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immobilienmakler-berlin · 4 years ago

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Wie geht das nun mit der Maklerprovision?

Ab Ende des Jahres 2020 wurde die Bezahlung des Maklers, seine Provision, gesetzlich geregelt. Damit gelten in ganz Deutschland einheitliche Regeln. Der Immobilienkäufer darf dann keinen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer. Warum Eigentümer dennoch davon profitieren.

Bislang gab es je nach Bundesland, manchmal sogar auch je Region, unterschiedliche Bestimmungen zur Maklerprovision. Zwar war fast überall eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer üblich, aber die jeweilige Höhe konnte variieren. So bezahlte der Verkäufer beispielsweise eine Provision von zwei Prozent des Kaufpreises und der Käufer von vier Prozent. „Es gab zudem Bundesländer, in denen die kaufende Partei die gesamte Provision bezahlte“, erläutert Andreas Arlt, Inhaber von MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K. in Berlin.

Dies wird nun bundesweit seit dem 23. Dezember 2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einheitlich geregelt (Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser). Kein Käufer darf künftig einen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer der Immobilie. Außerdem wird Klarheit darüber hergestellt, ob der Makler die Interessen beider Partner vertritt oder vorrangig die des Immobilienverkäufers, der ihn in der Regel aussucht und mit der Vermarktung betraut. Dabei gibt es drei verschiedene Modelle.

Von nun an herrscht Klarheit, für wen der Makler tätig ist

Erstens: Der Makler ist in einer Doppelfunktion gleichermaßen für den Verkäufer wie für den Käufer tätig. Mit beiden vereinbart er eine anteilige Provision. Jeder bezahlt gleich viel, zumeist drei Prozent (zzgl. MwSt). Vereinbart eine Partei eine Reduzierung ihres Provisionsanteils, dann minimiert sich auch die Courtagehöhe des anderen Vertragspartners (Paragraph 656c BGB).

Zweitens: Der Makler kann alleine die Interessen des Verkäufers vertreten und festlegen, dass sich der Käufer zur Hälfte an der Provision beteiligt. Im Grunde ist die Provisionshöhe für beide Seiten genauso hoch wie beim ersten Modell, jeweils drei Prozent. Der Unterschied besteht darin, dass der Makler mit dem Käufer keinen Vertrag mit Provisionsvereinbarung schließt, sondern einen so genannten Schuldbeitritt (Paragraph 656d BGB). „Außerdem muss der Erwerber die Provision erst bezahlen, nachdem der Veräußerer seinen Provisionsanteil beglichen hat“, ergänzt Experte Andreas Arlt.

Drittens: Bei dieser Variante vertritt der Makler ebenfalls ausschließlich die Interessen des Eigentümers und erhält nur von diesem eine Provision (Innenprovision). Der Käufer zahlt keine Courtage.

Die Neuregelung sorgt dafür, dass die Leistung des Maklers mehr Wertschätzung erhält und zugleich mehr Klarheit bei der Interessenvertretung herrscht. In der Vergangenheit gab es dazu häufig gerichtliche Auseinandersetzungen.

Makler sind Marketingexperten und Streitschlichter

Die meisten Menschen verkaufen nur ein Mal im Leben ein Haus oder eine Wohnung. Das sollten sie nicht auf eigene Faust machen. Makler können den Wert der Immobilie taxieren, das Objekt mit professionellen Fotos, Videos oder 360-Grad-Panoramatouren ins rechte Licht rücken. Allein durch eine professionelle Immobilienpräsentation lässt sich oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielen als bei einer laienhaften Darstellung privater Verkäufer, die auf die Maklerberatung verzichten und ihr Haus auf eigene Faust vermarkten. „Zudem schützt ein Makler bei Besichtigungen die Privatsphäre der Besitzer, weil nur Interessenten, die zuvor ihre persönlichen Daten hinterlegt haben, besichtigen“, sagt Andreas Arlt. Nicht zu vergessen ist die Kompetenz eines guten Maklers als Schlichter und Moderator. Steht eine Scheidung an oder ist sich eine Erbengemeinschaft uneins, fungiert der Makler als neutraler Dritter, der professionell mit emotional aufgeladenen Situationen umgehen kann.

Je nach Immobilienart, der aktuellen Nachfrage vor Ort, kann eine der genannten Provisionsarten auch die Vermarktung beflügeln. So kann bei einer Innenprovision das Maklerhonorar, das der Verkäufer bezahlt, vielleicht eingepreist werden. Denn viele Interessenten suchen gezielt nach provisionsfreien Angeboten. Auf diese Weise ist der Erwerber in der Lage, ohne Provision zu kaufen. Zudem muss er weniger Eigenkapital einsetzen: Die meisten Banken finanzieren nämlich eher einen höheren Kaufpreis als extra Maklerkosten.

Die Neuregelungen beziehen sich im Übrigen nur auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (Paragraph 656a BGB). Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien kann die Maklerhonorierung weiterhin frei vereinbart werden.

Sie haben Fragen zur Maklerprovision oder zum Verkauf einer Immobilie? Dann wenden Sie sich an MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K., Telefon: 030 26077561, E-Mail: [email protected]. Auf www.derwertermittler.de finden Sie zudem unsere kostenlosen Ratgeber und können Ihre Immobilie online und kostenfrei bewerten lassen.

