#שמאי דירות
Explore tagged Tumblr posts
Visit Tumblr Blog
Explore Tumblr blogs with no restrictions, modern design and the best experience.
Last Seen Tumblr Blogs
Fun Fact
Tumblr has a low social media market share in South America.
Text
לא מוגן: המגפה מטלטלת את ענף בתי האבות
New Post has been published on https://brokerli.com/%d7%9c%d7%90-%d7%9e%d7%95%d7%92%d7%9f-%d7%94%d7%9e%d7%92%d7%a4%d7%94-%d7%9e%d7%98%d7%9c%d7%98%d7%9c%d7%aa-%d7%90%d7%aa-%d7%a2%d7%a0%d7%a3-%d7%91%d7%aa%d7%99-%d7%94%d7%90%d7%91%d7%95%d7%aa-3/
לא מוגן: המגפה מטלטלת את ענף בתי האבות
דיור מוגן ובתי אבות הפכו מאז פרוץ המגפה ממקום לרווחה, סיוע, בידור והנאה לקשישים – למדגרת וירוס הקורונה. מה שנדמה היה כלהיט הגדול של השנים הבאות בגלל הזדקנות האוכלוסייה, יצטרך ביום שאחרי לחשב מסלול מחדש.
קראו עוד בכלכליסט:
היתרון של הדיור המוגן בסיפוק הצרכים של הדיירים הוא גם החיסרון במצב של התפרצות וירוס. "המצב לא פשוט כלל, הנגיף הזה תקף ללא כל ציפייה וההתמודדות לא פשוטה כי לא רק שחלק מהדיירים נדבקים, אלא גם הצוות מועבר לבידוד", מספר עמרי כהן, מנכ״ל רשת הדיור המוגן משען, שיותר מ־12 מדיירי בית האבות שלה בבאר שבע נפטרו מקורונה.
מחאת בני המשפחות מול הדיור המוגן של משען בבאר שבע בחודש שעבר צילום: חיים הורנשטיין
במשען ישנם כ־2,300 דיירים, 400 מהם סיעודיים. "בשגרה אני חושב שבתי דיור מוגן הם מאריכי חיים, בגלל חיי החברה והתרבות. כעת מנסים להעביר להם תשחצים או להשמיע מוזיקה. יש בעיה בהסגר, אנשים תקועים וההורים לא רואים את הילדים. זו התמודדות של כל בתי הדיור המוגן בארץ".
עוד קודם למגפה, לא מעט מומחים הזהירו שלתכנון הומוגני של בתים לזקנים בלבד יש משמעות תכנונית וחברתית מזיקה ובעייתית. רק לאחרונה הסתיימה בכאן 11 התוכנית "שמונים וארבע", שבמסגרתה נסעו בכל בוקר כעשרה ילדים במשך כחצי שעה מהיישוב קדימה לבקר עשרה קשישים בבית הדיור המוגן בביתן אהרון. "למה אנחנו צריכים פרויקט כזה, כדי שדבר טבעי כל כך יקרה?", שאל בתסכול באחד הפרקים ד"ר יורם מערבי, מומחה לגריאטריה בבית החולים הדסה, לאחר שאחד הזקנים, נתן, צייר פורטרטים של הילדים להנאתו ולהנאתם. "אנשים כמו נתן, מרתקים, מעניינים, שיכולים לייצר הרבה מאוד עניין בקרב ילדים – ממודרים. הם לא נמצאים יחד עם הילדים, לא פוגשים את הילדים והילדים לא פוגשים אותם, מפני שנתן ושאר האנשים נמצאים בדיור מוגן".
לפי נתונים של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר ושות' שערכה מיכל שטוקמן והגיעו לידי "כלכליסט", כיום ישנן כ־35 אלף מיטות בבתי אבות שרובם ממשלתיים ובנוסף כ־28 אלף יחידות דיור מוגן, וכ־2,000 מיטות סיעודיות בדיור המוגן.
השחקניות הגדולות בשוק הדיור המוגן הן רשת משען (חברה לתועלת הציבור שהוקמה על ידי חברי ההסתדרות), מגדלי הים התיכון, אחוזת רובינשטיין, בית בכפר ופאלאס של קבוצת עזריאלי, המחזיקות יחד עם שחקניות נוספות ב־15,581 יחידות דיור מוגן ובתי אבות. זאת כאשר בתהליכי תכנון ובנייה 2,825 יחידות שיקימו החברות מגדלי הים התיכון, אחוזת רובינשטיין ורשת פאלאס.
צילום: שאטרסטוק
נתח השוק מתפזר בין מספר מועט יחסית של שחקניות. לפי הנתונים של צ'מנסקי בן שחר, רשת משען תופסת 9% מנתח השוק עם 2,514 יח״ד ב־9 בתי דיור מוגן ברחבי הארץ, בין היתר בתל אביב ובבאר שבע. לאחריה החברה הציבורית מגדלי הים התיכון שמחזיקה 1,646 יחידות ב־7 בתי דיור ועוד 750 יחידות בבנייה ומהווה כ־6% מן השוק. אחוזת רובינשטיין מחזיקה בכ־5% מנתח השוק עם 1,272 יחידות ב־4 בתי דיור מוגן. בית בכפר עם 1,137 יחידות ב־5 בתי דיור מוגן מהווה 4% מהשוק, לאחריה בית בלב המהווה 3% מהשוק וכן קבוצת עזריאלי עם רשת פאלאס המהווה 3% גם כן מנתח השוק.
