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囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？

房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。

1. 政府為什麼要打炒房？台灣房地產市場現況如何？

(1)房價所得比與房貸負擔率

根據內政部不動產資訊平台最新統計，2021年全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.07倍，房貸負擔率為36.27%。其中，房價最貴的台北市，上述兩項數據分別為15.79倍、63.11%。這樣的數字到底是高還是低？

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。代表平均需要不吃不喝多久時間，才買得起一間房子。

房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。數字愈大、代表負擔能力愈低。

對於房價所得比，美國公共政策顧問機構Demographia認為5.1倍以上為嚴重不可負擔，世界銀行則認為3-6倍為合理負擔範圍，而台灣在6倍以下的只有嘉義縣市、基隆、屏東四縣市而已。至於房貸負擔率，內政部的標準是30%以下是合理負擔，50%以上是負擔能力過低，全國也僅有雲林、嘉義縣市、屏東、基隆、新竹市在30%以下。

若與國際相比，又是如何呢？根據全球資料庫網站Numbeo.com的最新統計，台北市在全球482個城市中，房價所得比是第12名，房貸負擔率則是第53名，都算名列前茅。由此觀之，台灣確實有房價過高的問題。

(2)租金指數

房子買不起，那用租的呢？台灣租金也是節節攀升的。同樣是根據內政部不動產資訊平台統計，國內租金指數在2011到2021年間，指數上漲了8.41，即便出現了新冠肺炎的疫情，也阻止不了租金水準漲破歷史新高。

台灣租金指數變化圖／資料來源：內政部不動產資訊平台

房價飆漲，有人認為是投資客囤房炒作的關係，因此有了課徵囤房稅的呼聲。房租攀升，也有人認為是空屋率太高、租屋市場供給不足的結果，是以也有了課徵空屋稅的主張。那麼國內囤房、空屋的情況，又是如何呢？是否嚴重到影響房地產市場的正常發展？

2. 什麼是囤房稅？台灣囤房的情況嚴重嗎？

「囤房稅」源自於財政部2015年推出的《房屋稅條例》修法，財政部將住家用房屋區分為：「自住」與「非自住」，並針對後者課徵較高稅額的房屋稅，俗稱為囤房稅，目的是希望可以藉此減少房地產集中在少數人手中的情況。

另根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，需符合以下條件才能認定為自住用住宅：

房屋無出租使用。

供本人、配偶或直系親屬居住使用。

本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內之房屋。

也就是說，如果房屋非自住者、或在全台持有三戶以上之房屋，那麼第四戶起，即被歸類為非自住使用房屋，也就是所謂的「囤房」。

※《房屋稅條例》第5條第1項第2款：房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

(1)國內囤房情形

根據財政部最新(2021)的「全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計」資料，非自住房屋者較去年同期增加逾2萬人，自2015年囤房稅上路時的33萬6,264人，至今已來到50萬2,265人。其中，持有一至二戶的人數為成長最多，持有三戶以上的人數則逐年下降。

(2)國內「囤房稅」實施情形

由於我國房屋稅是屬於地方稅，因此稅率的高低，端看各地方政府所施行的《房屋稅徵收自治條例》：

臺北市：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率2.4%、三戶以上非自住房屋稅率3.6%。

桃園市：採差別稅制，非自住房屋稅率2.4%。

新竹縣：採差別稅制，非自住房屋稅率1.6%。

宜蘭縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.5%、三戶至七戶非自住房屋稅率2%、八戶以上非自住房屋稅率3.6%。

連江縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.6%、三戶以上非自住房屋稅率2%。

除上列縣市政府外，其餘地方政府則依照原《房屋稅條例》訂定之稅率1.5%課稅。目前，台南市政府已規劃將非自用房屋稅稅率提高為五戶以下2.4%、六戶以上3.6%，但還有待議會通過。

※台北市議會於今年5月三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將實施新的「建商囤房稅」。未來建商取得使照後的次日算起，前18個月課徵2%房屋稅，之後則將恢復一般3.6%的房屋稅，目的是鼓勵建商釋出房屋。

(3)國外「囤房稅」實施案例

南韓囤房稅

於2018年針對「坐擁三棟房產以上」的屋主，將其房屋稅從0.6%～3.2%，調高到1.2%～6%。但實施3年下來，房價仍飆漲5成、租金也上漲2成，顯示政府打房無效，讓南韓總統文在寅的民調跌入谷底。

中國囤房稅

2011年以上海、重慶做為個人住房房產稅改革的試點，上海市針對本地居民新購入第二間以上之房屋、以及非本地居民新購入之房屋，徵收0.6％或0.4％房產稅；而重慶市則針對獨棟高檔住宅、及非本地居民購入第二間以上之房屋，徵收0.5％～1.2％房產稅。但儘管中國政府推出打房措施，近五年來上海與重慶的新成屋價格依然大漲達56%和49%。

新加���囤房稅

於2013年推出房地產調控措施，新加坡公民購買第二間以上住宅，須繳交12%～15％額外買房印花稅，永久居民購買第二間以上須繳15%額外買房印花稅，若為外籍購屋者，則一律繳20%。除此之外，第二間房以上的貸款限制，也變得更加嚴格。

(4)各黨團／立法委員《房屋稅條例》修法版本

時代力量修法版本：

主張將「單一自住」降稅率至1%，第二、三戶維持現行1.2%，非自住住家採全國歸戶，最高為第十戶以上適用6%至10%稅率。

民眾黨修法版本：

針對單一自住採區間稅率0.6%至1.2%，同樣採全國歸戶，最高是持有第六戶以上非自住稅率為3.6%至4.8%。

國民黨立委曾銘宗與費鴻泰修法版本：

將非自住住家用房屋稅率自現行3.6%提高至5%，並新增條文，明訂各地方政府應以全國歸戶資料來訂定差別或累進稅率，持有四戶以上稅率不得低於5%；自住及公益出租人則不變。

國民黨立委賴士葆修法版本：

不再區分住家用、非住家用房屋，並直接全國歸戶，最高稅率是第十戶以上課徵8%。

國民黨立委李貴敏修法版本：

針對非自住住家課徵1.8%至3.6%不等的稅率，持有十戶以上才以最高稅率3.6%來課徵。

國民黨立委楊瓊瓔修法版本：

自住住家稅率調降至1.0%，非自住住家稅率天花板則調高至4.8%。

民進黨立委郭國文與林楚茵修法版本：

調高非自住住家稅率天花板至4.8%，另也將非自住住家最低稅率自現行的1.5%提高到2%，促使地方政府調高非自住稅率。

3. 囤房稅在吵什麼？推與不推的原因是什麼？

(1)囤房稅能抑制房價嗎？

政府課徵囤房稅的用意，就是想透過增加房屋的持有成本，逼多屋族釋出手上的空屋，讓房市冷卻下來，但真的可行嗎？

內政部政��次長花敬群認為，囤房稅「只是旁支，不是主菜」，更不會是特效藥。處理高房價牽涉很廣，要討論的面向很多，政府也無法「一下子打趴」高房價，必須靠長期的供需結構調整來實現。

此外，按照增稅會抑制房價，減稅會提高房價的基本道理，如果一屋者減稅，表示75%房屋可能漲價，或最多只有25%房屋會跌價；反則多屋者加稅，就只有4.5%房屋的價格會被抑制。