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vonpoll · 2 years ago

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bayernwerte · 6 years ago

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Guten Abend ❤ Kaum angekommen haben wir schon ein tolles Erlebniss am Strand gehabt. Morgen geht es unter anderem auf die Suche nach einer guten Tauchschule auf der kleinen Insel Koh Mak🤘 Übrigens, Sie erreichen uns 365 Tage im Jahr! Web: www.bayernwerte.de Tel: 089-219097-33 #thailand #bkk #holiday #urlaub #bayernwerte #inselhopping #kambotscha #königreich #maha #vajiralongkorn #sonne #chatuchak #chatuchakmarket #tuktuk #immobilienmakler #immobilien #rayong #rayongbeach #strand #strandurlaub #beach #beachboy #feiertag #feiertage #feiertagegenießen #kohchang #kohmak #tauchen #schnorcheln (hier: Koh Chang, Thailand) https://www.instagram.com/p/Bw6-BxdjWg0/?igshid=1uv7wqugi8pur

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immobilienmakler-berlin · 4 years ago

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Wie sich der Wert einer Immobilie berechnet

Mehrere Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie. Ihn zu ermitteln ist besonders bei einem anstehenden Verkauf wichtig. Warum ein zu hoher Angebotspreis ebenso schädlich sein kann wie ein zu niedriger.

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss ihren Wert kennen. Im Gegensatz zu Gebrauchtwagen sind Häuser aber nur bedingt miteinander vergleichbar. Denn jedes ist ein Unikat.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren wie Lage, Gebäudezustand und Ausstattung unter die Lupe genommen. „Ein Eigenheim aus den 1980er Jahren, das zwischenzeitlich eine Fassadendämmung erhielt, ein neues Dach und zeitgemäße Fenster, hat einen höheren Wert, als ein ähnliches Haus in der gleichen Straße, bei dem weniger investiert wurde“, erläutert Andreas Arlt, Inhaber von MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K. in Berlin.

Diese drei Faktoren fließen in die Wertermittlung ein Drei Bereiche bestimmen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Erstens: der Standort. Hierbei spielt neben der verkehrsmäßigen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahn-Nähe), die Nachbarschaft eine Rolle: ist die Wohnlage ruhig, gibt es viel Grün? Wie gut ist die Versorgung mit Ärzten, Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?

Ein zweiter wichtiger Faktor sind Bauqualität und Gebäudezustand, die sich unter anderem aus dem Baujahr ergeben: „Bei Häusern aus den 1990er Jahren ist zum Beispiel die Gebäudedämmung und der Trittschallschutz besser als bei Immobilien aus den 1970er Jahren“, sagt Immobilienprofi Andreas Arlt.

Drittens fließt die Nachfrage in die Preisfindung ein. Der Immobilienboom in vielen Regionen, so auch in Berlin und dem Berliner Umland, ließ die Immobilienpreise binnen weniger Jahre steigen. Das belegen Recherchen von Banken wie der DZ Bank, der Deutschen Bank, dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale wie Immoscout24: Ein Objekt, das vor zwei Jahren für 350.000 Euro verkauft wurde, ist heute vielleicht 380.000 Euro wert.

Online-Rechner liefern nur groben Immobilienwert Im Internet gibt es kostenlose Online-Rechner, die auf Basis einzelner Angaben wie dem Standort der Immobilie, der Objektart (Einfamilien- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.), der Wohnungsgröße und dem Baujahr den Immobilienwert berechnen. Dieser kann jedoch nur als Annäherungswert dienen: Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, sollten diesen Wert nicht als Angebotspreis verwenden.

Eine wichtige Datensammlung liefert der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dieser sammelt alle Immobilienverkäufe und wertet sie anonymisiert aus. Der Vorteil: Hierbei handelt es sich um Verkaufs-, nicht um Angebotspreise, die oftmals während des Verkaufsprozesses angepasst werden. Diese Daten leisten ebenfalls für eine Wertannäherung große Hilfe.

Bei einem anstehenden Verkauf ist zu einer Marktwertermittlung durch einen Experten, wie einen Makler, zu raten. „Er nimmt das Objekt bei einer Begehung unter die Lupe, sieht Gebäudeunterlagen ein, kennt die Nachfragesituation und die erzielbaren Preise“, so Andreas Arlt. „Auf dieser Basis kann er einen fundierten Angebotspreis ermitteln.“

Die Gefahr eines zu hohen Angebotspreises

Denn der Immobilienboom bedeutet nicht, dass Immobilienverkäufer einen überhöhten Angebotspreis aufrufen sollten, um abzuwarten, ob jemand zugreift. Kaufinteressenten sind in der Regel ein Jahr auf der Suche, bevor sie ihr Traumhaus finden. Dabei lernen sie den Markt bestens kennen und können überhöhte, von realistischen Offerten unterscheiden. Überteuerte Angebote erzeugen oft eine geringe Nachfrage. Gleichzeitig macht es keinen guten Eindruck, wenn sie monatelang bei Immobilienplattformen online stehen. Mit der Zeit sinkt die Resonanz, der Angebotspreis muss nach unten korrigiert werden. Bei Interessenten entsteht der Eindruck, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. „Schlussendlich muss sie gar unter Wert verkauft werden“, gibt Makler Arlt zu bedenken.

Daher sollten sich Immobilienverkäufer gründlich mit dem Thema befassen und die Expertise von Maklerinnen und Maklern hinzuziehen.

Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen? Dann wenden Sie sich an MAK Immobilien- und Maklermanagement, Telefon Berlin: 030 26077561 oder Potsdam Mittelmark: 03329 697279, E-Mail: [email protected]. Auf http://mak-immobilien.immowissen.org/richtiger-immobilienpreis finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“.

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immobilienmakler-berlin · 3 years ago

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Immobilienmakler Andreas Arlt „Unseriös? Eher trifft das auf reißerische Berichterstattungen zu.“

Andreas Arlt ist Inhaber des Immobilienbüros „MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K.“, wohnt seit seiner Kindheit in der Nähe von Berlin und ist seit 25 Jahren Immobilienmakler.

