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Réparation locataire vs propriétaire : qui paye ?

Sacrée question ! Le ministère de la cohésion des territoires vient de publier une infographie sur le sujet : alors qui paye quoi ?

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Nos jolis PDF & XLS

Chez Copromatic, nous éditons de (très) nombreux documents : appels de fonds, convocation d’AG, carnet d’entretien, registre des copropriétaires,…

Tous ces documents sont riches, complexes et pour notre clientèle professionnelle, nécessitent également des mises aux couleurs, insertions de logos, pagination, etc.

La complexité de la génération de ces documents, nombreux, souvent longs à découper sur plusieurs pages, avec d’importants tableaux comptables, nous a amené à travailler avec une solution en API Docraptor. Ce service nous permet de construire nos documents en HTML + CSS et de paramétrer quelques attributs pour nous renvoyer ensuite un pdf nickel.

C’est sans aucun doute une solution que nous recommanderions à nos confrères startuper pour gérer de l’édition de documents à la volée. La doc est tip top, très simple pour démarrer rapidement !

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La nouvelle obligation sur les travaux d’isolation en cas de réfection de toiture ou façade :)

Le décret 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d’isolation vient mettre en place de nouvelles règles pour optimiser les consommations énergétiques des bâtiments, applicables au 1er janvier 2017.

2016-711 du 30 mai 2016 ... Qu’est-ce que ça dit ?

Le décret pose une obligation pour le maître d’ouvrage (en copropriété, le syndicat) d’accompagner certains gros travaux par opération d’isolation thermique. Ces gros travaux peuvent concerner :

les ravalements de façade,

les réfections de toiture,

les travaux d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.

Le décret s’applique aussi bien aux immeubles à usage d’habitation, commercial ou hôtelier.

Ho boy !

On ne panique pas ! Des limites existent sur cette obligation d’isolation thermique. Vous ne serez pas obligatoirement impacté si vous êtes sur le point de refaire votre toiture ou votre façade.

Le décret impose cette obligation uniquement aux travaux dit “importants”. Il s’agit en fait, pour les opérations de ravalement de façade, de travaux qui concernent au moins 50% de la façade hors ouvertures. De même, le décret précise que les travaux de réfection de toiture doivent correspondre à au moins 50% de l’ensemble de la couverture pour que les travaux d’isolation soient obligatoires.

Cela signifie, pour faire court, qu’il n’y aura pas d’obligation d’isolation thermique si les travaux concernés se situent en dessous du seuil de 50%.

Concernant les travaux d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables, l’obligation va porter sur les bâtiments à usage d’habitation sur lequel le maître d’ouvrage va entamer des travaux sur une pièce non habitable d’une surface minimale au plancher de 5m² (précis précis !).

Et même si les travaux n’étaient pas suffisamment important aux yeux du décret, il existe d’autres dérogations :

 l’impossibilité juridique. Exemple : contradiction avec une règle du Plan Local d’Urbanisme

l’impossibilité technique (pathologie du bâti). Exemple : travaux d’isolation provoquant un désordre sur la structure.

la disproportion manifeste entre les avantages et les inconvénients techniques, économiques ou architecturaux. Exemple : lorsque les améliorations apportées par les travaux d'isolation ont un impact négatif trop important en termes de surcoût, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment (qualité architecturale, qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment). Typiquement, si des travaux d’isolation, déduction faite des aides financières publiques, ont un retour sur investissement de plus de 10 ans, il y a “disproportionnalité”.

L’avis de tonton Karl (juriste copro chez Copromatic)

Malgré l’existence de dérogations à cette nouvelle “obligation d’isoler”, force est de constater que le budget prévu initialement pour les travaux concernés va nécessairement augmenter. Le surcoût isolation risque malheureusement de freiner les travaux de rénovation des immeubles ou du moins les retarder, le temps que les copropriétaires puisse se préparer financièrement.

