych dróg, często sąsiadując z już istniejącymi obiektami handlowymi. Ich zróżnicowany dobór najemców ma na celu ułatwienie codziennych zakupów w jednym, wygodnym miejscu. Dodatkowo, prosty układ tych parków, z osobnymi wejściami do każdego lokalu oraz parkingiem bezpośrednio przylegającym do sklepów, zapewnia szybkie i wygodne doświadczenie zakupowe.

Ze względu na odmienny cel i ofertę, parki handlowe, pomimo swojego szybkiego rozwoju, nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi. Dowodem na to jest powrót wyników centrów handlowych do poziomów sprzed pandemii. Parki handlowe pełnią inną rolę w krajobrazie handlowym w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych, w których odwiedzający poszukują nie tylko podstawowych artykułów, ale również marek premium, oferty gastronomicznej, rozrywkowej oraz rekreacyjnej. Odmienne funkcje, rozmiary, układy i dobór najemców każdego z formatów zapewniają, że ich oferta jest komplementarna, a nie konkurencyjna.

Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem.

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal realizowane jest w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią zakupy online stanowiły jedynie 5,6% całkowitej sprzedaży detalicznej. Po wybuchu pandemii w marcu 2020 roku, sprzedaż internetowa gwałtownie wzrosła, osiągając niemal 12% w okresach lockdownu. Od tego momentu udział e-commerce ustabilizował się i w lipcu 2024 roku był na poziomie 8,8% (GUS). Sezonowe wzrosty sprzedaży online są nadal widoczne na przełomie roku, zwłaszcza podczas takich wydarzeń jak Black Friday, Święta Bożego Narodzenia czy różnego rodzaju promocje. Rosnące znaczenie e-commerce wpływa na centra handlowe w kontekście strategii omnichannel, stawiając przed nimi różne wyzwania dotyczące komunikacji i brandingu, które mają na celu poprawę ogólnego doświadczenia zakupowego.

Parki handlowe, które są dedykowane podstawowym zakupom zaspokajającym codzienne potrzeby, nie są w dużym stopniu dotknięte rosnącą rolą sprzedaży online. Klienci regularnie odwiedzają parki handlowe, a oferta convenience charakteryzuje się natychmiastowymi, stacjonarnymi zakupami. Dodatkowo, oferta w modelu off-price oraz często zmieniający się asortyment zachęcają klientów do spontanicznych wizyt. Powyższe nastawienie konsumentów zostało potwierdzone przez rezygnację firmy Pepco z strategii rozwoju sprzedaży internetowej. Pepco, będący jednym z najpopularniejszych detalistów oferujących niskie ceny, wycofało się ze sprzedaży online już po roku funkcjonowania. Oferta off-price, będąca podstawą działalności tej sieci, w połączeniu z relatywnie niską średnią wartością koszyka, uniemożliwiła stworzenie opłacalnej sprzedaży online – klienci wolą odwiedzać sklep stacjonarny, niż ponosić koszty dostawy.

Z biegiem czasu coraz wyraźniej widoczna jest synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi. Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie poprzez tradycyjne rozbudowy, lecz poprzez budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji, parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu całkowitej liczby odwiedzających. W rezultacie, parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych.

Czy są jeszcze jakieś „białe plamy”?

Prognozy wskazują, że w 2025 roku nowa podaż parków handlowych przekroczy 500 000 mkw, co stanowi rekordowy poziom nowo oddanej powierzchni w tym segmencie. Równocześnie, małe formaty handlowe typu convenience (poniżej 5 000 mkw GLA) cieszą się rosnącą popularnością w całym kraju. Czy zatem wciąż istnieje potencjał dla nowych parków handlowych? Kluczowi uczestnicy rynku wskazują, że segment parków handlowych i obiektów typu convenience jest daleki od nasycenia i w najbliższych latach będzie się wciąż intensywnie rozwijał. Dokładne prognozowanie momentu nasycenia rynku pozostaje wyzwaniem.

„Inwestorzy obecnie intensywnie nabywają aktywa, nie zwracając szczególnej uwagi na potencjalne nasycenie rynku. Celem tych działań jest szybkie zabezpieczenie najatrakcyjniejszych nieruchomości, zanim dojrzałość rynku stanie się oczywista. W najbliższym czasie na rynku pojawią się starsze, bardziej przystępne cenowo parki handlowe, a równocześnie w ich otoczeniu będą rozwijane nowe obiekty, które przyciągną najemców. W rezultacie starsze parki handlowe będą musiały szukać alternatywnych najemców, takie jak parki trampolin, przedszkola czy inne formy działalności. Tę transformację będziemy obserwować w nadchodzących latach.” – Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Obecnie, blisko 18 milionów osób w Polsce mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem od parków handlowych, co stanowi 47% populacji, która ma łatwy dostęp do tych obiektów. Analiza ta obejmuje zarówno działające parki handlowe, jak i te w budowie powyżej 5 000 mkw GLA. W przypadku wydłużenia czasu dojazdu lub uwzględnienia małych obiektów typu convenience, strefa zasięgu znacznie się poszerza, obejmując również mniejsze miejscowości i gminy.

Rozwój oferty parków handlowych i obiektów typu convenience w małych miejscowościach wymaga kompleksowych analiz przestrzennych, a także odpowiedniej wielkości projektu i oferty. Małe miasta często oddziałują na otaczające obszary wiejskie, co sprawia, że teoretyczny zasięg oddziaływania sięga znacznie poza granice miasta. W związku z tym potencjał demograficzny i ekonomiczny lokalizacji wynika z analizy catchment area i lokalnej oferty handlowej, z uwzględnieniem atrakcyjności poszczególnych obszarów. Niektóre małe miejscowości charakteryzują się bardzo wysokim wskaźnikiem koncentracji handlu detalicznego, gdy obroty w handlu detalicznym przewyższają siłę nabywczą mieszkańców miasta.