„Manchmal könnte ich platzen vor Wut, wenn ich höre oder lese, wie sich Medien in reißerischen Berichten auf uns Immobilienmakler stürzen, wenn mal wieder ein schwarzes Schaf gefunden wurde.“

Dem sonst so ruhig daherkommenden Immobilienmakler merkt man unschwer an, wie es in ihm arbeitet, wenn er dieses Thema anspricht.

Herr Arlt, wie sind Sie zum Immobilienmakler geworden und was hat Sie bewogen, bis jetzt in dieser Branche zu arbeiten?

Ich bin sozusagen „ein Kind des Ostens“. Als 1989 die Mauer fiel, gab es eine riesen Aufbruchstimmung im Land. Man wollte etwas abhaben von den „blühenden Landschaften“, die Helmut Kohl versprach. Ich war damals Küchenleiter in einem Großbetrieb, als ein ehemaliger Mitarbeiter mich ansprach, doch mal zu einer Firmenpräsentation mitzukommen. Diese fand im Planetarium in Berlin Prenzlauer Berg statt und zielte darauf ab, Mitarbeiter für einen kleinen Versicherungsstrukturvertrieb zu gewinnen. Ich unterschrieb und war dort auch recht erfolgreich. Doch was mir fehlte, war ein tieferer Einblick in die Materie. Ich hatte das Gefühl, etwas zu verkaufen, was ich gar nicht verstehe und das Schlimmste: Meine übergeordneten Führungskräfte wusste noch weniger! Also nichts wie weg dort. Beim nächsten Stepp zum damaligen Versicherer „Deutscher Herold“ gab es dann eine gute fachliche Ausbildung, aber das Verkäuferische blieb auf der Strecke. Ich tat das einzig Richtige und machte mich selbständig mit einem Freund und wir spezialisierten uns auf Baufinanzierungen. Später übernahm er das Büro und ich ging zu einem Bauträger aus München und später zur Berliner Bank. In dieser Zeit besuchte ich die IHK Potsdam und qualifizierte mich hier zum Immobilienfachwirt. Die Immobilienmakelei hatte es mir deshalb angetan, weil es hier um reale, bleibende Werte geht. Ich fand und finde es toll, durch die Straßen Berlins oder meines Wohnortes Stahnsdorf zu gehen und Objekte zu sehen, die ich neuen Eigentümer vermitteln konnte. Diese Häuser werden noch stehen, wenn ich längst gestorben bin.

Was ja hoffentlich noch eine Weile Zeit hat.

(lacht) Das hoffe ich auch. Aber Spaß beiseite. Wenn ich früher eine Versicherung verkauft habe, dann hat der Kunde ein Stück Papier erhalten mit dem Versprechen, dass er zum Zeitpunkt X eine bestimmte Geldsumme bekommt. Verstehen Sie mich richtig. Versicherungen sind wichtig und haben durchaus ihre Berechtigung, doch die eigene Immobilie ist ja auch eine Versicherung. Nämlich z.B. im Alter mietfrei zu wohnen. Das Schöne bei der Immobilie ist aber außerdem, dass man es hier im wahrsten Sinn des Wortes „begreifen“ kann. Sie können jetzt schon drin wohnen oder Sie vermieten die Wohnung und haben nach Rückzahlung des Kredites eine Zusatzrente.

Nun besteht das Leben ja nicht nur aus Arbeit. Was macht denn der Immobilienmakler Arlt, wenn er mal nicht arbeitet?

Leider besteht ein Großteil meiner Arbeit an Bürotätigkeiten. Darum versuche ich so gut es geht mich außerhalb des Büroalltags durch Bewegung fit zu halten. Ich jogge 2 bis 3 mal die Woche oder gehe mit meiner Frau spazieren, schwimmen oder wandern. Wenn es Corona erlaubt, dann machen wir auch so verrückte Dinge wie den Mammutmarsch mit. Das ist eine Strecke von 100km, die innerhalb von 24 Stunden absolviert werden müssen. Das geht mächtig an die Substanz und hinterher heißt es dann „Nie wieder“, bis zum nächsten Mal. Auch im Urlaub sind wir eher die Umtriebigen. Wir lieben Norwegen. Ich wegen dem Angeln auf dem Meer, meine Frau mag die Landschaft und das wandern dort. Hier muss ich aufpassen, dass ich nicht mit meinem Hintern auf dem Boot kleben bleibe, sondern auch mal das „Wanderbein“ schwinge. Ich liebe es einfach, auf dem Meer zu sein und die Ruhe und das Schaukeln zu genießen und auch ab und an einen ordentlichen Fisch zu fangen. Der kommt dann abends in die Pfanne. Denn ich koche noch immer sehr gern. Ich finde auch, dass man Arbeit und Freizeit nicht so stark trennen sollte. Denn wenn der Job, also die Tätigkeit, mit der ich Geld verdiene, nur als Arbeit angesehen wird, dann glaube ich, das ist der falsche Job. Ich mag meinen Job sehr und auch wenn ich im Urlaub bin oder beim Wandern, ich habe immer einen Blick auf die örtlichen Immobilien. Wie wird hier gebaut? Was kostet das hier? Welche Herausforderungen gibt es in anderen Ländern? Z.B. muss in Norwegen oft erst mal eine ebene Stelle auf dem nackten Fels geschaffen werden, bevor man dort ein Haus bauen kann.

Sie sprachen grad von Bürotätigkeit. Ich dachte immer, dass ein Immobilienmakler immer unterwegs ist.