À ce titre il est bon de savoir qu’en matière de réfection de toiture il n’existe aucune obligation de réfection si ce ne sont les désagréments qui peuvent intervenir en raison de son mauvais état. Les façades doivent en revanche être maintenues en bon usage. Le code de l’urbanisme dispose à ce titre d’une obligation d’entretien au moins tous les dix ans et laisse la possibilité, pour certaines grandes villes, d’établir un plan pluriannuel afin d’organiser la rénovation des façades par quartiers dans la ville. Soyez donc vigilant à ce sujet afin de vous préparer au mieux des travaux à venir.

Mais du coup ?

L’isolation et la rénovation énergétique restent, en tous les cas, un sujet central lorsque l’on parle copropriété. Que ce soit pour une question de confort, d’économie ou de valorisation à long terme du patrimoine, rénover et isoler est une excellente stratégie pour votre résidence. De nombreuses aides et initiatives locales peuvent accompagner les conseils syndicaux dans cette démarche (financements, prestataires & artisans), et il est finalement plutôt judicieux d’optimiser l’installation d’échafaudages pour entamer plusieurs travaux connexes.

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La sous-location AirBnB sans autorisation du propriétaire :)

Malgré les interventions législatives sur le prix des loyers, ces derniers restent très élevés dans les grandes villes. Aussi dans un contexte d’ « uberisation », beaucoup de locataires sont tentés de profiter du potentiel touristique de leur douce ville à travers des sites de location à courte durée.

Si la sous-location, de courte ou longue durée, n’est pas prohibée, elle ne peut se faire sans un accord du propriétaire. Malheureusement beaucoup de baux d’habitation interdisent purement et simplement les sous-locations. Cela est d’autant plus vrai lorsque le propriétaire passe par une agence immobilière qui propose des baux types stipulant au titre des clauses résolutoires concernant les sous-locations (interdiction pure et simple, pouvant mettre fin au contrat de location).

La sous-location & ses conséquences

Au delà de la résiliation du bail, le locataire peut dès lors se voir pénalisé de sanctions financières lourdes. Très récemment une décision de justice a d’ailleurs sévèrement condamné des locataires (TI Paris 6 avril 2016 n° 11-15-000294). N’habitant plus l’appartement qu’ils louaient, le bien loué a été mis disposition sur le site AirBnb pour un montant de 700 euros par semaine. La propriétaire, après constat l’huissier & à force de prises écran, est parvenu à expulser ses locataires et à les condamner à lui verser 5000€ au titre du préjudice moral subit.

Toutefois il apparaît difficile de concevoir comment une mise en location via un site de location touristique de courte durée crée un préjudice moral au propriétaire qui ne donne pas son accord.

Le point juriste de tonton Karl (juriste copro chez Copromatic) :

Il est vrai que le locataire qui loue le bien sans l’autorisation du propriétaire ne respecte pas les termes de son contrat. Mais pour que cela entraîne une réparation, le non respect d’une clause du bail doit être à l’origine d’un préjudice.

Pour autant, que l’appartement soit sous-loué ou non, la condition du propriétaire ne se verra pas affecté dans la mesure où il continue à percevoir le loyer défini dans le bail.

En réalité, lorsque le propriétaire décide de mettre en location un appartement, il se soumet à des règles précises et pas forcément avantageuses pour lui. La loi du 6 juillet 1989 vise avant tout à protéger les droits du locataire. Par exemple, le propriétaire qui met en location son appartement ne peut le récupérer que lorsqu’il souhaite habiter dedans ou le mettre à disposition d’un membre de sa famille ou bien si le locataire commet une faute suffisamment grave permettant la fin du bail comme le non paiement du loyer par exemple.

La loi du 6 juillet 1989 offre une série de dispositions en faveur du locataire afin de sauvegarder ses droits à avoir un logement. Elle vise à sacraliser l’habitat du locataire.

Dans le cas d’une location AirBnB le préjudice moral se situe in fine dans le fait que le locataire s’engage à utiliser le bien à titre d’habitation principale et au lieu de cela, il n’occupe pas le bien et le met à disposition d’autres personnes qui peuvent potentiellement dégrader le bien.

