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Comunidad de propietarios & Alquiler turístico

¿Pueden las comunidades de propietarios prohibir alquiler vacacional?

El aumento del turismo y el auge de las plataformas de alquiler vacacional han generado un debate legal sobre los derechos de las comunidades de propietarios para regular o prohibir esta actividad en sus edificios.

La duda principal que surge es si una comunidad de propietarios puede, mediante un acuerdo, restringir o prohibir los alquileres vacacionales. Este tema ha sido abordado recientemente por el Tribunal Supremo en España, lo que ha clarificado algunos aspectos legales al respecto.  El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. 

Legislación aplicable: Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Arrendamientos Urbanos

Ley de Propiedad Horizontal (LPH) La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa principal que regula las relaciones entre los propietarios de un edificio en régimen de comunidad. Esta ley establece los derechos y obligaciones de los propietarios sobre sus elementos privativos (las viviendas o locales) y los elementos comunes (como pasillos, ascensores y áreas comunes). En el contexto de los alquileres vacacionales, la LPH fue modificada por el Real Decreto-ley 7/2019 del 1 de marzo, que introduce la posibilidad de que una comunidad de propietarios prohíba los alquileres turísticos con el voto favorable de tres quintos de los propietarios. Esta norma ha sido clave en las sentencias recientes del Tribunal Supremo, que avalan dicha prohibición. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de viviendas. Según el artículo 5.e) de la LAU, los alquileres turísticos quedan excluidos de su ámbito de aplicación, ya que se consideran arrendamientos de corta duración y están sujetos a una regulación diferente. Sin embargo, el crecimiento del mercado de alquileres vacacionales ha impulsado la necesidad de adaptar la normativa.

Sentencias del Tribunal Supremo sobre alquileres vacacionales

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias en los últimos años que han resuelto discrepancias entre las audiencias provinciales sobre si las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres vacacionales. Las dos decisiones más relevantes, emitidas en 2023, confirman que las comunidades de propietarios pueden prohibir esta actividad si cuentan con el apoyo de una mayoría de tres quintos. El Tribunal Supremo interpretó por primera vez el artículo 17.12 de la LPH, en el que se menciona que cualquier acuerdo que limite o condicione el uso de elementos privativos debe ser aprobado por una mayoría de tres quintos de los propietarios. Esta decisión ha sido clave para las comunidades que buscan controlar el uso de las viviendas en su edificio, especialmente en ciudades turísticas donde el impacto de los alquileres vacacionales ha sido significativo. El criterio de mayoría de tres quintos El principal punto de debate ha sido si se requiere una mayoría simple, de tres quintos o unanimidad para tomar una decisión de este tipo. El Tribunal Supremo ha sido claro en su fallo, estableciendo que se necesita una mayoría reforzada de tres quintos para que la prohibición sea válida. Este criterio es importante porque si la comunidad no puede alcanzar este porcentaje, la prohibición no puede imponerse, lo que permite que los propietarios continúen con la actividad de alquiler vacacional.

Casos de ejemplo

Caso 1: Prohibición en una comunidad turística En una comunidad de propietarios situada en una zona turística de la costa, varios vecinos expresaron su malestar por el constante flujo de turistas que alquilaban viviendas a través de plataformas como Airbnb. Los problemas de convivencia y el uso intensivo de los elementos comunes llevaron a que los propietarios convocaran una junta para debatir la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos en el edificio. Tras varias reuniones, la comunidad alcanzó una mayoría de tres quintos de votos a favor de la prohibición, conforme a lo estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal. Como resultado, la comunidad introdujo una cláusula en los estatutos que prohíbe expresamente el uso de las viviendas con fines turísticos. Caso 2: Comunidad sin suficiente mayoría En otro caso, en una comunidad de propietarios en el centro de una ciudad, surgió el mismo conflicto. Algunos vecinos estaban en contra de los alquileres vacacionales, pero otros propietarios que obtenían ingresos considerables por esta actividad se negaban a votar a favor de la prohibición. Al no alcanzar la mayoría de tres quintos requerida, la comunidad no pudo modificar los estatutos para prohibir los alquileres turísticos. Este caso destaca la importancia de contar con el apoyo suficiente en la comunidad para poder aplicar restricciones.