Sie meinen wohl, dass er nur Türen aufschließt und dafür eine fette Provision bekommt. Ein Hauptteil unserer Tätigkeit besteht darin, Unterlagen zu besorgen, zu sichten und auszuwerten. Erst dann kann eine seriöse Preisermittlung erfolgen und erst im nächsten Schritt wird daraus ein Angebot. Zum Beispiel ist es so, dass eine Immobilie vor 25 Jahren gekauft wurde, z.B. als Kapitalanlage. Viele Eigentümer wissen nach so langer Zeit nicht mehr, dass sie z.B. eine Teilungserklärung erhalten hatten oder eine Baubeschreibung. Oder es haben sich Unterlagen geändert, weil z.B. 10 Jahre nach dem Kauf ein Dachgeschoß auf dem Mehrfamilienhaus ausgebaut wurde und die Teilungserklärung geändert wurde. Oder der vor 30 Jahre verstorbene Großvater steht noch als Eigentümer im Grundbuch und auch sein Erbe ist zwischenzeitlich verstorben. Heute möchte der Enkel verkaufen, doch erst muss mal geklärt werden, ob es vielleicht noch weitere Erben vom Großvater oder dem Vater gibt. Das kann dauern. Oder es soll ein Teil des Grundstücks verkauft werden. Hier muss generell erst mal geklärt werden, ob das Grundstück teilbar ist und wie es dann bebaut werden kann. Und immer wieder gern falsch beantwortet ist die Frage nach der Wohnfläche. Hier gibt es Normen. Und ein ausgebauter Keller oder Spitzboden, der vielleicht als Gäste- oder Kinderzimmer fungiert hat muss deshalb nicht zwangsläufig zur Wohnfläche gehören. Wer hier nicht aufpasst, hat schnell mal eine 5-stellige Schadenersatzklage am Hals. Da ist die Freude über den vermeintlich hohen Verkaufspreis schnell getrübt.

Das bedeutet, dass ein Immobilienmakler über ein ziemlich hohes Wissen verfügen muss. Gibt es da einschlägige Weiterbildungsmaßnahmen?

Bei jedem Verkaufsabschluss entsteht ein gewisses Risiko. Auch wenn immer von Entbürokratisierung und Vereinfachung gesprochen wird, wird alles immer komplizierter. Darum hat ein seriöser Immobilienmakler auch eine entsprechende Versicherung, die ihn, aber vor allem seine Kunden vor hohen Verlusten schützen kann. Als Immobilienmakler ist man verpflichtet innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Weiterbildungsstunden nachzuweisen. Das empfinde ich als Witz. MAK Immobilien- und Maklermanagement ist zertifiziert nach Din EN 15733, dass bedeutet unter anderem, dass wir 20 Weiterbildungsstunden pro Jahr absolvieren müssen. Ich hätte es noch viel besser gefunden, wenn sich unsere Politiker endlich mal bequemt hätten eine verbindliche Ausbildungsqualifikation, also Zulassungsvoraussetzungen, für Immobilienmakler festzulegen. Ich finde es unverantwortlich, dass jeder mit einer sauberen Schufa und einem sauberen polizeilichen Führungszeugnis beim Gewerbeamt die Erlaubnis nach § 34c GewO kaufen kann, also als Immobilienmakler tätig werden darf, ohne eine entsprechende Ausbildung. Hier muss die Politik ansetzen und nicht mit unsinnigen Forderungen, Restriktionen und Verboten. Eine Beratung mit unserem Immobilienverband IVD (Immobilienverband Deutschland) wäre für so manchen politischen Schnellschuss wesentlich zielführender.

Was ärgert Sie denn noch so an der Politik?

Ein kluger Verkaufstrainer hat mal gesagt „Keine Kommentare zum Thema Politik und Fußball. Du weißt nicht, wer vor dir steht und die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Du dem falschen Verein angehörst.“ Doch es ist schon verrückt, dass die Möglichkeit als Immobilienmakler mit einem so teuren Wirtschaftsgut umzugehen, nicht einer entsprechenden Ausbildung bedarf. Es gibt den Beruf als Immobilienkaufmann/*-frau. Warum dann nicht als Immobilienmakler? Es wird immer geschimpft auf inkompetente oder faule Immobilienmakler, doch warum wird dem nicht endlich ein Riegel vorgeschoben? Den Immobilienmakler zu verbieten ist nicht der richtige Weg. Wer schon einmal eine Immobilie gekauft oder verkauft hat, der weiß, wie schwierig das sein kann. Hierfür braucht es eines qualifizierten Mittlers. Doch die Betonung liegt auf „qualifiziert“.

Nun sagt die Politik auch, dass die Nebenkosten für den Immobilienerwerb zu hoch sind und deshalb die Provisionen für Immobilienmakler gekürzt werden müssen.

Die Politik hat im letzten Jahr durchgesetzt, dass Käufer und Verkäufer sich die Provision 50:50 teilen müssen, bis auf ganz wenige Ausnahmen. Die Höhe der Provision kann weiterhin frei verhandelt werden. Diese Regelung halte ich für richtig und fair.

Was die Politik „vergessen“ hat ist, dass einer der größten Kostentreiber die Grunderwerbsteuer ist. Nehmen wir das Land Brandenburg. Hier werden 6,5% vom Kaufpreis fällig. Das ist wesentlich mehr, als ein Immobilienmakler erhält. Denn der zahlt von seiner Provision erst mal 19% Umsatzsteuer an den Staat und dann natürlich noch Gewerbe- und Einkommenssteuer. Hier muss unbedingt etwas geschehen. Ein weiteres Beispiel: Bei uns in Stahnsdorf gab es ein ehemaliges Kasernengelände. Dies gehört Vater Staat, der es über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) verkaufen lässt. Hier hätte man für junge Familien Bauland zur Verfügung gehabt. Doch was macht die Bima? Die Grundstücke werden meistbietend vergeben. Hatten wir hier noch im Jahr 2015 einen Bodenrichtwert von 220 Euro/m², sind es heute 440 Euro/m² und in dem entsprechenden Areal der ehemaligen Kaserne sogar 660 Euro/m². Auch aufgrund dieser Vergabepolitik stiegen die Preise in der Gegen um mehr als das Doppelte in 5 Jahren! Da können die jungen Leute von heute gar nicht so viel und so schnell sparen, wie die Preise steigen. Preisreduzierungen wird es nur mit einem größeren Angebot geben. Das ist mal sicher.