Enfin, notons que le locataire jouit d’une rémunération bien plus élevée que son loyer, somme dont le propriétaire pourrait directement profiter s’il décidait de ne pas se soumettre à la loi du 6 juillet 1989 et à son régime protecteur.

Bien entendu ces justifications demeurent contestables dans la mesure où le propriétaire demeure libre de se soumettre ou non à la loi de 1989. Mais quoi qu’il en soit, le non respect des stipulations du bail entraîne le versement de dommages et intérêts qui, dans le cas cité, ne sont pas si élevés. En effet, une condamnation de 5000€ pour un bien mis en location à 700€ pour une semaine sur trois ans reste tout de même bien inférieure aux recettes perçues par les locataires :)

Et du coup ?

Concrètement, que vous soyez locataire ou propriétaire, nous vous conseillons le dialogue pour éviter des situations litigieuses.

On comprend les propriétaires réfractaires à la sous-location : dégradation accélérée du bien, méconnaissance de la pratique, des locataires qui “se font du bénéfice” sur les loyers. 

Pourquoi ne pas proposer un échange de bon procédés ? Les locataires peuvent s’engager à ne sous-louer leurs bien que 5 ou 8 semaines par an par exemple et peuvent convenir de “réinvestir” 10% des sommes perçues dans des travaux d’amélioration du bien (peinture, robinetterie, etc.) qui bénéficieront à tous !

PS : A partir de 2017, l’AG pourra s’opposer à la sous-location AirBnB des bien loué/possedés par les habitants de l’immeuble #bouhbouh

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Individualisation des frais de chauffage : les nouvelles mesures pour les copropriétés construites avant 2001

L’individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés en chauffage collectif, c’est pour très bientôt ! Depuis le 17 février 2016, le syndic a même l’obligation d’ajouter à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale, la résolution sur les travaux d’individualisation des frais de chauffage.

Pourquoi individualiser les frais de chauffage ?

Cette mesure a plusieurs objectifs :

écologique : dans la lignée de la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte, cette mesure vise à une prise de conscience des enjeux de la rénovation des logements français. 

pédagogique : avec des relevés au plus juste, chaque habitant & copropriétaire pourra suivre ses consommations de chauffage, contrôler la quantité de chaleur utilisée (lorsque c’est possible) et en maîtriser le coût. Le Conseil Economique Social et Environnemental, dans son avis du 09/01/2013, évoque d’ailleurs  « dès lors que l’utilisateur connaît sa consommation réelle, il est démontré que cela l’incite à réduire ses consommations et donc sa facture de 15 à 20% »

une justesse dans la répartition des charges : jusqu’ici le chauffage collectif était réparti au tantième (de la masse ou de la clé de chauffage) : peu importe le comportement de tel ou tel habitant, les frais de chauffage étaient imputés en fonction de la superficie des logements. A présent, la logique se base sur le “je consomme, je paie”.

Rappelons que “la France se fixe comme objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an à compter de 2017”  ainsi que “Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l'objet d'une rénovation énergétique.”

Pour faire simple : 

Un meilleur suivi des consommations de chauffage = une prise de conscience/un moyen d’encourager la rénovation des logements.

Tous les immeubles ne sont pas concernés : seules les copropriétés gourmandes en chauffage devront appliquer cette mesure d’individualisation.

Pour quelles copropriétés ?

Les copropriétés pour lesquelles le dépôt du permis de construire s’est fait avant le 02 Juin 2001.

Les copropriétés dans lesquelles il est possible techniquement de mesurer individuellement les volumes de chauffage consommés.

Les copropriétés dont le ou les bâtiments consomment en moyenne plus de 150kWh/m2/an d’énergie finale pour le chauffage, si plus de 20% des occupants peuvent régler le chauffage chez eux, ou plus de 190kWh/m2/an pour les autres.

Comment savoir ?

En tant que syndic, vous pouvez réaliser une étude de la consommation globale moyenne de l’immeuble. Récupérez la facture annuelle collective de chauffage de votre immeuble. La consommation annuelle y est indiquée. Votre copropriété est concernée si la moyenne sur 3 ans atteint les seuils décrits.