Consideraciones adicionales: impacto del turismo en la vivienda

El auge de los alquileres turísticos ha generado tensiones en muchas comunidades de propietarios, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas. La falta de regulación en sus inicios permitió que esta actividad creciera rápidamente, lo que provocó un aumento en los precios de los alquileres y problemas de convivencia en algunos edificios. El Real Decreto-ley 7/2019 fue una respuesta a estas dificultades, con el objetivo de dar más poder a las comunidades de propietarios para gestionar el uso de los inmuebles en sus edificios. El Tribunal Supremo ha validado esta norma, reconociendo que las comunidades tienen el derecho de regular el uso de los elementos privativos si afectan a la convivencia y el bienestar de los vecinos.

 ¿Puede una comunidad prohibir los alquileres vacacionales?

La respuesta es sí, las comunidades de propietarios pueden prohibir alquiler turístico, siempre y cuando cuenten con el apoyo de una mayoría reforzada de tres quintos de los propietarios. Esta prohibición puede incluirse en los estatutos de la comunidad, y se considera válida según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Es importante que los propietarios estén informados sobre sus derechos y las normativas aplicables antes de tomar decisiones que afecten al uso de sus viviendas. En caso de conflicto, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para garantizar que los acuerdos tomados en junta sean válidos y cumplan con la ley. En resumen, las comunidades tienen herramientas legales para regular o prohibir los alquileres vacacionales, pero es esencial seguir los procedimientos legales establecidos para evitar futuros litigios.

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Ley de Propiedad Horizontal

Preguntas y respuestas sobre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Todo lo que necesitas saber sobre la Ley de Propiedad Horizontal y las comunidades de propietarios