Vielen Dank Herr Arlt für die Zeit. Vielleicht noch ein abschließenden Satz?

Ich danke Ihnen für Ihre Zeit. In der Tat möchte ich gern noch etwas loswerden. Manchmal könnte ich platzen vor Wut, wenn ich höre oder lese, wie sich Medien in reißerischen Berichten auf uns Immobilienmakler stürzen, wenn mal wieder ein schwarzes Schaf gefunden wurde. Leider ist es heute so, dass Berichte reißerisch, am besten blutig und mit etwas Sex angereichert werden, damit der Konsument auch konsumiert. Es gibt sicherlich schwarze Schafe in unserer Branche. So wie auch unter Ärzten, Politikern, ich sag nur „Maskenskandal“ oder Notaren und Anwälten. Traurig ist es, dass viele Menschen heute zu faul und zu träge sind, um sich ein eigenes Bild zu machen. Ich arbeite in einem der schönsten Berufe die es gibt und konnte schon vielen Menschen in die eigenen vier Wände helfen. Respekt vor der Leistung anderer und weg von dummen Neiddebatten. Das ist es, was ich mir wünschen würde.

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immobilienmakler-berlin · 4 years ago

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Wie sich der Wert einer Immobilie berechnet

Wer eine Immobilie verkaufen will, muss ihren Wert kennen. Im Gegensatz zu Gebrauchtwagen sind Häuser aber nur bedingt miteinander vergleichbar. Denn jedes ist ein Unikat.

Diese drei Faktoren fließen in die Wertermittlung ein

Drei Bereiche bestimmen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Erstens: der Standort. Hierbei spielt neben der verkehrlichen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahn-Nähe), die Nachbarschaft eine Rolle: ist die Wohnlage ruhig, gibt es viel Grün? Wie gut ist die Versorgung mit Ärztinnen, Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?

Drittens fließt die Nachfrage in die Preisfindung ein. Der Immobilienboom in vielen Regionen, so auch in Berlin, ließ die Immobilienpreise binnen weniger Jahre steigen. Das belegen Recherchen von Banken wie der DZ Bank, der Deutschen Bank, dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale wie Immoscout24: Ein Objekt, das vor zwei Jahren für 350.000 Euro verkauft wurde, ist heute vielleicht 380.000 Euro wert.

Online-Rechner liefern nur groben Immobilienwert

Im Internet gibt es kostenlose Online-Rechner, die auf Basis einzelner Angaben wie dem Standort der Immobilie, der Objektart (Einfamilien- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.), der Wohnungsgröße und dem Baujahr den Immobilienwert berechnen. Dieser kann jedoch nur als Annäherungswert dienen: Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, sollten diesen nicht als Angebotspreis verwenden.

Eine wichtige Datensammlung liefert der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Das Amt sammelt alle Immobilienverkäufe und wertet sie anonymisiert aus. Der Vorteil: Hierbei handelt es sich um Verkaufs-, nicht um Angebotspreise, die oftmals während des Verkaufsprozesses angepasst werden. Diese Daten leisten ebenfalls für eine Wertannäherung große Hilfe.

Bei einem anstehenden Verkauf ist zu einer Marktwertermittlung durch einen Experten, wie einen Makler, zu raten. „Er nimmt das Objekt bei einer Begehung unter die Lupe, sieht Gebäudeunterlagen ein, kennt die Nachfragesituation und die erzielbaren Preise. Auf dieser Basis kann er einen fundierten Angebotspreis ermitteln.“, so Andreas Arlt, der auch Dekra geprüfter Sachverständiger für die Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist.

Die Gefahr eines zu hohen Angebotspreises

Denn der Immobilienboom bedeutet nicht, dass Immobilienverkäufer einen überhöhten Angebotspreis aufrufen sollten, um abzuwarten, ob jemand zugreift. Kaufinteressenten sind in der Regel ein Jahr auf der Suche, bevor sie ihr Traumhaus finden. Dabei lernen sie den Markt bestens kennen und können überhöhte von realen Offerten unterscheiden. Überteuerte Angebote erzeugen oft eine geringe Nachfrage. Gleichzeitig macht es keinen guten Eindruck, wenn sie monatelang bei Immobilienplattformen online stehen. Mit der Zeit sinkt die Resonanz, der Angebotspreis muss nach unten korrigiert werden. Bei Interessenten entsteht der Eindruck, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. „Schlussendlich muss sie gar unter Wert verkauft werden“, gibt Andreas Arlt zu bedenken.

Daher sollten sich Immobilienverkäufer gründlich mit dem Thema befassen und die Expertise von Maklerinnen und Maklern hinzuziehen.

Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen? Dann wenden Sie sich an Andreas Arlt, MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K., Telefon: 030-26077561, E-Mail: [email protected]. Auf https://mak-immobilien.immowissen.org/richtiger-immobilienpreis/ finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“.

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immobilienmakler-berlin · 4 years ago

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Corona ist gefährlich - auch für Immobilien(-preise)

Wer seine Immobilie verkaufen will, erwischt eine gute Zeit: Die Preise und die Nachfrage sind hoch. Auch während der Pandemie sind Verkäufe problemlos durchführbar. Gerade jetzt sollte man einen Makler hinzuziehen, der bestens vernetzt und mit den Hygiene-Anforderungen vertraut ist.