而民進黨立委高嘉瑜則認為，台北市政府自施行囤房稅起，房價漲幅從14.29％下降至7.84％，減少了47.6％，長期來看確實可以抑制房價。

另一方面，學界及業界則認為，如果要利用囤房稅來抑制房價，需提高稅率且拉大「自住」與「非自住」房屋的差距，以下整理專家學者的建議：

政大地政系特聘教授 張金鶚

應採累進稅率並擴大差距，降低非自住者的投資誘因。

擴大課稅範圍：持有第三戶即徵收囤房稅，影響力應可增至一成。

成大法律助理教授 封昌宏

房屋稅低且稅率差距小（僅1-2個百分點），加上調高與否的權責在地方政府，恐無法有效抑制房價。

住商不動產企劃研究室經理 徐佳馨

囤房稅的稅率不高，只會對小投資客造成影響，抑制房價的效果恐有限。

即使小投資客釋出空屋，一般民眾仍買不起房，最後恐落入大投資客手中，造成財富愈來愈集中。

(2)囤房稅會造成房租漲價？

3年來積極打房的南韓政府，在去年祭出「囤房稅」加碼後，房價不減反增，反而導致租金飆漲，創下9年來新高，有鑑於此，台灣政府傾向暫緩推行「囤房稅」。

行政院政務委員 龔明鑫

政府最擔心囤房稅一年增加的幾千元稅金，會被屋主轉嫁給租屋者，殃及無辜。

行政院發言人 羅秉成

政府曾試算過，若針對持有逾4戶者徵收囤房稅，受影響的承租戶可能多達78萬戶。

以央行連三波的打房措施為例，根據主計總處公布的9月租金指數顯示，原本５月份因疫情而微幅下跌的租金指數，自8月份又開始回升，且連續創下歷史新高，造成諸多民怨。

難道沒有雙贏的辦法嗎？對此，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，韓國打房效果不彰，是因為住宅供不應求，但台灣則是空屋太多，兩國的情況並不相同。

OURs都市改革組織秘書長 彭揚凱

囤房稅搭配出租減稅，以避稅為誘因讓空屋轉作出租，才能有效釋出市場空餘屋做有效利用，若租屋市場供給增加、租客需求量不變，房東就難以將房租轉嫁到房客身上。

(3)統一立法還是因地制宜？

另一個爭論點就是，中央認為「囤房稅」若要全國一體適用，須考量城鄉差距問題，且依據《房屋稅條例》第5條規定：「各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」地方政府可自行調整稅率，亦可動用「地方稅法通則」調高稅率上限（30%以內），不需再另外修法。

財政部長 蘇建榮

囤房稅要考量地方的情況，政府有政策考量台北市、新北市囤房問題較為嚴重，但不能將問題丟到全國若將單一自住房屋稅從現行百分之1.2%降至1%，但中南部縣市房屋多為單一自住，若調降稅率會導致稅收大減，影響地方政府財源。

但畢竟囤房稅算是一種「懲罰性稅捐」，若期待地方政府不怕得罪選民，「主動」提出增加稅負，且地方民意代表都舉雙手贊成，恐怕只是空想。而在實務上，目前確實只有少數縣市提高房屋稅率，大多數的地方政府，則是從低訂定徵收率。

政大地政系特聘教授 張金鶚

囤房稅稅率應由中央統一立法實施，只拉高囤房稅最高稅率也可以，但預料在立法院、議會難闖關。

北大財稅系教授 黃耀輝

囤房稅稅率應由中央統一立法實施，把門檻拉高至2%以上、甚至是2.4%也可以。

台北市政府

應依「持有戶數」課徵房屋稅，取代原依「實際使用情形」課稅，並取消自住3戶優惠，不再區分自住或非自住，並改以家戶持有戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%。

已建議中央修法，待法案通過後，市府將配合修訂房屋稅徵收自治條例，以適度提高持有多戶房屋者之持有成本，抑制房產炒作，落實居住正義。

而當中央與地方政府，對於「囤房稅」是要推、還是不推，爭論不休的同時，開徵「空屋稅」的聲音也再度浮出。如果不推囤房稅，那空屋稅會可行嗎？

4. 什麼是空屋稅？台灣的空屋很多嗎？

「空屋稅」就是針對低度利用的房子進行額外課稅，目的是希望持有多屋者能將閒置的房屋進行出租，提高租屋市場的供給，以量制價，讓更多人能以合理價格租到房子。

(1)國內空屋現況

根據內政部低度使用住宅（即空屋）統計，2020年下半年約88萬戶空屋，空屋率9.96%，乃自2009年統計以來，首次低於10%以下。內政部所謂低度使用住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用住宅，也就是所謂的空屋。由下圖可知，台灣空屋率長年在10%以上，每十戶就有一戶是空屋，高居全球第一。

內政部低度使用住宅（空屋）統計／資料來源：內政部

由前述可知，台灣的房地產市場，不僅存在囤房嚴重，也存在空屋率過高的問題，市場供需不均衡，無怪乎輿論不時呼籲，政府應盡快課徵囤房稅、空屋稅，以健全房地產市場，穩定房價。

(2)國內實施情形

依照我國目前的《房屋稅條例》，是沒有「空屋稅」法源依據的，也就是不修法就無法課徵。目前僅台北市政府有針對空置房屋，明定其課徵稅率：

起造人（建商）持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅1年6個月內未出售者，稅率為2%。

持有本市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶稅率均按2.4％課徵，持有3戶以上者每戶稅率均按3.6％。

(3)國外實施案例

加拿大（溫哥華）空屋稅

2017年開始課徵1%的「空置稅」，開徵後該市的空屋量在1年內減少了15%。加拿大聯邦住房機構指出，2019年，溫哥華的房東釋出5,000多戶公寓長期出租，部分原因就是新稅。

自2017年到2019年，空置稅稅收逾8,400萬加幣（6,700萬美元），超出原本預估的每年200萬加幣；這些資金則投入開發平價房屋和補貼租金。但即便如此，溫哥華租屋市場仍舊是供不應求，餘屋接近零，即便在2020年新冠肺炎疫情期間，溫哥華地區的公寓平均租金仍上漲了1.1%。

澳洲（墨爾本）空屋稅

為增加待售和出租房屋的庫存量，自2018年開始針對一年內空置6個月以上的房屋，按照房屋估值徵收1%的空屋稅。但成效卻不如預期，自開徵空屋稅後，有些屋主會僱人到屋內開燈，製造有人居住的假象。根據統計，截至2019年為止，原預測4年內可課徵8,000萬澳幣，實際卻不到2,000萬澳幣。

日本空屋稅

根據調查，2013年日本共有820萬戶空屋，占全國住宅總數的13.5%，等同每7間有1間是空屋。隨著少子化、高齡化加劇，高空屋率的情況持續惡化，因此日本政府於2016年2月底實施「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空屋對策特別措置法），針對有傾倒危險、嚴重危害衛生、嚴重破壞景觀及與周遭環境不適切狀態的空屋，取消固定資產稅的優惠稅率，最多可能要多繳5倍的稅。許多屋主因為負擔不起，紛紛廉價拋售老宅，甚至出現1日圓拋售的奇特現象。

5. 空屋稅可行性高嗎？推與不推的原因是什麼？

(1)「空屋」難認定，恐致稽徵困難？

台灣目前是以「平均用電度數＜60度」的低度使用住宅，來推估空屋數量，而財政部擔心，若單純以水電使用量作為判定標準，恐怕不夠精準；但若要釐清實際狀況，需由第一線的稽徵人員來作認定，又會增加稽徵成本、也可能產生爭議。

財政部

若要課徵空屋稅，必須先釐清空置的原因：例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋，或位於偏鄉、生活機能差、老舊不堪使用等因素而無法出售或出租之房屋，如果對其加重課徵空屋稅，恐殃及無辜。

第一線的稽徵人員可否進入屋內確認實際使用情形，若由地方政府來作認定，將會耗費相當大的稽徵成本，且對地方財政收入增加有限，可能還會增加徵納雙方爭議及爭訟，不符稽徵成本。

若以水電使用量來判定是否為「空置房屋」，恐發生屋主為了規避課稅，刻意浪費水電等資源的現象。

房屋空置期間如何界定方屬合理，也有待商榷。

民進黨立委江永昌

顧及各地房屋供需的差異，可針對特定地區開徵，並詳列具體的定義和排除條款，既減去第一線稽徵人員認定上的困難，也能避免傷及無辜。

若全面實施空屋稅，或許是有技術層面的困難，但並非完全無法推行，政府可以參考他國的作法，像是加拿大、澳洲開放特定城市實施，讓地方政府自行認定，哪些空屋該被額外課稅；日本又是如何從846萬戶的空屋中，區分出哪些是屬於長期無人使用及預定拆除的住宅、哪些是打算用來出租、準備拿來出售的空屋、或為平時沒人住，但週末用來度假、加班回不了家時用來過夜的「次要住宅」。