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es una normativa clave en España que regula la convivencia y gestión dentro de las comunidades de propietarios. Desde el reparto de gastos comunes hasta la posibilidad de prohibir los alquileres vacacionales, esta ley establece los derechos y obligaciones de los vecinos que comparten un edificio o urbanización. Como normativa española, regula la propiedad de los inmuebles. Están divididos en elementos privativos (como pisos o locales) y zonas comunes (como pasillos, jardines, etc.). Es la ley que establece las bases para la convivencia en comunidades de propietarios, definiendo los derechos y obligaciones de los vecinos. ¿Quiénes están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal? Todos los propietarios de inmuebles que formen parte de una comunidad de vecinos en edificios residenciales, comerciales o mixtos. También afecta a los administradores de fincas y a cualquier otra persona que gestione el mantenimiento de la comunidad. ¿Cómo se organiza una comunidad de propietarios bajo la LPH? Cada comunidad de propietarios debe contar con un órgano de gobierno, que incluye al presidente, el secretario y el administrador (que puede ser el mismo propietario u otra persona designada). Las decisiones importantes de la comunidad se toman en juntas de propietarios, donde cada vecino tiene un voto. ¿Qué son las juntas de propietarios? Las juntas de propietarios son reuniones en las que los vecinos discuten y toman decisiones sobre los asuntos de la comunidad, como reparaciones, mantenimiento o posibles reformas. Existen dos tipos de juntas: las ordinarias, que se celebran al menos una vez al año, y las extraordinarias, que se convocan para tratar asuntos urgentes. ¿Cómo se toman decisiones en una junta de propietarios? Las decisiones se toman mediante votaciones en la junta de propietarios. Dependiendo del asunto, las decisiones pueden requerir distintos tipos de mayoría: - Unanimidad para modificar las normas básicas, como los estatutos de la comunidad. - Mayoría simple para decisiones cotidianas, como el mantenimiento. - Mayoría cualificada de tres quintos para decisiones importantes, como prohibir los alquileres turísticos o realizar obras de mejora no necesarias. ¿Qué derechos tienen los propietarios según la LPH? Los propietarios tienen derecho a: - Usar su propiedad de forma privada, respetando las normas de la comunidad. - Participar en las juntas de propietarios, votar y expresar su opinión. - Acceder a la información sobre las cuentas y decisiones de la comunidad. ¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios según la LPH? Los propietarios están obligados a: - Contribuir a los gastos comunes, como el mantenimiento de zonas comunes y servicios. - Respetar las normas de convivencia y las decisiones de la junta de propietarios. - Mantener su propiedad en buen estado y realizar las reparaciones necesarias. - No realizar actividades que sean molestas o que afecten negativamente a la comunidad. ¿Qué ocurre si un propietario no paga las cuotas comunitarias? Si un propietario no cumple con sus obligaciones de pago, la comunidad puede tomar acciones legales para exigir el pago de las deudas. Esto incluye la posibilidad de llevar el caso a juicio, y el propietario moroso podría enfrentarse a un embargo de su propiedad. ¿La Ley de Propiedad Horizontal regula los alquileres vacacionales? Sí, la Ley de Propiedad Horizontal permite que las comunidades de propietarios regulen o incluso prohíban los alquileres vacacionales en sus edificios. Esto debe hacerse a través de una votación en la junta de propietarios, y para que la prohibición sea válida, se requiere una mayoría de tres quintos de los votos, tal como establece el artículo 17.12 de la LPH. ¿Se pueden hacer reformas en un piso o local sin el permiso de la comunidad? Los propietarios tienen derecho a hacer reformas en su propiedad, siempre que no afecten a las zonas comunes o a la estructura del edificio. Si las reformas modifican elementos comunes (como fachadas o instalaciones generales), es necesario obtener el permiso de la comunidad de propietarios. ¿Qué se puede hacer si un propietario no cumple con las normas? Si un propietario incumple las normas de la comunidad o genera molestias (como ruidos excesivos o actividades molestas), la comunidad puede tomar medidas legales. Esto puede incluir desde la imposición de sanciones económicas hasta, en casos extremos, la posibilidad de demandar judicialmente al propietario para que cese en su comportamiento. ¿Cómo se puede modificar la Ley de Propiedad Horizontal en una comunidad de vecinos? La modificación de los estatutos o las normas de la comunidad que se basan en la Ley de Propiedad Horizontal requiere, en la mayoría de los casos, el acuerdo unánime de todos los propietarios. Para otros cambios menores, puede bastar con una mayoría simple o cualificada, dependiendo del tema. Intervención de un abogado especialista en comunidades de propietarios Un abogado especializado en comunidades de propietarios puede intervenir en diversas situaciones para garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad y la resolución de conflictos. Algunas de las áreas en las que puede ayudar incluyen: - Redacción y modificación de estatutos: Un abogado puede asesorar en la creación o modificación de los estatutos de la comunidad, asegurando que cumplan con la Ley de Propiedad Horizontal y reflejen las necesidades y deseos de los propietarios. - Convocatoria y celebración de juntas: Puede ayudar en la preparación de la convocatoria de juntas de propietarios, redactar las actas y garantizar que se sigan los procedimientos adecuados para la toma de decisiones. - Resolución de conflictos entre propietarios: Si surgen disputas entre vecinos, un abogado puede mediar para encontrar soluciones amistosas o, en caso necesario, representar a uno de los propietarios en un procedimiento judicial. - Reclamaciones de cuotas impagadas: En caso de que un propietario no pague las cuotas comunitarias, el abogado puede gestionar la reclamación de la deuda y llevar el caso a los tribunales si es necesario. - Asesoramiento en obras y reformas: Puede asesorar sobre la legalidad de realizar obras en elementos comunes o privativos, así como en la obtención de los permisos necesarios. - Cumplimiento de normas y regulaciones: Un abogado puede ayudar a la comunidad a asegurarse de que se cumplen todas las normativas, incluyendo las relativas a la seguridad, accesibilidad y mantenimiento de las zonas comunes. - Prohibiciones de actividades: Si la comunidad desea prohibir ciertas actividades, como los alquileres vacacionales, el abogado puede asesorar sobre los procedimientos legales necesarios para llevar a cabo esta prohibición. - Defensa ante impugnaciones: En caso de que un propietario impugne decisiones tomadas en las juntas, un abogado puede defender los intereses de la comunidad ante los tribunales.

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