Auch in Berlin und dem Berliner Umland zeigen die Pandemie-Effekte Wirkung: Durch Homeoffice und wenig Ausgang schätzen die Menschen mehr denn je ihr Zuhause. Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter und mehr Menschen möchten lieber im Umland wohnen. Das bestätigen auch lokale Makler wie Andreas Arlt von MAK Immobilien- und Maklermanagement. Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts, des Angebots und der erzielbaren Preise sind wichtig wie nie. Auch in der Immobilienwirtschaft sind Abstands- und Hygieneregeln essentiell geworden; Makler setzten verstärkt auf digitale Hilfsmittel. Beratungstermine mit Verkäufern und Kaufinteressenten gibt es inzwischen auch per Telefon- oder Video-Konferenz. Erstbesichtigungen sind zudem virtuell durchführbar, mit 360-Grad-Panoramatouren oder live gefilmt.

www.derwertermittler.de

Mehr digitale Anwendungen bei der Vermarktung

„Seit Beginn der Ausnahmesituation stellen wir in unserem Unternehmen eine steigende Akzeptanz dieser Technik fest“, erläutert Andreas Arlt, Inhaber von MAK Immobilien- und Maklermanagement in Berlin/Brandenburg. „Häufig kennen Verbraucher diese Anwendungen von ihrer Arbeit im Homeoffice oder verwenden bereits privat die Video-Funktion von WhatsApp.“.

Alle Interessenten, die danach das Haus oder die Wohnung begehen möchten, haben ein gesteigertes Kaufinteresse. Bei dieser realen Besichtigung wird dafür gesorgt, dass nur die vorgeschriebene Anzahl an Personen durch das frisch gelüftete Gebäude geht. Davor und danach werden Kontaktflächen wie Türklinken und Treppengeländer desinfiziert. Gerade wenn das angebotene Gebäude noch bewohnt ist, wird so ein Höchstmaß an Sicherheit gewährleistet. Das sind Dinge, an die private Verkäufer, die zumeist nur einmal im Leben eine Immobilie veräußern, kaum denken.

Hohe Nachfrage in allen Immobiliensegmenten

Das Team von MAK Immobilien- und Maklermanagement beobachtet seit Wochen, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in allen Bereichen steigt. Vielfach haben sich die Preise erhöht – trotz oder vielleicht sogar wegen Corona. Während des Lockdowns im Frühjahr überlegten viele Menschen in eine größere Wohnung mit Balkon oder ein Eigenheim mit Garten zu ziehen. Viele wissen, dass sie künftig mobiler arbeiten können und nicht mehr jeden Tag ins Büro müssen. Daher sind neben Stadtwohnungen vermehrt Häuser in ländlichen Regionen beziehungsweise im sogenannten „Speckgürtel“ von Berlin gefragt, die mit längeren Fahrzeiten ins Zentrum verbunden sind. Die Kaufentscheidung wird dadurch erleichtert, dass die Zinsen ungebrochen günstig sind.

Mittelfristig könnte sich die Lage eintrüben

Nicht wenige Experten rechnen damit, dass sich die Situation in den kommenden Monaten verschlechtern könnte, unter anderem die Autoren des Finanzstabilitätsberichts der EZB-Bank. Schon heute prüfen die Banken bei Finanzierungsanfragen genauer. Bekamen vor der Corona-Krise gutverdienende Paare auch mit wenig Eigenkapital eine Darlehenszusage, so müssen sie heute etwa 20 Prozent der Kaufsumme nachweisen. Zudem könnte mittelfristig die Zahl der Firmeninsolvenzen steigen und in der Folge die Arbeitslosenquote klettern. Dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise unter Druck geraten.

Wer sich schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie befasst, sollte es jetzt angehen: Der Zeitpunkt ist optimal. Dabei macht es Sinn, auf versierte Dienstleister aus der lokalen Unternehmerschaft zurückzugreifen. So lassen sich viele Fehler vermeiden: Gute Makler ermitteln den Angebotspreis, vermarkten das Objekt zielgruppengerecht über die passenden Marketingkanäle, kümmern sich um den Papierkram, beantworten die zahllosen Interessenten-Nachfragen, führen mit vorqualifizierten Interessenten Besichtigungen durch und bereiten den notariellen Kaufvertrag vor.

Der erste Schritt beim Verkauf ist die Festlegung des Immobilienwertes. Für Laien ist das schwer. Verständlicherweise wollen Immobilienverkäufer hierbei keine Fehler machen, schließlich geht es um viel Geld. Daher sollten sie unbedingt auf Expertenrat vertrauen.

Sie wollen eine kostenlose Immobilienbewertung mit wenigen Klicks? Auf der Website von MAK Immobilien- und Maklermanagement erhalten Sie eine solche: www.derwertermittler.de. Oder wenden Sie sich direkt an Andreas Arlt, Telefon Berlin: 030 26077561, Telefon Brandenburg: 03329 697279 oder E-Mail: [email protected].

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immobilienmakler-berlin · 6 years ago

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Seit 2006 zeichnet BELLEVUE – Europas größtes Immobilienmagazin – jedes Jahr empfehlenswerte Immobilienunternehmen aus Deutschland und aller Welt als BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS aus. Zu den besten Immobilienunternehmen, die das begehrte Siegel in diesem Jahr erhalten haben, gehört die Firma MAK Immobilien- und Maklermanagement e.K aus Berlin.

Pressemitteilung BELLEVUE vom Januar 2019

https://www.mak-immobilien.de/referenzen.xhtml?f[6904-75]=1

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immobilienmakler-berlin · 5 years ago

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Mietendeckel, Investieren in Berlin Nein Danke

Um es gleich am Anfang klar zu sagen „Ja, ich bin für sozialverträgliche Mieten“.