תמיר בן שחר מצ'מנסקי בן שחר סבור שצפויה האטה וייקח זמן עד שהתחום יתאושש. "אין ספק שהבום הזה של הקורונה ישנה את הרגלי הצריכה וההתנהגות – זה ייקח אולי חצי שנה, אולי שנה, עד שאנשים יחזרו לגור בבתים של דיור מוגן".
בישראל 1.05 מיליון תושבים בני 65 ומעלה המהווים כ־11.8% מהאוכלוסייה. לשם השוואה, עם קום המדינה חלקם של האזרחים הוותיקים בגיל זה עמד על 4% בלבד מהאוכלוסייה. לפי התחזיות של הלמ"ס מ־2019, עד שנת 2030 ימנו בני ה־65 ומעלה כ־1.53 מיליון איש ויהוו כ־13.3% מהאוכלוסייה בישראל. ב־2040 שיעורם צפוי לעלות ל־14% – קרוב ל־2 מיליון איש.
בצ'מנסקי בן שחר מציינים שכיום ולפי ההערכות גם בעתיד – כ־3%-2% בלבד מבני 65 ומעלה פונים לדיור מוגן וכ־4%-3% לבתי האבות. כך שמעל 95% נשארים בביתם גם אם הם סיעודיים ונדרשים בסיוע. בחברת הייעוץ מציינים כי ישנו מחסור בהיצע העובדים הזרים בתחום, וגם אלו עשויים להפוך פחות רלבנטיים לאחר משבר הקורונה.
אפשר להבין את הנתונים הללו כשבוחנים עד כמה הדיור המוגן ובתי האבות יקרים. מהניתוח עולה כי בבתי הדיור המוגן לרוב מדובר במסלול של תשלום דמי פיקדון שנע בין 300 אלף שקל ועד 3 מיליון שקל (כתלות במיקום — פריפריה או מרכז). כאשר דמי הפיקדון המשולמים נשחקים בשיעור שנתי ממוצע של 5%-3% ולמשך 12-10 שנים וצמודים למדד. בנוסף לכך נדרשים תשלום דמי אחזקה חודשיים וכן מע״מ של 17% על סל השירותים. ישנם גם בתי דיור מוגן שמאפשרים ליסינג שדומה לדמי שכירות בתשלום קבוע.
בבית סיעודי ובבתי האבות ה��שלום הוא חודשי וקבוע ללא דמי פיקדון ונע בין 13 ל–21 אלף שקל. כאשר ישנם קודים של משרד הבריאות המאפשרים סיוע לקשישים שנקבע לפי גובה הכנסה, נכסים וחסכונות.
לדברי כהן, ״שוק הדיור המוגן מצומצם ומדברים על הטרנד הזה וזה לא נכון בכלל. כל הדיור המוגן בארץ הוא 2%, אולי 3%. הפוטנציאל בשוק הזה די נמוך וכ־97% לא הולכים לדיור מוגן. חברות נדל"ן שפותחות את המקומות – זה יתחלק בין כולן. העלייה בתחום תהיה כשיגדל מספר הקשישים בישראל".
עמרי כהן, מנכ”ל משען, ותמיר בן שחר מחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר
בשנים האחרונות חברות נכנסו לשוק הדיור המוגן כאפיק בטוח לכאורה לאור הזדקנות האוכלוסייה והזינוק הצפוי במספר המבוגרים ובכך גם בביקוש לבתי דיור מוגן. קבוצת עזריאלי נכנסה לפני כמה שנים לתחום הדיור המוגן שכיום מהווה כ־7% מתמהיל נכסי החברה.
לעזריאלי, תחת רשת פאלאס, 3 בתי דיור מוגן פעילים בשטח בנוי של כ־76 אלף מ"ר (ללא שטחי האגף הסיעודי ושטחי מסחר), שכוללים כ־800 יח"ד מוגן וכן שני פרויקטים בייזום והקמה לבניית כ־625 יח"ד בשטח כולל של כ־70 אלף מ"ר, האחד בשלבי סיום בלהבים הכולל 350 דירות דיור מוגן וכ־72 מיטות סיעודיות.
לחברה גם קרקע בשכונת הרקפות החדשה בראשון לציון, כשלפי התכנון החברה עתידה לבנות שם 275 יחידות דיור מוגן ואגף סיעודי.
מנכ"ל רשת פאלאס מבית קבוצת עזריאלי, יורם בן פורת, אמר ל"כלכליסט" כי הקבוצה רואה בזרוע הדיור המוגן פעילות אסטרטגית ש"מהווה את אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים בפעילות הליבה של הקבוצה. כמו תחומים אחרים שאותם סימנו כאסטרטגיים, גם בתחום זה נמשיך לאתר הזדמנויות פיתוח וייזום, ונהפוך לאחד השחקנים הבולטים והמשפיעים בישראל".
