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O que é área comum e que é área privativa?

Por Bruno Romero

Nossa primeira postagem tratará sobre um tema que pode gerar certa confusão em condôminos, em especial àqueles que tenham menos familiaridade com os termos utilizados em incorporações imobiliárias.

Para um melhor entendimento destes termos, devemos analisar o que diz o chamado Novo Código Civil (Lei Federal 10.406/02) que, em seus artigos que se referem à condomínios, modificaram partes da antiga lei que regia esse tema (Lei 4.561/64), também conhecida como Lei dos Condomínios. Vale lembrar que esta continua valendo para casos em que o Código Civil não delibere. Vamos adiante.

Em seu art. 1.331, o Código Civil dispõe que as áreas privativas podem ser livremente utilizadas por seus proprietários, podendo estas também vir a ser alugadas, conforme cada necessidade ou disposição de seu possuidor. As áreas privativas agregam todas as áreas que pertencem a uma unidade (habitacional ou comercial), tendo seu uso exclusivo por seu proprietário ou locatário, inclusive vagas de estacionamento e outros ambientes, como despensas e depósitos. A metragem total é delimitada pela face das paredes externas das unidades.

Não devemos confundir área privativa com área útil, em que se excluem a área das paredes, portanto, demonstrando com exatidão a metragem na qual o proprietário poderá efetivamente utilizar e mobiliar.

Já as áreas comuns se referem à todas aquelas que podem ser utilizadas por todos os moradores, como hall, circulações, churrasqueira, salão de festas e jogos, piscina, entre outros. Neste mesmo Art. 1.331 do Código Civil, § 2º, o texto diz ainda que “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Desta forma, fica explícito que, não apenas os ambientes, mas toda a estrutura e instalações do edifício pertencem a todos os moradores, sendo estes também responsáveis por sua conservação e manutenção.

A área total de cada unidade corresponderá à soma da área privativa mais a fração ideal de cada unidade, ou seja, uma fração decimal de toda a área comum do condomínio que pertence a cada unidade. Nosso próximo post tratará especificamente sobre o que é a fração ideal em e suas implicações.

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