Doch der Weg dahin kann nicht sein einzelnen Gruppen der Bevölkerung den „schwarzen Peter“ zuzuschieben, mit Sanktionen zu drohen, Enteignungen ins Auge zu fassen und immer höhere Hürden aufzustellen.

Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“, oder auch das „Mietendeckelgesetz“ ist ganz sicher nicht das Instrument, um der Mietmisere in Berlin oder anderswo Herr zu werden.

Er ist ganz klar ein absolut falsches Signal.

Es gibt tausende von „Kleinstinvestoren“, wie Handwerker und andere Selbständige, die sich mit Hilfe von Wohnimmobilien eine Altersvorsorge aufbauen möchten. Ich will gar nicht erst darauf eingehen, wie das staatliche Rentensystem am Versagen ist.

Am Hype auf Wohnimmobilien ist auch der Staat ganz klar beteiligt. Einerseits werden Zinsen euroweit niedrig gelassen, sodass Kredite heute fast nichts kosten, andererseits fehlt es an Möglichkeiten sein Geld irgendwie gewinnbringend anzulegen.

Und nun nimmt man diesen „Kleinstinvestoren“ einen Großteil ihrer Altersvorsorge einfach weg.

Das Land Berlin hat in der Vergangenheit seine eigenen Wohnimmobilien verschleudert und kauft sie nun völlig überteuert und in oft vernachlässigtem Zustand wieder zurück.

Weder durch diese Politik, noch durch den Mietendeckel wird aber eine einzige Wohnung neu entstehen! Und nur der Neubau wird Entspannung bringen!

Jetzt sieht es aber so aus, dass sich Investoren zurückziehen, Altbausanierung sich absolut nicht lohnt, Handwerker keine Aufträge mehr bekommen, erste Entlassungen auch an größeren Baubetrieben und Architektenbüros drohen. Es wird mehr Arbeitslose geben, das Einkommensniveau sinkt, damit die Fähigkeit Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, weitere angrenzende Gewerbe werden finanzielle Verluste erleiden, die Abwärtsspirale ist in Gang gesetzt.

Das richtige Signal wäre gewesen, Investoren zu stärken, willkommen zu heißen und ihnen die Möglichkeit zu geben in Berlin Geld zu verdienen bei gleichzeitiger Verpflichtung sozialen Wohnungsbau zu schaffen.

Auch das Land selber könnte auf eigenen Flächen Wohnungsbau in wirklicher Größenordnung errichten, quasi als „Konkurrenz“ zu den Privaten. Der Motor Bauwirtschaft würde richtig in Gang kommen, Geld kommt nach Berlin, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Einkommens- und Gewerbesteuer würde fließen.

Und was geschieht, wenn das „Mietendeckelgesetz“ ganz oder teilweise für verfassungswidrig erklärt wird? Und es sieht ganz danach aus.

Wer kommt dann für die finanziellen Schäden auf die dann angerichtet sind? Diejenigen, die aus purem Populismus dieses Gesetz durchgewirkt und als Allheilmittel gepriesen haben? Nein, diese werden sich schmollend, doch mit „goldenem Handschlag“ in eine andere Ecke der Politik verziehen.

Doch der Schaden ist dann angerichtet! Die Menschen werden noch politikverdrossener und anderen Populisten in die offenen Arme laufen (siehe Wahl in Thüringen).

Und wenn das Gesetz doch verfassungskonform ist?

Dann wird ein Signal ausgesendet, dass da heißt „Leute kommt nach Berlin, da ist Wohnen so billig wie nirgendwo in einer Großstadt.“. Es werden also noch mehr Menschen nach Berlin strömen und die Wohnungsnot wird noch größer.

Das neue Gesetz soll für fünf Jahre gelten (Wer glaubt das denn? Erinnern Sie sich noch an den Solidaritätszuschlag zur Wiedervereinigung? Gibts noch immer!).

Und es trifft nur für Wohnungen zu, die vor 2014 gebaut wurden, also nicht für Neubauten (und wer glaubt, dass das so bleibt? Wer glaubt denn wirklich, dass solche willkürlichen Gesetze nicht morgen auch den Neubau treffen?)

Hier noch ein kleines Beispiel wie sich das Gesetz rein rechnerisch auswirken wird (keine Garantie für die Richtigkeit).

Beispiel:

Wohnungssanierung Baujahr des Hauses 1902, Wohnungsgröße 102qm, 4 Zimmer, Prenzlauer Berg Raumerstraße

Die „Altmieterin“ ist nach 52 Jahren Miete verstorben, die Wohnung muss totalsaniert werden. Der Erbe kann es sich nicht leisten, die Sanierung durchzuführen, er verkauft zum Preis von 2.800€/qm, der Erwerber saniert zu Kosten von 800€/ pro qm.

Kaufpreis: 285.600€

Grunderwerbsteuer und Notar: 21.420€

Sanierung: 81.600€

Gesamtkosten: 388.620€

A. (Mietendeckel)

Hat die Verstorbene lediglich 4€/qm bezahlt, dann dürfte die Miete nach Sanierung um maximal 1€/qm, auf 5€/qm angehoben werden, also auf 510€/Monat

B. (Mietendeckel)

Hat die Verstorbene in der Vergangenheit eine höhere Miete gezahlt, dann

Miete netto kalt: 6,45/qm lt. neuer Tabelle, zzgl. 1€/qm für moderne Ausstattung, gesamt 7,45€/qm, gesamt 759,90 €/Monat

C. (alte-Regelung) Berliner Mietspiegel am 07.11.2019: 9,19€/qm gesamt 937,39€/Monat

D (Markt-Miete) 10€/qm, gesamt 1.020€/Monat

A. Mietrendite nach „Mietendeckel“: 1,6%

B. Mietrendite nach „Mietendeckel“: 2,4%

C. Mietrendite Miete nach Mietspiegel „alt“: 2,9%

D. Mietrendite „Marktmiete“: 3,2%

Das Risiko eines Mietausfalls ist hier nicht eingepreist, auch keine „nicht umlegbaren“ Kosten des Vermieters für Instandhaltung und Verwaltung. Diese Kosten würden die Rendite weiter schmälern.