6. 囤房稅與空屋稅，誰能有效打房？

(1)囤房稅能有效打房嗎？

從上述整理可知，「囤房稅」在國際上的案例較多，國內支持者也較多，現行法源也有，但最大的爭議就是地方政府基於種種考量，不願實施差別稅率。不少黨團、委員皆提案要在《房屋稅條例》中明訂差別稅率標準，或拉大稅率上下限。

在囤房稅方面，即便我國對囤房定義較國外寬鬆許多（四房以上vs.兩房以上），政府仍然反對修法加稅，主要原因是擔心屋主會將稅金轉嫁給租屋房客，但其實這方面可以靠配套措施加以避免。

10月7日，台南市政府擬定「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案中，除將對持有非自住用房屋者的房屋稅，改採差別稅率（5戶以下每戶2.4％、6戶以上每戶按3.6％），並加入非自住房屋予包租代管即可排除的條款，意味囤房稅的修法在技術層面是可行的。但若出租即免額外課稅，便會降低囤房族拋售房屋的壓力，對房屋買賣市場，影響恐怕有限。也就是說，想靠囤屋稅打房、抑制房價，只怕不易。

(2)空屋稅能有效打房嗎？

至於「空屋稅」，目前在國外則較少案例，支持者也相對較少，更無現行法源依據。此外，日本是以治安、景觀為考量而課稅，而危老房屋應該不是台灣想抑制房價的主要標的。墨爾本的例子是失敗的，溫哥華是相對成功的，但溫哥華推動空屋稅的目的，也不是為了打房，而是增加租屋市場的供給。由此觀之，想靠空屋稅打房，只怕也是不易？

(3)囤房稅與空屋稅兩者併行？

前台南縣縣長蘇煥智認為，目前全國空屋率超過10％以上。如何降低空屋率、增加持有成本？更有效的方法應該是課徵空屋稅、空地稅（但因人口外移導致的空屋、空地，應不能課空屋稅或空地稅）；並提高囤房稅（增加持有累進稅率）才是真正的解決方案！

民進黨立委鍾佳濱則認為，財政部應就房屋稅務進行本質上釐清。例如：到底是財產稅、奢侈稅或者使用稅。他說，汽車使用牌照稅，是這種繳了不使用沒關係的類型，還是針對房屋數量多寡進行課稅，類似一種富人稅的類型，要能釐清才能針對「囤房」（數量多寡），還是就「空房」（空著不用）對症下藥，才有���策效果，兩者不能混為一談。鍾佳濱強調，如果財政部目前若無法區分房屋有沒有使用，也代表不能就「空置」來討論。

7. 政府打炒房，有更好的做法嗎？

囤房稅與空屋稅基本上都是調整房屋稅的稅率，而包含內政部次長花敬群以及不少學者專家，都指出真正該改革的，是房屋稅的稅基，而非稅率：

內政部政務次長花敬群

房市的稅制改革，重點在於稅基，而不是在稅率。

財政部長蘇建榮

台灣的「囤房稅」稅率最高達3.6%，比起國外房屋稅稅率大多1%、2%已高出不少，大多國家相對都更重視稅基的評定；但國內甚至有地方政府至今還在用10幾、20幾年前的稅基在課房屋稅，未因地制宜反映真實房價情形。

台北市議員邱威傑

囤房稅不是萬靈丹，只是解決高房價、實現居住正義多管齊下的「其中一管」，比起去提高稅率，囤房稅稅基才是問題的根本。

由於囤房稅的計算方式是「房屋評定現值×課稅稅率」，而許多地方政府已多年未調整稅基（即房屋現值），與市場上實際的成交價存在著巨大落差。如果只仰賴中央調高稅率、但地方稅基不動，也無法增加房地產持有成本。

房屋評定現值，其計算係依照房屋標準單價、折舊率、地段率綜合評定而來。房屋評定現值是由各縣市的不動產評價委員會進行評定，不少縣市的房屋評定現值都遠低於市場交易價格，甚至幾十年都未調漲。

根據立法院預算報告，「房屋課稅現值不及實際工程費單價的1/5，而後者更低於實際交易價格。」房屋持有成本過低，使得囤房負擔不高，也使得空屋代價也還好，只要房價漲幅始終高過房屋評定現值調漲幅度，投資者仍舊有賺無賠。

只是稅基改革，仍卡在地方政府。地方政府基於政治考量不願調整，其他人也無可奈何。財政部為加強稅基合理化，未來擬要求地方政府評定房屋現值後，成果報財政部核備，定期公開、訂定努力程度指標，但該措施若強制力不足，最終實施成果如何，只怕還有待時間觀察。

本文引用來自：囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？ 房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。

[meitukong]

11月，TVB50周年台慶，為了今年台慶，TVB也是提前了好久策劃，找了不少離巢花旦回巢拍戲，蔡少芬、佘詩曼、宣萱……

▲跨入2017的五十周年大慶，TVB請了不少離巢花旦回來當外援。宣萱領銜主演了兩部戲，《不懂撒嬌的女人》和《使徒行者2》，戲路都是她輕車熟駕的大女人。目前看來今年的視後她也會是大熱門。蔡少芬主演的《老表，畢業啦》和佘詩曼的《都城群英會》則是口碑收視雙雙撲街。

看到一張張熟悉的臉，還是蠻感慨的：曾經那些熟口熟面在電視機面前給大家帶來愛情故事的TVB花旦們竟然也老了。

一年又一年，我們守在電視機前，看著一代又一代的花旦（香港人喜歡用梨園的角色來形容演員，花旦泛指年輕漂亮的女演員）在銀幕上為我們演盡世間的喜樂悲歡，從翁美玲、汪明荃到後來的黎姿、宣萱們。

從前我們都以為她們會和忠心不二的男主角們永遠生活在一起，但誰知道她們每一個人的情路都不容易，所謂戲不如人生，她們的愛情遠比戲里的要曲折要離奇。

今天天氣有點涼了，廣州也入秋了……這是一個適合懷念的季節。

今晚我們就往回翻一翻，TVB黃金時代那批當紅女星，最後都花落誰家了？

最老派最穩陣的選擇：我愛富豪

傳統上，女明星是要嫁富豪的。

女明星漂亮，富豪擁有最多資源，正是俗世生活里的最佳搭配，能吸引到富豪的，必然是有絕世美色的；能入絕色美人法眼的，自然也是頂級豪門。

豪門深似海，富豪的城府深沉，美女們來來去去，是流水里的花朵，真正能留在豪門的，總歸是那些最強悍最厲害最豁得出去最不肯跟生活認輸的美人們。

最典型的代表就是李嘉欣和黎姿。

縱橫對比她們的感情史，會發現一些蠻有意思的類同。

比如說她們都不是一開始就喜歡富豪的，她們也喜歡過才子。

▲李嘉欣出道前曾和倪震有過一段情，那時候她給黃霑的廣告公司拍廣告，而倪震是廣告公司的編劇。選上港姐後，李嘉欣越來越忙也越來越強大，這和倪匡的”大男人主義”相沖突，兩人就此別過。黎姿剛出道，16歲就被漫畫才子黃玉��私人關照了。小女生嘛，喜歡無微不至的關心和浪漫，黃玉郎用她的名字命名漫畫女主角，又隆重地給她慶祝生日，貌似還為了她和老婆離婚。但有一天，黃玉郎突然打電話跟黎姿說：我們分手吧，我要和老婆複婚了。

天真的美人們也曾講心不講金，但最終她們還是發現，和才子們講心太不靠譜了，最後不但講不了心，更��不了金，反而讓生活落在困窘里，實際一點說就是太過脆弱的男人承擔不了大美女們想要的生活。