Formule : 

moyenne annuelle de combustible chauffage (hors eau chaude) sur 3 ans / surface habitable = valeur kWh/m²SHAB.an

Les cas non applicables :

Les immeubles où il est impossible d’installer des répartiteurs et/ou mesurer la chaleur consommée / lot

Les immeubles de l’hôtellerie/foyers

Les immeubles où il n’est pas possible d’agir sur la quantité de chaleur fournie.

Que faut-il faire ?

Pour le syndic, il faut faire inscrire à l’ordre du jour l’installation d’un système permettant d’individualiser les frais de chauffage, c’est-à-dire l’installation de répartiteurs permettant de mesurer la quantité de chaleur fournie dans chaque lot d’habitation. 

Ces répartiteurs devront :

permettre un relevé sans pénétrer dans les logements.

être conformes à la réglementation (décret du 3 mai 2001 relatif au contrôle des instruments de mesure ; CCH : R.131-6 modifié)

Le vote de cette résolution se fera à la majorité absolue (Art. 25) et les frais répartis entre les copropriétaires, sans imputation sur leurs locataires. Quant à l’installation, elle devra être mise en place avant le 31 Mars 2017.

Enfin, une fois par an au moins, le syndic devra procéder ou faire procéder à un relevé des consommations d’énergie et le rendre disponible à chacun des copropriétaires.

Le copropriétaire bailleur a également l’obligation d’adresser à son ou ses locataires le relevé.

Et si le syndicat refuse ?

S’il est impossible d’installer, pour des raisons techniques, ces répartiteurs dans la copropriété, le syndic devra produire un justificatif en cas de contrôle. Le cas échéant, le syndicat s’expose à une mise en demeure et une amende pouvant aller jusqu'à 1500€/an/logement tant que le système de relève n’est pas mis en place.

Des questions sur cette mesure ? rendez-vous sur www.educopro.com !

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BIMData.io recrute :)

BIMData, c’est une activité de Copromatic concentrée sur l’enrichissement de la donnée liée au patrimoine immobilier.

Descriptif du poste

BIMData est aujourd'hui un MVP développé par notre CTO Gaëtan. L'objectif de ton poste est désormais de pérenniser le produit puisque les clients signent :)

Construit autour du BimServer, solution OpenSource en JAVA, BIMData facilite l'interaction avec les maquettes hébergées, la gestion des droits associés et intègrent des services complémentaires pour les bailleurs sociaux.

Touche à tout, ce poste te fera naviguer de la gestion du BimServer, à l'intégration des remontées de données d'objets connectés, en passant par de la visualisation de maquette 3D en ThreeJS.

En interaction directe avec Gaëtan et moi-même, le jeu sera de faire avancer ce produit en respectant notre vision et un maximum les enjeux de nos clients :)

Situé au 11 place Bellecour, tu travailleras au coeur de notre équipe de 6 personnes et dégustera ton café avec nos voisins les coworkers de BoostInLyon. Bonne ambiance assurée :)

Si besoin de télétravail quelques jours par semaine, on en discute.

Si besoin de quelque chose de spécial étrange, on en discute.

Compétences et expérience souhaitées

Techniquement, voilà un peu la stack :

Symfony2

Java (mais c'est du bonus)

Javascript (on utilise ThreeJS pour le rendu 3D des maquettes)

Bootstrap (si tu es porté sur le front)

On ingère et digère de l'API à gogo. Donc autant être à l'aise avec ce concept.

Côté humain, on cherche de l'autonomie et de la rigueur. Tu seras dans un cadre de travail souple, il est donc nécessaire que tu puisses avancer sans un support permanent :)

On envoi sa candidature at @rdarricau sur Twitter :)

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Lorsque vous avez réussi à réduire le budget de la copropriété en optimisant les contrats

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Ce syndic bénévole décortique son temps passé à gérer sa copropriété ! En moyenne, 1,75h/mois ou plutôt 21h/an. Pas si mal, non ?