Die Frage die sich stellt ist also, „Warum soll ein Investor in Mietwohnungen in Berlin investieren?“

- Er trägt das alleinige Risiko eines Mietausfalls

- Hat eine niedrige Rendite

- Undurchsichtige und komplizierte Regularien

- Unzuverlässigkeit der Politik

- Einschneidende Eingriffe in sein Privatvermögen durch die Politik

- Bedrohung durch „Zwangsenteignung“

- Hohe Strafen bei Verfehlungen gegen die hohen und sich dauernd verändernden Vorgeben durch Bundes- und Landespolitik (1)

(1) Nach dem Mietdeckelgesetz §5 (4) hat jeder Vermieter die Verpflichtung, seinem Mieter unaufgefordert „Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.“

Tut er dies nicht, z.B. weil die ältere Dame mit dem Mietshaus in Neukölln das nicht weiß, dann kann dies als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 500.000€ bestraft werden.

Und für alle Mieter noch ein Tipp:

Anträge auf Mietenabsenkung müssen Sie bei der Senatsverwaltung stellen. Ich habe gehört, man rechnet so mit etwa 30.000 Anträge zum Sommer 2020. Viel Glück 🍀

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immobilienmakler-berlin · 8 years ago

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immobilienmakler-berlin · 8 years ago

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Immobilienblase in Deutschland

Manch einer denkt, es gibt eine Immobilienblase. Was ist das eigentlich? Der Begriff kam vor allem 2007 auf, mit den Pleiten in den USA, und 2008 Irland, etc. Banken hatten faule Immobilienkredite in Milliardenhöhe. Also Kredite vergeben, die von den Immobilieneigentümern nicht zurück gezahlt werden konnten. Es kam zu massiven Verkäufen und Versteigerungen und die Preise fielen ins Bodenlose. Die Banken blieben auf den Schulden sitzen und wurden so zahlungsunfähig. Warum aber so massiv? Vor den Pleiten standen niedrige Finanzierungszinsen (man bekam mehr Immobilie, bei gleicher Belastung) und stark steigende Immobiliennachfragen. Kredite wurde ohne größere Kreditprüfungen vergeben, denn sie waren ja durch Grundschulden und Hypotheken "gesichert". Der Bauboom schaffte neue Arbeitsplätze, es wurde viel Geld verdient und dies wurde wieder angelegt, zum Großteil in Immobilien. Das funktionierte wie ein Schneeballsystem. Doch als die Nachfrage abflachte, der ständige Geldstrom versiegte, war mehr Immobilie als Geld da. Und, um beim Schneeball zu bleiben, es wurde eine Lawine losgetreten. Verkäufe setzen ein, Käufer wurden rar, Kredite konnten nicht zurück gezahlt werden, Pleiten, Privatinsolvenzen, Bankenkrisen. Das ist natürlich nur das verkürzte Szenario. Kann das in Deutschland auch geschehen? Generell kann dies überall passieren. Doch gerade in Deutschland sind die Banken vorsichtiger mit den Kreditvergaben. Im letzten Jahr wurden außerdem die Wohnkreditrichtlinien europaweit verschärft. Trotzdem hält die große Nachfrage nach Immobilien an. Auch aus dem Ausland kommen viele Käufer nach Deutschland, um hier in Immobilien zu investieren. Hinzu kommt bei vielen Menschen nach dem Brexit die Angst, wie es mit Europa und dem Euro weitergeht. Bargeldreserven werden deshalb verstärkt in Immobilien investiert. Gleichzeitig ist die Verkaufswilligkeit stark zurück gegangen. Obwohl zum Großteil Höchstpreise erzielt werden könnten, wird kaum verkauft. Der Grund: Wohin mit dem Erlös? Es gibt kaum lukrative Anlagemöglichkeiten. Anders als zB in den USA sind die Deutschen sehr konservative Sparer. Es gibt wenige, die zB in Unternehmensanteile investieren. Auch Aktiensparen als Alternative ist für die meisten Deutschen keine Alternative. Das gute alte Sparbuch würden ja viele in Anspruch nehmen, doch bei einer Verzinsung von unter 1% ist das nun wirklich die schlechteste Lösung. Also Immobilie behalten. Im Augenblick sind wir, meiner Meinung nach, weit von einer Immobilienblase entfernt. Doch das kann sich ändern, wenn die Zinsen steigen und andere Anlagemöglichkeiten attraktiver werden. Bis dahin werden die Kaufpreise in den Städten weiter, wenn auch langsamer steigen, die Mieten werden steigen und die Nachfrage bleibt hoch. Doch Achtung! Kaufen Sie mit gesundem Menschenverstand! Wenn Sie 10.000€/qm bezahlen und nur 8€/qm Miete erhalten, dann ist dieses Investment mit einer Mietrendite von unter 1% kaum attraktiver als das Sparbuch. Schauen Sie beim Kauf nicht nur nach 1A-Lagen. In B-Lagen könnten Sie eventuell wesentlich besser verdienen! Kaufen Sie mit dem Kopf und Taschenrechner und nicht mit dem Bauch. Fazit: Wir sind weit entfernt von einer Immobilienblase. Bis zum nächsten Mal, Ihr Andreas Arlt

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