所以她們的愛情觀發生了變化——目標轉向了世俗里擁有最強力量的男人，那些男人中的勝利者，資源角鬥場上的大贏家：富商。

他們才是最有力量最能承擔他們命運的人。

當然，她們還有另一種情感上的需求，她們之所以需要強有力的男人，因為她們從小就缺乏父愛，這和她們的出身也有莫大的關系。

▲李嘉欣（左圖）的爸爸是二戰的葡萄牙籍的戰俘，性情極不穩定，從小李嘉欣就看著爸爸媽媽爭吵，最後爸爸拋棄李嘉欣母女離開了。黎姿（右圖）雖是電影世家子弟，但出生時遇到家道中落，爸爸失聰家里全靠媽媽辛苦掙錢養家。

李嘉欣和黎姿很小就出來混社會，早熟的她們過早地承擔了家庭的擔子，也過早地看慣人世的喧囂和冷清，窮過的人，更知道錢的重要。

有趣的是她們的戀情有不少重合。

她們都被”船王”後代的許晉亨追求過，都和香港金融界的龐氏兄弟戀愛過，李嘉欣和弟弟龐維仁有過一段情，黎姿和哥哥龐維新有過一段情。在富豪叢中流連了一轉，最後她們都求仁得仁，嫁入豪門。

▲李嘉欣與許晉亨 VS 黎姿與許晉亨

▲李嘉欣與龐維仁 VS 黎姿與龐維新

▲李嘉欣2009年嫁給船王許愛周的後代許晉亨，2011年生下兒子；黎姿2008年嫁給東方報業集團馬惜如的兒子馬延強，2010年生下雙胞胎。

但李嘉欣和黎姿並不是豪門里的金絲雀，她們似乎保持著極強的主動性。

李嘉欣自不必說，之前與大劉的緋聞也是驚天動地，就算以介入者的身份與有婦之夫開始戀情，她也強調”專一”，哪怕被罵成地表最強小三，她也不願做富豪身後的一條蔓籐，她強調個人意志的獨立，也會強勢地要求對方的”專一”。

看起來柔弱的黎姿，婚後並沒有成為吃飯睡覺打麻將的���太，她把弟弟黎嬰的美容機構接過來打理，並把它經營得有聲有色成為上市公司。

如今的黎姿和李嘉欣，不時會在闊太聚會中同框。

▲貴婦們的下午茶，香港上流社會的名媛們各自也是一堆故事，這張圖我們容後細聊，在香江憶舊錄里說一說貴婦們的前生後世……

她們的人生軌跡和社會階層確實都是被身邊的富豪老公改寫的，走的是幾千年以來女人們的老路，依靠男人，當然與從前不一樣的是，這些男人是她們在競爭中搶來的，不得不佩服她們收藏在骨子里那份強大的戰鬥力。

家財萬千，抵不過心疼自己的小鮮肉

和普通人相比，長得漂亮又事業順遂的女明星，已經是命運的寵兒了。但就算是她們，也難免有時會情路坎坷，所遇非人。

那些在愛情當中受過重傷的女明星，在找男朋友的時候，考慮”小男友”的概率相對更大。

當然，還有一個原因是，在香港尤其在TVB，長時間在一起工作，大家對”姐弟戀”的接受度要高很多很多，關詠荷和張家輝、蔡少芬和張晉、郭羨妮和朱少傑、楊怡和羅仲謙……這些不同時期TVB的當紅女星都是姐弟戀。

不過要說最典型的，當然是洪欣和她的小男友張丹峰。

▲1981年的張丹峰與1971年的洪欣

一代美人洪欣雖然在眾女星中不算格外出名，但也美成一道風景線，曾經也曾與劉鑾雄有過一些拉扯不清的關系。

1996年，因為拍攝《亡命天涯》，洪欣和同劇組的男演員莫少聰談起戀愛來。1999年兩人戀情破裂，但這時候洪欣發現自己已經懷孕了，考慮再三後，洪欣還是決定把孩子生下來。

▲曾經的兩人也是一對金童玉女。莫少聰比洪欣大8歲，正常來說是比她大那麼多的男人，應該思想上會成熟很多，能保護女友，也能在思想上和見識上給到女友養分；但是，偏偏洪欣運氣不好，攤上的是一個自私、愛逃避責任的男人。

但萬萬沒想到的是，莫少聰居然拒絕承認這是自己的孩子。這無異於在洪欣的名節上又插上一刀，最後鬧到要做親子鑒定。做到這一步，不管是與否，兩人的臉都已經撕得個粉碎，洪欣的事業滑落到穀底，只好去了內地發展。

本來是無奈之舉，但洪欣竟然在這里遇到了真愛。在拍攝《刁蠻公主》的時候，同劇組的男演員張丹峰，比自己足足小十歲的八零後，向自己發起了猛烈的追求。洪欣既害怕又猶豫，畢竟當時洪欣的名氣還是在的，而張丹峰剛出道，甚至連穩定的工作都沒有。

但張丹峰對洪欣是真的好，把自己擁有的一切都拿出來給洪欣，把洪欣捧在手心。這不正是洪欣在以往的戀情中缺失的麼？而且，孩子確實需要一個爸爸。

兩人認識一年就結婚了。洪欣的這一步有很大的押寶成分在的，還好她押中了寶。

▲張丹峰對她她和莫少聰的兒子視如己出，一家和睦。2011年，40歲的洪欣生了女兒，張丹峰的事業也算熬出了頭，如今的洪欣雖然不複當年，只能在電影電視劇里演演配角，但總算也是柳暗花明，逆襲了一把。兩人的故事成為勵志愛情的範本，時常出現在各種綜藝節目。

從關詠荷到洪欣，偏愛找小鮮肉的女明星都有一個共同點：對方的名氣和成就比她們要小很多（當年的張家輝，也還是一個默默無聞的小咖），願意在這段關系中把她們當成中心也願意付出，與名利相比她們更在乎的是一份踏實的安全感。

總的來說，不管曾經掀起過風浪偏愛富豪的女星，還是曾經跌入過穀底又峰回路轉在小鮮肉身上找到溫暖的女星，她們都有一個共同點——到點了就要嫁人，就像鳥要歸巢，魚要菏澤一樣。

越是高學历的女星，越任性

但也有的女明星偏不信這個邪，跨過年齡的禁區，越過閑言和風語，永遠站在緋聞的浪潮上任性做自己。

比如宣萱和佘詩曼，她們倆身上也有許多有趣的共同點。

▲一個回頭殺，帶你回到從前。

她們都出國留過學，萬一不當演員，她們都可以在自己的專長里混得開。

▲宣萱在英國皇家理工大學念的是工程學，佘詩曼在瑞士國際酒店管理大學（好吧我沒聽過）念的是酒店管理。

她們都是TVB不同時期最受寵的當家花旦，她們都拍過《使徒行者》。

她們都有”孫悟空”男友，她們都有牙醫男友，她們的戀情和緋聞都像一匹布那麼長。

▲考你眼力的時間到了，圖中哪個是張衛健，哪個是陳浩民？

先說宣萱。

出生在香港標準的中產高知家庭。據聞爸爸是做紡織生意，媽媽是航空公司高層，媽媽和香港政界名人陳方安生是老友。13歲時候，宣萱就去了英國���書，畢業於英國帝國理工學院工程系。

回港後就被廣告商看中拍了金莎巧克力的廣告，然後順風順水地進了TVB，沒有挨過苦就被捧成了花旦。適逢當時TVB主打職場專業人士題材的劇，宣萱高知、硬朗的氣質相當符合，她拍的劇集《壹號皇庭4、5》、《刑事偵緝檔案4》、《天地豪情》至今仍被奉為經典。

1993年，剛出道的宣萱拍攝《龍兄鼠弟》時候，和張衛健撻著，兩人迅速在一起。

兩人當時都在上升階段，但沒過多久後，宣萱一直扶搖直上，張衛健卻開始停滯不前，事業發展的分岔，讓兩人的矛盾增多。

▲張衛健是個苦命的孩子，生長在一個窮困的船員家庭，爸爸疑心重，經常懷疑老婆趁自己不在家跟別的男人廝混，一回到家就吵鬧打老婆。後來爸爸在外面有了女人，被張衛健發現。張衛健因此被一頓打罵。最後不成器的爸爸走了，媽媽一手拉扯大張衛健三兄弟。家里開托兒所，張衛健很早開始就幫媽媽帶孩子。十幾歲張衛健到歌廳唱歌，被人百般侮辱。所以一路被打壓的張衛健在面對事業失意時，更焦灼難安，很難像一路順暢的宣萱那樣思考問題。