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Quand tu es syndic bénévole et que les comptes sont approuvés

être syndic bénévole, le bonheur ?

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Le décret d’application 2015-1907 : passer consulter les pièces & factures de la copro, pépouze, chez son syndic

Le décret 2015-1907 en date du 31 décembre 2015 vient préciser les modalités d’application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété. Ces modalités sont ainsi précisées dans un nouvel article 9-1 inséré dans le décret du 17 mars 1967 et seront applicables à compter du 1er avril 2016.

Qu’est ce que ça veut dire ?

L’idée générale de cette disposition est de permettre aux copropriétaires de bénéficier d’une meilleure  transparence de la part des syndics, en permettant une meilleure compréhension des répartitions des charges opérées par les syndics.

Au titre de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, les syndics devront, entre la convocation d’une assemblée générale et sa tenue, permettre aux copropriétaires de pouvoir consulter les pièces justificatives des charges de copropriété. 

Les dossiers de consultation pourront être composés d’originaux comme de copies : les syndics disposent sur ce point d’une liberté totale. Des notes d’information sur les modalités de calcul des charges pourront également alimenter ces dossiers notamment pour les factures d’eau ou encore de chauffage.

Les syndics devront désormais mentionner dans les convocations aux assemblées générales le lieu, la date ainsi que les périodes de consultation possibles pour les copropriétaires qui souhaitent consulter ces pièces.

S’agissant du lieu, le syndic est libre de fixer le lieu de consultation à son siège lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ou bien dans un lieu où les copropriétaires ont l’habitude d’être réunis.

Le syndic devra a minima permettre la consultation un jour ouvré. 

Toutefois, il est précisé que le délai devra être adapté compte tenu de la taille de la copropriété. Dès lors, dans le cas des copropriétés complexes ou bien dans le cas où les copropriétaires ne résident pas dans l’immeuble, le syndic devra aménager des plages de consultation plus larges.

Le présent décret apporte une précision particulière aux syndics professionnels dans la mesure où les consultations devront avoir lieu pendant les horaires d’ouverture des syndics afin d’assurer un accueil physique des copropriétaires.

Pour finir, l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 met en place un dispositif afin d’améliorer la compréhension des copropriétaires en leur permettant de se faire accompagner d’un membre du conseil syndical lors de la consultation. Ils pourront en outre, s’ils le souhaitent, obtenir des copies des documents à charge d’en assumer les frais.

Le plus simple, à notre humble avis, est d’utiliser un extranet pour vos copropriétaires, afin qu’ils puissent consulter les pièces justificatives des frais engagés pour votre copropriété. ça tombe bien, Copromatic fait ce genre de tâche pour vous ! Rendez-vous sur www.copromatic.com pour trouver une solution simple, facile et complète pour gérer votre copropriété.

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Dématérialisation des envois de documents en copropriété : il dit quoi ce décret ?

Le 21 octobre est paru le Décret n° 2015-1325 relatif à la « dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ». Un titre compliqué pour une notion simple. Depuis le 24 Octobre 2015 le syndic peut envoyer par lettre recommandée électronique (plus simplement mail) toutes les notifications normalement envoyées en lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires et vice-versa. Une belle avancée dans le monde de la copropriété qui date de 1965.

L’objectif principal est de réduire les coûts d’envoi de courrier et de moderniser le droit de la copropriété.

Quelles sont ces notifications ? L’article vise essentiellement : • La convocation et l’ordre du jour de l’assemblée générale • Le procès verbal de l’assemblée générale • Les mises en demeure de recouvrement de créance. … et les copropriétaires doivent évidemment donner individuellement leur accord pour être notifié par mail.

C’est la que les choses se compliquent.

Premièrement, le décret n’indique pas clairement comment le copropriétaire doit accepter cette pratique. 

