#bostanlıkiraavukatı.Karşıyakakirahukukuavukatı.izmirtahliyedavasıavukatı

[denizaslanihukuk]

İzmir Tahliye Davası Avukatı

izmir tahliye davası avukatı, karşıyaka tahliye davası avukatı, izmir kira avukatı, kiracı tahliyesi nasıl yapılır, tahliye davası nasıl açılır, bostanlı kira avukatı.

Karşıyaka kira hukuku avukatı. izmir tahliye davası avukatı, izmir kira hukuku avukatı, tahliye davası dilekçesi örneği, tahliye davası cevap dilekçesi örneği, kiracı tahliye ihtarnamesi, kiracı tahliye ihtarnamesi örneği, noterden ihtar nasıl çekilir, kiracı nasıl tahliye edilir, tahliye avukatları, izmir tahliye davası avukatları gibi merak edilen tüm hususları sizler için yanıtladık.

Kiracı Tahliye Davası Ne Demektir? Kira Sözleşmesi ve Kiracının Tahliyesi Gayrimenkul avukatları olarak yoğunlukla gayrimenkulün aynına ilişkin kira sözleşmeleri ve doğacak uyuşmazlıkların çözümünde de izmir gayrimenkul avukatı ve izmir avukat olarak hizmet vermekteyiz. Buna ilişkin olarak aşağıda hazırlamış olduğumuz makalede, kiracı hakları, kiracı tahliye taahhütnamesi, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinedir?, kiracıyı çıkarmanın en kolay yolu?, kiracı çıkarma ihtarnamesi nasıl düzenlenir?, kiracım çıkmıyor ne yapmalıyım? Gibi sorularınıza aşağıda cevap bulabilirsiniz. İzmir gayrimenkul avukat olarak her zaman yanınızdayız.

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz. Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

İFA ZAMANI

Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenme tarihini kararlaştırabilirler.  Ancak sözleşmede belirlenmemiş ya da yerel adet olmadıkça Kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE KİRACININ TAHLİYESİ