最後張衛健覺得自己配不上宣萱，主動提出分手。

但兩人還保持著不錯的聯系。張衛健去台灣發展，宣萱去機場送他，張衛健回到香港後，宣萱還和他拍了一部小電影。

▲這部只有八分鐘長的小電影連名字都找不到。一開頭就是宣萱和張衛健的重逢，兩人客套的寒暄……好寫實的說。

從小在國外長大的宣萱，個性相當突出處理問題的方法也相當強硬。

她圈內女人緣相當不怎麼樣，但她卻相當有男人緣。她和羅嘉良、古天樂的緋聞當年傳得沸沸揚揚。

▲她是羅嘉良女兒的幹媽，當年都說羅嘉良為她離婚。

▲她要向古天樂借精生子。

▲戰狼吳京也曾是她的緋聞大餐里的菜。

不過，不管是和羅嘉良、古天樂還是吳京的緋聞，宣萱都否認了。她和羅嘉良、古天樂之間的友情倒是真的，後來和吳京好像就真的沒什麼往來了。

這些年來宣萱找男朋友的標準是讓人捉摸不透的，既有榮文翰這樣的超級富二代，也有家境殷實的牙醫陳建瑋，還有無名的南非獸醫。

▲榮文翰是香港榮氏家族的後人：曾爺爺榮德生是民國時期有名的民族資本家，有”棉紗大王”、”面粉大王”之稱；爸爸榮智鑫是前方正數碼集團的榮譽主席，榮文科技和浩榮集團的創辦人；叔叔榮智健是中信泰富的主席。宣萱和榮文翰1996年在朋友聚會上認識，然後一見鐘情開始拍拖。宣萱的談吐和相貌都在上流社會吃得開，所以榮家人也比較認可，兩人的感情維持了差不多六年。但據聞後來是榮文翰變心，逐漸對宣萱疏遠。2002年兩人分手。隨後宣萱就陷入了羅嘉良離婚的緋聞中。

▲2003年，宣萱和家境殷實的牙醫陳建瑋在一起。嗯，牙醫不管在西方還是東方，都是醫生行業里相當賺錢也相當有社會地位的一類人。陳建瑋不單自己有社會地位，他家底也相當雄厚，父親是六十年代的大律師陳維梁，祖父是”鉅發源米行”創辦人陳漢華。兩人在一起時候應該是宣萱最想結婚的時候，曾說過可以為了愛情放棄事業，但兩人在一起兩年後最後也還是因為事業而離散了愛情。

▲2009年，宣萱和比她小四歲的南非籍獸醫Ruan Bester在一起。談及緣由，宣萱說因為自己是個動物狂熱愛好者，所以和Ruan慢慢走到了一起，不過到兩人還是沒能走到最後。

現在年近50的宣萱，似乎到了某種自由的境界，有點隨心所欲的意思。

早就過了想談婚論嫁的時候，戀愛是可以談的，孩子是可以生的，婚卻不一定需要結。她更享受自己的自在生活。

她和方中信、王喜、呂頌賢等人結成”窮鬼旅行團”，世界各地去玩潛水，有空時就拍拍劇，這大概是年輕時紅過的明星們共同的選擇，可以享受人生，同時也可以拼命工作，總之一切以開心為最重要的前提。

再說佘詩曼。

佘詩曼同樣出生在中產家庭，不過五歲的時候隨著爸爸的意外去世，成了破落的中產。

但，爛船都有三斤釘，雖然佘詩曼沒有公開過家庭的背景，但佘詩曼在志雲飯局上曾承認過媽媽和曾志偉、陳百祥、吳啓華都是老友，換言之，他們是看著佘詩曼長大的。

佘詩曼從瑞士留學回來後就選了港姐，一路青雲直上。

佘詩曼回香港前，曾經在台灣獃了三個月。她在大學時候的男友是台灣人，大學畢業後佘詩曼跟他回台灣，但發現自己不甘心過著一眼看到底的生活，於是乎就回了香港，參選港姐。

剛出道時候，就有一個足以當她爸爸的人出現在面前，香港”仁濟”醫院的前副主席李念緯。

▲李念瑋比佘詩曼足足大了19歲。李念瑋在香港有”港姐殺手”之稱，除了佘詩曼，他的女友名錄里還有鄺美雲、李麗珍。但佘詩曼清楚��只是想找人結婚，所以兩人並沒有長久。

佘詩曼在圈內有”嗲精”、”姣佘”的稱號，一來是她的聲音細而柔，聽起來就嗲嗲的；二來是，但凡和她合作過的男明星，幾乎都傳出過緋聞，而且高度逼真。

這些年和佘詩曼傳出過緋聞的男星可以組成一個排：羅嘉良、郭晉安、馬德鐘、張智霖、丁子高、吳卓羲、陳浩民、林峯、鄭嘉穎，居然連黃小姐的三哥苗僑偉都有份……

佘詩曼在志雲飯局上曾說過，自己很容易混淆戲里戲外的感情，為此她還曾經向前輩陳錦鴻討教過經驗，也坦然曾經在拍戲時候對搭檔產生過感情……到底是誰？

但這些年緋聞傳得最厲害的，莫過於此二人——張智霖和鄭嘉穎。

張智霖和佘詩曼至今仍是大批港劇迷心中最佳CP之一。

2000年，兩人合作了《十月初五的月光》，成了一對青梅竹馬但有緣無分的CP。

▲在拍《十月初五的月光》時，張智霖和袁詠儀還沒結婚，”坐大腿”一事讓向來是醋壇子的袁詠儀炸了。

▲拍攝《西關大少》時候，又傳出張智霖被蚊子咬到了，佘詩曼用自己的口水抹在張智霖手上。這……啊哈哈哈哈，不太衛生吧。

▲但在民間張智霖和佘詩曼的CP還是很有市場的，所以2015年兩人又合作了《十月初五的月光》電影版。這次又傳出袁詠儀要求張智霖不能在澳門過夜的規定……防佘如此，袁詠儀也是蠻累的。

如果說張智霖的緋聞還只停留在說書講故事的層面，那鄭嘉穎就真的是有圖有證據了。

據聞兩人2006年合拍《法證先鋒2》時候撻著，鄭嘉穎因此和正���女友周麗淇分手。哎，說實在的，我到現在都沒get到鄭嘉穎的帥與獨特在哪里（M4表示不服：明明就Man帥到爆炸！）……Anyway，你們喜歡就好。

▲《法證先鋒2》劇照

▲據報道有一次大半夜的，鄭嘉穎開車送佘詩曼回家，誰知狂風大作暴雨傾盆，車輛突然死火了，不得不向邨民求助，然後細心的邨民發現車里居然還有一個人低調地存在著，留心一看，是佘詩曼。事後佘詩曼也向傳媒承認了在車上的的確是自己，但對戀情兩人就依然守口如瓶。2009年傳出兩人分手，但還一起以CP人設拍攝了《宮心計》。

2012年，佘詩曼在訪談中又若隱若現地透露一些信息，疑似有希望。再到2015年，鄭嘉穎傳出與新晉港姐，富二代的陳凱琳戀愛。至此，佘詩曼和鄭嘉穎複合徹底無望。

而這麼多年來，佘詩曼唯一承認的就是和陳浩民的戀情。

兩人還是因為拍劇而在一起。

▲2003年佘詩曼和陳浩民合拍的電視劇《江南京華夢》

傳聞傳出佘詩曼生日，陳浩民求婚成功。

更有被狗仔拍到兩人同居。

但不管你拍到什麼，佘詩曼就是不認。直到分手多年後，佘詩曼上志雲飯局才局部承認，嘗試過開始，最後因為聚少離多而分開，不過陳浩民後來爆出來的那些新聞，也是讓人替佘詩曼暗擦一把冷汗，幸虧沒嫁此人啊，簡直是渣到底了……