Le décret dispose uniquement que « l’accord est formulé lors de l'assemblée générale et est consigné sur le procès-verbal de l'assemblée générale » ou « Lorsqu'il n'est pas formulé lors de l'assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». Il faut donc laisser le syndic trouver une solution pour inscrire cette volonté dans le procès verbal. On pense notamment à un point sans vote à l’ordre du jour où le syndic inscrit les copropriétaires désireux de bénéficier de cette pratique.

Deuxièmement, qu’entend-on par « lettre recommandée électronique » ? 

Derrière ce terme barbare se cache la notion de mail. Dès lors, on pourrait penser qu’un simple mail suffirait pour valablement envoyer l’ordre du jour à un copropriétaire. Mais, le décret vise l’article 1369-8 du code civil, celui-ci décrit précisément comment ce mail doit être envoyé : « Ce courrier doit être acheminé par un tiers selon un procédé permettant d'identifier le tiers, de désigner l'expéditeur, de garantir l'identité du destinataire et d'établir si cette lettre a été remise ou non au destinataire ». Il faut comprendre qu’on ne parle pas du mail ‘classique’ reçu tous les jours. Le syndic doit passer par une entreprise spécialisée pour l’envoyer (Laposte ou par exemple https://mail-certificate.com/ propose ce service) qui va garantir la réception du courrier. Cependant, le coût de cette procédure est souvent plus cher que l’envoi d’un courrier LRAR classique ou beaucoup plus compliquée. Il est également difficile d’imaginer le syndic faire le tri entre les copropriétaires qui souhaitent recevoir les convocations en LRAR et ceux qui souhaitent recevoir par mail.

En conclusion, ce décret qui se place dans la continuité de la loi ALUR est une excellente idée ‘sur le papier’ car il facilite et accélère les interactions syndic/copropriétaire. Malheureusement, il ne parvient pas à trouver un véritable public. En effet sa difficulté de mise en place avec les copropriétaires et son coût élevé freinent une telle pratique qui semble presque trop en avance sur son temps… Affaire à suivre !

Dans tous les cas, Copromatic a pensé à tout. 

Depuis son extranet copropriétaire, le copropriétaire définit son mode de réception. Sa décision est par la suite entérinée lors de la prochaine assemblée générale.

Envie d’en savoir plus ? Rendez-vous sur www.copromatic.com pour découvrir notre chouette outil de gestion de copropriété !

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La réaction du syndic quand son contrat est renouvelé 

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Le contenu du contrat-type

Nous en avons parlé la semaine dernière, le nouveau contrat de syndic qui était attendu (surtout par les copropriétaires) fait déjà débat. En effet il présente une erreur majeure dont on ne peut connaitre les conséquences. Mais commençons d’abord par parler de son contenu et notamment la rémunération forfaitaire.

La rémunération forfaitaire est le coeur de ce contrat type, mais concrètement qu’est ce que cela signifie ? Cela signifie que le syndic pour les prestations ‘dites’ courantes ne pourra pas demander de rémunération supplémentaire. Ainsi le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic dans le cadre de ses missions prévus par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. On pense notamment à l'organisation de l'assemblée générale ordinaire, l'ouverture d'un compte bancaire séparé, l'archivage des documents de la copropriété mais surtout les frais de photocopie.

Par contre il y a toujours des prestations particulières qui peuvent donner lieu à rémunération complémentaire : ces prestations sont maintenant détaillées et tarifées dans le nouveau contrat. Les tarifs de ces différentes prestations peuvent être librement négociés entre le syndic et le syndicat des copropriétaires (tarification horaire, prix fixe …).

Malheureusement une erreur s’est glissée dans le contrat ce qui pose un problème concernant sa légalité et conformité avec la loi du 10 juillet 1965.

Explications…

1. Il est indiqué en préambule du contrat que :

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

2. Mais il faut en outre rappeler que le contrat de syndic est passé entre le syndic ET le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires pris individuellement sont donc… des TIERS au contrat !

3. Or l’article 9 du contrat de syndic dispose que «  Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. »

Vous voyez le problème ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique uniquement que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné et… c’est tout … Cela signifie dans la pratique que : le syndicat règles ses frais en premier mais ceux-ci sont répercutés sur le compte individuel du copropriétaire concerné.