KİRACININ BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ Kira sözleşmesinde taraflar bir süre öngörmüşler ise sözleşme belirli süreli olarak kabul edilir. Ancak bir süre öngörülmemiş ve yerel adete göre bir süre yok ise sözleşme belirsiz sürelidir. Bildirim yoluyla kiracının tahliyesi için sözleşmenin belirli süreli mi olduğu belirsiz süreli mi olduğu önem arz etmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kararlaştırılan sözleşmenin bitim tarihinden en az 15 önceden bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren taraf kira sözleşmesinin bittiği gerekçesi ile sözleşmeyi feshedemez bu hak yalnızca kiracıya tanınmış bir hak olup yasal koşullarına uygun olarak fesh edilmesi gerekir. Taraflar arasında düzenlenen 25.09.2004 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesinde birinci yıl kira bedeli 2000 TL, ikinci yıl kira bedeli ise 2500 TL olarak kararlaştırılmış olup, sözleşmede artış şartı bulunmamaktadır. 12.10.2004 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile 24.09.2006 olarak taahhüt edilen tahliye tarihinde taraflar arasındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez ve kiracı bu tarihten itibaren fuzuli şagil haline gelmez. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe, mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı ya da kiralananın tahliye edilip anahtarı usulünce teslim edilmediği sürece geçerliliğini korur. Davacı dava dilekçesinde 24.09.2006 tarihinden itibaren taşınmazın davalının işgalinde olduğunu belirterek ecrimisil talep etmiş ise de, kiralananın tahliye edildiği (davacının da kararı temyiz etmeyerek kabul ettiği) 23.05.2008 tarihine kadar kira ilişkisi varlığını korumaktadır. Kira ilişkisi sona ermediğine göre uyuşmazlığın kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekir. Mahkemece sözleşmede son dönem kira bedeli olarak belirlenen 2500 TL üzerinden hesaplanacak kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeli esas alınarak karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/5584 E., 2015/621) Türk Borçlar Kanunu’nda 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 Ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. BİLDİRİMİN GEÇERLİLİĞİ/ ŞEKİL ŞARTI TBK MADDE 348 gereğince “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” AİLE KONUTU OLARAK ÖZGÜLENEN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN HAKLI FESHİ KİRALANAN TAŞINMAZIN KİRA BEDELİNİN KİRACI TARAFINDAN ÖDENMEMESİ DURUMU Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ödemenin gecikmesi nedeniyle açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’ dir. Talep kısmında kiralananın tahliyesi ile ödenmeyen kira bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi talep edilmelidir. Verilecek karar ilamlı icra takibine konu edilerek kira bedelleri tahsil edilir. KİRACININ KİRALANAN TAŞINMAZI ÖZENLE KULLANMA BORCUNA AYKIRI DAVRANMASI Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. DAVA YOLUYLA KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ Kiracının kira sözleşmesine uygun davranarak, kira bedelini düzenli olarak ödemesi ve kiralanan taşınmazı özenle kullanma borcuna uygun davranması durumunda kira sözleşmesinin bitiminden önce bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi uzamış olur. Sözleşmenin süresinin dolmadığı durumda ya da süresinde kiracıya bildirimde bulunulmadığı takdirde normal koşullarla kiracının tahliyesi mümkün değildir. Ancak bu kuralın istisnası olarak kiraya verenin ya da malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi dava yoluyla istenebilir. 1. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE GEREKSİNİM SEBEBİYLE TAHLİYE Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Ancak kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında kiraya veren için kiralama yasağı söz konusu olacaktır. Şöyle ki kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. 2. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE  YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ Kira sözleşmesinin devamı sürecinde taşınmazın miras yoluyla devri, satış , bağışlama gibi taşınmazın malikinin değişmesi durumlarında yeni malik sözleşmenin tarafı olacaktır. Kiracının tapuya şerhi durumunda kiracı, kiracılık hakkını yeni malike karşı ileri sürebilir. Tapuda şerhin bulunması durumunda yeni malik kira sözleşmesinden haberdar olmadığını ileri süremez ve kiracıdan tahliye isteyemez. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. KİRACININ TAŞINMAZI TAHLİYE EDECEĞİNİ TAAHHÜT ETMESİ DURUMU Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak belirtmek gerekir ki ilgili taahhüdün geçerli olabilmesi için; Taahhüt yazılı olmalı Taahhüt, kiralanan teslim edilmesinden sonra düzenlenmeli Tanzim ve tahliye tarihleri gün ay yıl açıkça belirlenerek yazılmalıdır. Geçerlilik şartları mahkemeler tarafından re’sen göz önünde bulundurulmaktadır. Şüphenin bulunduğu durumlarda söz konusu noktalar kiracının lehine yorumlanır. TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. (Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K.) KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN SÜRDÜRÜLMESİ Türk Borçlar Kanunu madde 356 Gereğince; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”” DAVA SÜRESİNİN UZAMASI VE DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. TAHLİYE DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 4. Maddesine Göre; Dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’ dir. Tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ dir.  Ancak taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilmektedir. İzmir Kira Avukatı Karşıyaka Kiracı Tahliye Davası Avukatı telefon numarası için tıklayın. Devremülk Sözleşmesinden Cayma Hakkı başlıklı yazımız için tıklayın. Karşıyaka Devremülk İptali Avukatı başlıklı yazımız için tıklayın. Bostanlı Devremülk Sözleşmesi İptali Avukatı başlıklı yazımız için tıklayın. İzmir Devremülk Avukatı başlıklı yazımız için tıklayın. Açıkladığımız pek çok konuyu ele aldığımızda devremülk cayma ücreti için kesin bir ücret söylememiz mümkün değildir. Ancak genel çerçevede bilgi vermesi için İzmir Barosu Ücret Tarifesi'ni sizlerle paylaşıyoruz. Tıklayın. FİYAT ALMAK İÇİN TIKLAYIN. Bostanlı Araç Kiralama Avukatı, İzmir İcra Avukatı Ali Berkin Denizaslanı'nı aramak için tıklayın. İzmir Fetö Avukatı ve Bostanlı Çek Senet Avukatı için tıklayın. Read the full article