勤奮如佘詩曼，嬌嗲的外表下其實頭腦特別清楚自己想要什麼，她不要飄忽不定的甜蜜，也不要一潭死水的安定，也是，她有錢有事業有外貌，她當然有資格任性。

這些年，隨著中國娛樂市場的興旺，女明星的收入水漲船高，如果一集的收入有三十萬，演下來，一年賺個幾千萬，有什麼理由要委屈自己呢？婚姻本來就是一個女性付出更多的結構，為什麼要千方百計鑽進一個降低你生活水準的結構里呢，如果你又不是那麼想要生孩子，如果你更在意的是自己的自由與快樂 。

不得不感概，現代女性有幸生活在一個多元化的時代。

在傳統意義，嫁入豪門的女星似乎被人們視為最佳途徑，但嫁入豪門有嫁入豪門的辛酸，戴著珠寶還要去借、生幾個孩子要聽從家婆家公的安排，一定要生兒子的壓力還有老公無盡無盡的誘惑在外面，足夠讓一個女人迅速地變老。

從前的女人只有一條路，就是一定要嫁人，沒嫁人就意味著衣食無著，窮困落魄。旁邊的男人證明了女人的價值。

但這個時代，社會已經完全變了，女人的價值由自己認定，女人有資格工作，有力量賺錢，所以當然有權力主宰自己的生活。

佘詩曼與宣萱的存在，告訴我們新一代花旦的選擇，她們看似任性，其實是一種更為理性的選擇，如果沒有完全符合自己的地象，或者因緣際會必須走上單身這條路，她們也走得坦然與快樂，受不了婚姻里委屈與妥協，就忍受一個人的孤單，這完全是一種個人的選擇。

只能說，每一種選擇都有它的好處，也有它的壞處。

只能說，情路太難，要找到一個真正合適自己的男人確實太難。

好處是，現代女性，擁有了想嫁誰的自由，更重要的是，也擁有了不想嫁的自由，僅此一點，就可喜可賀。

不管是用盡力氣要嫁入豪門的，想過安穩日子的，還是想要自由飛翔的，都沒有錯，每個人都去爭取自己想要的生活，找到適合自己生活方式。

永遠記得一句話：不必���慕，不必勉強，你所擁有的就是最適合此刻的你的。

本文文字原創，配圖來源於網絡

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囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？

房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。

1. 政府為什麼要打炒房？台灣房地產市場現況如何？

(1)房價所得比與房貸負擔率

根據內政部不動產資訊平台最新統計，2021年全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.07倍，房貸負擔率為36.27%。其中，房價最貴的台北市，上述兩項數據分別為15.79倍、63.11%。這樣的數字到底是高還是低？

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。代表平均需要不吃不喝多久時間，才買得起一間房子。

房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。數字愈大、代表負擔能力愈低。

對於房價所得比，美國公共政策顧問機構Demographia認為5.1倍以上為嚴重不可負擔，世界銀行則認為3-6倍為合理負擔範圍，而台灣在6倍以下的只有嘉義縣市、基隆、屏東四縣市而已。至於房貸負擔率，內政部的標準是30%以下是合理負擔，50%以上是負擔能力過低，全國也僅有雲林、嘉義縣市、屏東、基隆、新竹市在30%以下。

若與國際相比，又是如何呢？根據全球資料庫網站Numbeo.com的最新統計，台北市在全球482個城市中，房價所得比是第12名，房貸負擔率則是第53名，都算名列前茅。由此觀之，台灣確實有房價過高的問題。

(2)租金指數

房子買不起，那用租的呢？台灣租金也是節節攀升的。同樣是根據內政部不動產資訊平台統計，國內租金指數在2011到2021年間，指數上漲了8.41，即便出現了新冠肺炎的疫情，也阻止不了租金水準漲破歷史新高。

台灣租金指數變化圖／資料來源：內政部不動產資訊平台

房價飆漲，有人認為是投資客囤房炒作的關係，因此有了課徵囤房稅的呼聲。房租攀升，也有人認為是空屋率太高、租屋市場供給不足的結果，是以也有了課徵空屋稅的主張。那麼國內囤房、空屋的情況，又是如何呢？是否嚴重到影響房地產市場的正常發展？

2. 什麼是囤房稅？台灣囤房的情況嚴重嗎？

「囤房稅」源自於財政部2015年推出的《房屋稅條例》修法，財政部將住家用房屋區分為：「自住」與「非自住」，並針對後者課徵較高稅額的房屋稅，俗稱為囤房稅，目的是希望可以藉此減少房地產集中在少數人手中的情況。

另根據「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，需符合以下條件才能認定為自住用住宅：

房屋無出租使用。

供本人、配偶或直系親屬居住使用。

本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內之房屋。

也就是說，如果房屋非自住者、或在全台持有三戶以上之房屋，那麼第四戶起，即被歸類為非自住使用房屋，也就是所謂的「囤房」。

※《房屋稅條例》第5條第1項第2款：房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

(1)國內囤房情形

根據財政部最新(2021)的「全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計」資料，非自住房屋者較去年同期增加逾2萬人，自2015年囤房稅上路時的33萬6,264人，至今已來到50萬2,265人。其中，持有一至二戶的人數為成長最多，持有三戶以上的人數則逐年下降。

(2)國內「囤房稅」實施情形

由於我國房屋稅是屬於地方稅，因此稅率的高低，端看各地方政府所施行的《房屋稅徵收自治條例》：

臺北市：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率2.4%、三戶以上非自住房屋稅率3.6%。

桃園市：採差別稅制，非自住房屋稅率2.4%。

新竹縣：採差別稅制，非自住房屋稅率1.6%。

宜蘭縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.5%、三戶至七戶非自住房屋稅率2%、八戶以上非自住房屋稅率3.6%。

連江縣：採累進稅制，兩戶以下非自住房屋稅率1.6%、三戶以上非自住房屋稅率2%。

除上列縣市政府外，其餘地方政府則依照原《房屋稅條例》訂定之稅率1.5%課稅。目前，台南市政府已規劃將非自用房屋稅稅率提高為五戶以下2.4%、六戶以上3.6%，但還有待議會通過。

※台北市議會於今年5月三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將實施新的「建商囤房稅」。未來建商取得使照後的次日算起，前18個月課徵2%房屋稅，之後則將恢復一般3.6%的房屋稅，目的是鼓勵建商釋出房屋。

(3)國外「囤房稅」實施案例

南韓囤房稅

於2018年針對「坐擁三棟房產以上」的屋主，將其房屋稅從0.6%～3.2%，調高到1.2%～6%。但實施3年下來，房價仍飆漲5成、租金也上漲2成，顯示政府打房無效，讓南韓總統文在寅的民調跌入谷底。

中國囤房稅

2011年以上海、重慶做為個人住房房產稅改革的試點，上海市針對本地居民新購入第二間以上之房屋、以及非本地居民新購入之房屋，徵收0.6％或0.4％房產稅；而重慶市則針對獨棟高檔住宅、及非本地居民購入第二間以上之房屋，徵收0.5％～1.2％房產稅。但儘管中國政府推出打房措施，近五年來上海與重慶的新成屋價格依然大漲達56%和49%。

新加坡囤房稅

於2013年推出房地產調控措施，新加坡公民購買第二間以上住宅，須繳交12%～15％額外買房印花稅，永久居民購買第二間以上須繳15%額外買房印花稅，若為外籍購屋者，則一律繳20%。除此之外，第二間房以上的貸款限制，也變得更加嚴格。