Dès lors le contrat est en contradiction même avec lui même et avec la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire débiteur des sommes citées va devoir les régler directement le syndic (cf article 9 du contrat) OR le copropriétaire est un tiers MAIS le syndic ne peut pas recevoir de paiement des tiers (cf Préambule du contrat). C’est le serpent qui se mord la queue.

Ainsi si on respecte le contrat à la lettre, en cas de non paiement des charges par un copropriétaire, les frais recouvrement des charges devra être payé directement au syndic.

Il est difficilement envisageable qu’un copropriétaire débiteur règle directement au syndic les frais de recouvrement…

Malheureusement aucune réponse ministérielle en vue concernant cette « petite erreur » technique.

Pour compléter votre formation sur la copropriété, rendez-vous sur Educopro.

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Quand le syndic remercie le président du conseil syndical pour son activité 

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Ma réaction quand un copropriétaire monopolise la parole en assemblée générale !

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La réaction de l’équipe à la vue du contrat type de syndic !

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Le nouveau contrat du syndic de copropriété.

Le décret a tardé à sortir, mais il est enfin là !

Quasiment un an jour pour jour après la publication de la loi ALUR (Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) le fameux décret concernant le contrat-type a vu le jour.

Il était l’un des points majeurs de la réforme de la partie copropriété de la Loi, d’où une énorme attente de la part des copropriétaires comme des syndics.

Tout d’abord parlons du contrat lui même, c’est peut être la seule profession où un contrat-type est imposé, ce qui soulève deux remarques :

Premièrement, il y avait une telle nécessité de légiférer dans le monde de la copropriété, que le Législateur a imposé un contrat-type et n’a pas simplement prévu quelques mesures visant à encadrer le contrat de syndic. C’est un geste fort qui mérite d’être relevé.

Deuxièmement, on ne peut s’empêcher de remarquer une violation au principe de la liberté contractuelle entre le syndicat et son mandataire. En effet la liberté contractuelle est le postulat selon lequel les individus doivent être libres de définir eux-mêmes les termes de leurs propres contrats, sans aucune interférence d'autrui.  Le fait d’écarter l’un des principes fondamentaux du droit des obligations montre l’importance pour le gouvernement de vouloir protéger le particulier (le profane) du syndic (le professionnel).

Le terme « contrat-type » est, il faut le reconnaître, un terme piège pour les syndics qui ne savent pas sur quel pied danser. En effet, faut-il le reprendre mot pour mot ou une marge d’appréciation est-elle autorisée ?

Un synonyme, une faute d’orthographe ou une virgule mal placée annulerait-elle le contrat ?

En réfléchissant par analogisme, le formalisme de la mention manuscrite de l’acte de cautionnement a été atténué au fil du temps, aujourd’hui elle n’est plus aussi stricte qu’avant (Cass Com, 1er octobre 2013, n°12-20278). On peut se dire, dès lors, que ce type d’erreur n’aura pas d’énormes conséquences sur la validité du contrat.

Cependant, il est évident que pour ne prendre aucun risque en tant que syndic, l’idéal est de le reprendre au mot et à la virgule près.

Enfin, il est intéressant de noter que rien n’est précisé sur le contrat de syndic bénévole.

Même s’il est maintenant prévu une rémunération pour celui-ci, est-ce que son contrat doit reprendre entièrement le contrat-type étant donné que certaines mentions ne s’appliquent qu’aux syndics professionnels (Ex : le forfait et l’annexe des prestations) ?

Personnellement chez copromatic on ne le pense pas, du moment que toutes les autres mentions sont présentes et respectées.

Vous pouvez trouver un modèle de contrat de syndic bénévole conforme à la loi ALUR sur :

www. contrat-syndic-benevole-loi-alur.fr

Voila c’est tout pour cette semaine, on se retrouve pour un autre article concernant le contenu du contrat même la semaine prochaine, et autant vous dire :  il va y avoir une surprise.

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