(4)各黨團／立法委員《房屋稅條例》修法版本

時代力量修法版本：

主張將「單一自住」降稅率至1%，第二、三戶維持現行1.2%，非自住住家採全國歸戶，最高為第十戶以上適用6%至10%稅率。

民眾黨修法版本：

針對單一自住採區間稅率0.6%至1.2%，同樣採全國歸戶，最高是持有第六戶以上非自住稅率為3.6%至4.8%。

國民黨立委曾銘宗與費鴻泰修法版本：

將非自住住家用房屋稅率自現行3.6%提高至5%，並新增條文，明訂各地方政府應以全國歸戶資料來訂定差別或累進稅率，持有四戶以上稅率不得低於5%；自住及公益出租人則不變。

國民黨立委賴士葆修法版本：

不再區分住家用、非住家用房屋，並直接全國歸戶，最高稅率是第十戶以上課徵8%。

國民黨立委李貴敏修法版本：

針對非自住住家課徵1.8%至3.6%不等的稅率，持有十戶以上才以最高稅率3.6%來課徵。

國民黨立委楊瓊瓔修法版本：

自住住家稅率調降至1.0%，非自住住家稅率天花板則調高至4.8%。

民進黨立委郭國文與林楚茵修法版本：

調高非自住住家稅率天花板至4.8%，另也將非自住住家最低稅率自現行的1.5%提高到2%，促使地方政府調高非自住稅率。

3. 囤房稅在吵什麼？推與不推的原因是什麼？

(1)囤房稅能抑制房價嗎？ 政府課徵囤房稅的用意，就是想透過增加房屋的持有成本，逼多屋族釋出手上的空屋，讓房市冷卻下來，但真的可行嗎？

內政部政務次長花敬群認為，囤房稅「只是旁支，不是主菜」，更不會是特效藥。處理高房價牽涉很廣，要討論的面向很多，政府也無法「一下子打趴」高房價，必須靠長期的供需結構調整來實現。

此外，按照增稅會抑制房價，減稅會提高房價的基本道理，如果一屋者減稅，表示75%房屋可能漲價，或最多只有25%房屋會跌價；反則多屋者加稅，就只有4.5%房屋的價格會被抑制。

而民進黨立委高嘉瑜則認為，台北市政府自施行囤房稅起，房價漲幅從14.29％下降至7.84％，減少了47.6％，長期來看確實可以抑制房價。

另一方面，學界及業界則認為，如果要利用囤房稅來抑制房價，需提高稅率且拉大「自住」與「非自住」房屋的差距，以下整理專家學者的建議：

政大地政系特聘教授 張金鶚

應採累進稅率並擴大差距，降低非自住者的投資誘因。

擴大課稅範圍：持有第三戶即徵收囤房稅，影響力應可增至一成。

成大法律助理教授 封昌宏

房屋稅低且稅率差距小（僅1-2個百分點），加上調高與否的權責在地方政府，恐無法有效抑制房價。

住商不動產企劃研究室經理 徐佳馨

囤房稅的稅率不高，只會對小投資客造成影響，抑制房價的效果恐有限。

即使小投資客釋出空屋，一般民眾仍買不起房，最後恐落入大投資客手中，造成財富愈來愈集中。

(2)囤房稅會造成房租漲價？ 3年來積極打房的南韓政府，在去年祭出「囤房稅」加碼後，房價不減反增，反而導致租金飆漲，創下9年來新高，有鑑於此，台灣政府傾向暫緩推行「囤房稅」。

行政院政務委員 龔明鑫

政府最擔心囤房稅一年增加的幾千元稅金，會被屋主轉嫁給租屋者，殃及無辜。

行政院發言人 羅秉成

政府曾試算過，若針對持有逾4戶者徵收囤房稅，受影響的承租戶可能多達78萬戶。

以央行連三波的打房措施為例，根據主計總處公布的9月租金指數顯示，原本５月份因疫情而微幅下跌的租金指數，自8月份又開始回升，且連續創下歷史新高，造成諸多民怨。

難道沒有雙贏的辦法嗎？對此，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，韓國打房效果不彰，是因為住宅供不應求，但台灣則是空屋太多，兩國的情況並不相同。

OURs都市改革組織秘書長 彭揚凱

囤房稅搭配出租減稅，以避稅為誘因讓空屋轉作出租，才能有效釋出市場空餘屋做有效利用，若租屋市場供給增加、租客需求量不變，房東就難以將房租轉嫁到房客身上。

(3)

統一立法還是因地制宜？

另一個爭論點就是，中央認為「囤房稅」若要全國一體適用，須考量城鄉差距問題，且依據《房屋稅條例》第5條規定：「各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」地方政府可自行調整稅率，亦可動用「地方稅法通則」調高稅率上限（30%以內），不需再另外修法。

財政部長 蘇建榮

囤房稅要考量地方的情況，政府有政策考量台北市、新北市囤房問題較為嚴重，但不能將問題丟到全國若將單一自住房屋稅從現行百分之1.2%降至1%，但中南部縣市房屋多為單一自住，若調降稅率會導致稅收大減，影響地方政府財源。

但畢竟囤房稅算是一種「懲罰性稅捐」，若期待地方政府不怕得罪選民，「主動」提出增加稅負，且地方民意代表都舉雙手贊成，恐怕只是空想。而在實務上，目前確實只有少數縣市提高房屋稅率，大多數的地方政府，則是從低訂定徵收率。

政大地政系特聘教授 張金鶚

囤房稅稅率應由中央統一立法實施，只拉高囤房稅最高稅率也可以，但預料在立法院、議會難闖關。

北大財稅系教授 黃耀輝

囤房稅稅率應由中央統一立法實施，把門檻拉高至2%以上、甚至是2.4%也可以。

台北市政府

應依「持有戶數」課徵房屋稅，取代原依「實際使用情形」課稅，並取消自住3戶優惠，不再區分自住或非自住，並改以家戶持有戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%。

已建議中央修法，待法案通過後，市府將配合修訂房屋稅徵收自治條例，以適度提高持有多戶房屋者之持有成本，抑制房產炒作，落實居住正義。

而當中央與地方政府，對於「囤房稅」是要推、還是不推，爭論不休的同時，開徵「空屋稅」的聲音也再度浮出。如果不推囤房稅，那空屋稅會可行嗎？

4. 什麼是空屋稅？台灣的空屋很多嗎？

「空屋稅」就是針對低度利用的房子進行額外課稅，目的是希望持有多屋者能將閒置的房屋進行出租，提高租屋市場的供給，以量制價，讓更多人能以合理價格租到房子。

(1)國內空屋現況

根據內政部低度使用住宅（即空屋）統計，2020年下半年約88萬戶空屋，空屋率9.96%，乃自2009年統計以來，首次低於10%以下。內政部所謂低度使用住宅是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用住宅，也就是所謂的空屋。由下圖可知，台灣空屋率長年在10%以上，每十戶就有一戶是空屋，高居全球第一。

內政部低度使用住宅（空屋）統計／資料來源：內政部

由前述可知，台灣的房地產市場，不僅存在囤房嚴重，也存在空屋率過高的問題，市場供需不均衡，無怪乎輿論不時呼籲，政府應盡快課徵囤房稅、空屋稅，以健全房地產市場，穩定房價。

(2)國內實施情形

依照我國目前的《房屋稅條例》，是沒有「空屋稅」法源依據的，也就是不修法就無法課徵。目前僅台北市政府有針對空置房屋，明定其課徵稅率：

起造人（建商）持有待銷售之住家用房屋，於起課房屋稅1年6個月內未出售者，稅率為2%。

持有本市非自住之住家用房屋在2戶以下者每戶稅率均按2.4％課徵，持有3戶以上者每戶稅率均按3.6％。

(3)國外實施案例

加拿大（溫哥華）空屋稅

2017年開始課徵1%的「空置稅」，開徵後該市的空屋量在1年內減少了15%。加拿大聯邦住房機構指出，2019年，溫哥華的房東釋出5,000多戶公寓長期出租，部分原因就是新稅。

自2017年到2019年，空置稅稅收逾8,400萬加幣（6,700萬美元），超出原本預估的每年200萬加幣；這些資金則投入開發平價房屋和補貼租金。但即便如此，溫哥華租屋市場仍舊是供不應求，餘屋接近零，即便在2020年新冠肺炎疫情期間，溫哥華地區的公寓平均租金仍上漲了1.1%。

澳洲（墨爾本）空屋稅

為增加待售和出租房屋的庫存量，自2018年開始針對一年內空置6個月以上的房屋，按照房屋估值徵收1%的空屋稅。但成效卻不如預期，自開徵空屋稅後，有些屋主會僱人到屋內開燈，製造有人居住的假象。根據統計，截至2019年為止，原預測4年內可課徵8,000萬澳幣，實際卻不到2,000萬澳幣。

日本空屋稅

根據調查，2013年日本共有820萬戶空屋，占全國住宅總數的13.5%，等同每7間有1間是空屋。隨著少子化、高齡化加劇，高空屋率的情況持續惡化，因此日本政府於2016年2月底實施「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空屋對策特別措置法），針對有傾倒危險、嚴重危害衛生、嚴重破壞景觀及與周遭環境不適切狀態的空屋，取消固定資產稅的優惠稅率，最多可能要多繳5倍的稅。許多屋主因為負擔不起，紛紛廉價拋售老宅，甚至出現1日圓拋售的奇特現象。

5. 空屋稅可行性高嗎？推與不推的原因是什麼？

(1)「空屋」難認定，恐致稽徵困難？

台灣目前是以「平均用電度數＜60度」的低度使用住宅，來推估空屋數量，而財政部擔心，若單純以水電使用量作為判定標準，恐怕不夠精準；但若要釐清實際狀況，需由第一線的稽徵人員來作認定，又會增加稽徵成本、也可能產生爭議。

財政部

若要課徵空屋稅，必須先釐清空置的原因：例如就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋，或位於偏鄉、生活機能差、老舊不堪使用等因素而無法出售或出租之房屋，如果對其加重課徵空屋稅，恐殃及無辜。

第一線的稽徵人員可否進入屋內確認實際使用情形，若由地方政府來作認定，將會耗費相當大的稽徵成本，且對地方財政收入增加有限，可能還會增加徵納雙方爭議及爭訟，不符稽徵成本。

若以水電使用量來判定是否為「空置房屋」，恐發生屋主為了規避課稅，刻意浪費水電等資源的現象。

房屋空置期間如何界定方屬合理，也有待商榷。

民進黨立委江永昌

顧及各地房屋供需的差異，可針對特定地區開徵，並詳列具體的定義和排除條款，既減去第一線稽徵人員認定上的困難，也能避免傷及無辜。

若全面實施空屋稅，或許是有技術層面的困難，但並非完全無法推行，政府可以參考他國的作法，像是加拿大、澳洲開放特定城市實施，讓地方政府自行認定，哪些空屋該被額外課稅；日本又是如何從846萬戶的空屋中，區分出哪些是屬於長期無人使用及預定拆除的住宅、哪些是打算用來出租、準備拿來出售的空屋、或為平時沒人住，但週末用來度假、加班回不了家時用來過夜的「次要住宅」。

6. 囤房稅與空屋稅，誰能有效打房？

(1)囤房稅能有效打房嗎？

從上述整理可知，「囤房稅」在國際上的案例較多，國內支持者也較多，現行法源也有，但最大的爭議就是地方政府基於種種考量，不願實施差別稅率。不少黨團、委員皆提案要在《房屋稅條例》中明訂差別稅率標準，或拉大稅率上下限。

在囤房稅方面，即便我國對囤房定義較國外寬鬆許多（四房以上vs.兩房以上），政府仍然反對修法加稅，主要原因是擔心屋主會將稅金轉嫁給租屋房客，但其實這方面可以靠配套措施加以避免。

10月7日，台南市政府擬定「台南市房屋稅徵收率自治條例」修正草案中，除將對持有非自住用房屋者的房屋稅，改採差別稅率（5戶以下每戶2.4％、6戶以上每戶按3.6％），並加入非自住房屋予包租代管即可排除的條款，意味囤房稅的修法在技術層面是可行的。但若出租即免額外課稅，便會降低囤房族拋售房屋的壓力，對房屋買賣市場，影響恐怕有限。也就是說，想靠囤屋稅打房、抑制房價，只怕不易。

(2)空屋稅能有效打房嗎？

至於「空屋稅」，目前在國外則較少案例，支持者也相對較少，更無現行法源依據。此外，日本是以治安、景觀為考量而課稅，而危老房屋應該不是台灣想抑制房價的主要標的。墨爾本的例子是失敗的，溫哥華是相對成功的，但溫哥華推動空屋稅的目的，也不是為了打房，而是增加租屋市場的供給。由此觀之，想靠空屋稅打房，只怕也是不易？

(3)囤房稅與空屋稅兩者併行？

前台南縣縣長蘇煥智認為，目前全國空屋率超過10％以上。如何降低空屋率、增加持有成本？更有效的方法應該是課徵空屋稅、空地稅（但因人口外移導致的空屋、空地，應不能課空屋稅或空地稅）；並提高囤房稅（增加持有累進稅率）才是真正的解決方案！

民進黨立委鍾佳濱則認為，財政部應就房屋稅務進行本質上釐清。例如：到底是財產稅、奢侈稅或者使用稅。他說，汽車使用牌照稅，是這種繳了不使用沒關係的類型，還是針對房屋數量多寡進行課稅，類似一種富人稅的類型，要能釐清才能針對「囤房」（數量多寡），還是就「空房」（空著不用）對症下藥，才有政策效果，兩者不能混為一談。鍾佳濱強調，如果財政部目前若無法區分房屋有沒有使用，也代表不能就「空置」來討論。

7. 政府打炒房，有更好的做法嗎？

囤房稅與空屋稅基本上都是調整房屋稅的稅率，而包含內政部次長花敬群以及不少學者專家，都指出真正該改革的，是房屋稅的稅基，而非稅率：

內政部政務次長花敬群

房市的稅制改革，重點在於稅基，而不是在稅率。

財政部長蘇建榮

台灣的「囤房稅」稅率最高達3.6%，比起國外房屋稅稅率大多1%、2%已高出不少，大多國家相對都更重視稅基的評定；但國內甚至有地方政府至今還在用10幾、20幾年前的稅基在課房屋稅，未因地制宜反映真實房價情形。

台北市議員邱威傑

囤房稅不是萬靈丹，只是解決高房價、實現居住正義多管齊下的「其中一管」，比起去提高稅率，囤房稅稅基才是問題的根本。

由於囤房稅的計算方式是「房屋評定現值×課稅稅率」，而許多地方政府已多年未調整稅基（即房屋現值），與市場上實際的成交價存在著巨大落差。如果只仰賴中央調高稅率、但地方稅基不動，也無法增加房地產持有成本。

房屋評定現值，其計算係依照房屋標準單價、折舊率、地段率綜合評定而來。房屋評定現值是由各縣市的不動產評價委員會進行評定，不少縣市的房屋評定現值都遠低於市場交易價格，甚至幾十年都未調漲。

根據立法院預算報告，「房屋課稅現值不及實際工程費單價的1/5，而後者更低於實際交易價格。」房屋持有成本過低，使得囤房負擔不高，也使得空屋代價也還好，只要房價漲幅始終高過房屋評定現值調漲幅度，投資者仍舊有賺無賠。

只是稅基改革，仍卡在地方政府。地方政府基於政治考量不願調整，其他人也無可奈何。財政部為加強稅基合理化，未來擬要求地方政府評定房屋現值後，成果報財政部核備，定期公開、訂定努力程度指標，但該措施若強制力不足，最終實施成果如何，只怕還有待時間觀察。

本文引用來自：囤房稅還是空屋稅？政府打炒房措施，哪個才有效？ 房價過高、居住不正義、年輕人買不起房，一直是台灣社會的重大熱門問題之一。每當房價議題端上檯面，總是討論地沸沸揚揚，許多政治人物、專家學者紛紛獻策，其中「囤房稅」與「空屋稅」，是近年來最常被提到的兩種打房措施，究竟囤房稅是否可行、空屋稅是否更有效？本文在此略為整理討論，以供讀者參考。