לדברי בן פורת, "בימים אלה, של התפשטות נגיף הקורונה, מקפידה הרשת הקפדה יתרה על הוראות משרד הבריאות והתאימה את הנהלים למציאות המורכבת. כך, למשל, במקום שהדיירים יגיעו לחדר האוכל – אנחנו שולחים להם מגשים לחדרים. גם כל נושא הפנאי והספורט מקבל התייחסות מיוחדת. אנחנו מקפידים גם בימים אלה על קיומן של פעילויות מגוונות בכל תחומי הפנאי. הבית שלנו במודיעין בנוי בצורת ארנה, כך שאנו יכולים לאפשר ביקורי מרפסות – כשבני המשפחה עומדים במרחק של 10 מטר זה מזה. המבנה הייחודי של הבית אפילו מאפשר לנו לקיים הקרנות והופעות בחצר, בזמן שכל הדיירים נהנים מהם – כל אחד ממרפסת ביתו".
חברת שיכון ובינוי, לאחר רכישתה על ידי איש העסקים נתי סיידוף מידי אשת העסקים שרי אריסון, הצהירה על שינוי אסטרטגיה וכניסה לתחום הדיור המוגן. כלומר במקום אסטרטגיה של מימושים היא עוברת "להשאת ערך בין היתר בנדל"ן המניב, הדיור המוגן והקרקעות ההיסטוריות של החברה", נכתב במצגת המשקיעים שפורסמה עם הדו”חות בחודש שעבר.
לשיכון ובינוי זכויות קיימות ל־950 יחידות דיור מוגן ב־3 בתים, בנתניה 300 יחידות (50% החזקה) עם תב"ע מאושרת, בבאר שבע 300 יח"ד עם תב"ע מאושרת (100% החזקה) וברמת אפעל 350 יח"ד ששם הוחלט להפקיד את התוכנית (92% החזקה) וכן היא מקדמת תב"ע בצומת סביון.
גם חברת שפיר הנדסה החליטה לנגוס בעוגה והחלה לפני כשנה וחצי להיכנס לתחום. היא רכשה שתי קרקעות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנס ציונה (יוני 2018) ובירושלים (נובמבר 2019), ולחברה כיום כ־21.2 אלף מ"ר לדיור מוגן.
"כענף נדל"ני הדיור המוגן יחטוף את המכה של כל הענף, אבל ייתכן שיחטוף מכה יותר ארוכת טווח. השאלה אם יש חיסון או אין חיסון היא אקוטית בענף הזה", מעריך שמאי המקרקעין אוהד דנוס. לדבריו, "הבעיה היא לא רק הבידוד הנפשי והפיזי אלא הבעיה שהמקומות האלה הופכים למדגרת קורונה. כל עוד הקורונה כאן ועוד אין חיסון וידוע שהיא פוגעת באנשים מבוגרים – אני מניח שיהיו עצירה והתמתנות בביקושים. אם כי אני לא בטוח שזה יפגע כי הביקוש עולה על ההיצע. מי שעוד יכול להישאר בבית ויש לו הכסף עדיין עשוי לבחור להישאר, כי דיור מוגן לעתים יקר יותר. תלוי בפיקדון ובהחזר ההון ביציאה – והחשבון הוא לא רק על השוטף אלא השחיקה של ההון".
הדיור המוגן מגדל נופים בירושלים. התפרצות קורונה במוסד צילום: עמית שאבי
חברת מידרוג מציינת בדו"ח שפרסמה על השפעות התפשטות נגיף הקורונה על שוק הנדל"ן, כי "אירוע הידבקות בווירוס בבית דיור מוגן עשוי להוות אירוע סיכון משמעותי". עוד נכתב בדו"ח כי בבית דיור מוגן פוטנציאל ההדבקה גבוה ביותר, "לאור מרחבים ופעילויות משותפות ובפרט לאור גילאי הדיירים אשר מהווים קבוצה בעלת הסיכון הגבוה ביותר למחלות קשות ואף לתמותה כתוצאה מהווירוס. מקרי מוות רבים נרשמים בימים אלה כתוצאה מהתפרצות הווירוס במוסד סיעודי לקשישים בוושינגטון".
גם חברת מגדלי הים התיכון התייחסה בחודש שעבר בדו"חותיה הכספיים ל-2019 למשבר הקורונה ��העלתה חשש הן מירידה בביקושים ליחידות הדיור המוגן שבבעלותה והן מעזיבת חוזים. "עלולות להיות השלכות שליליות מהותיות על תוצאות פעילותה העסקית של החברה הנובעות מפגיעה מהותית בהליכי השיווק והמכירות של יח"ד של בתי הרשת, וכן עלולה להיות השלכה מהותית עקב עלייה בכמות ההסכמים שיבואו לידי סיום מעבר לתחזית החברה המסתמכת על ניסיון העבר בנוגע לכמות ההסכמים הבאים לכדי סיום כל שנה", נכתב בדו"ח.
מחפשים עסקים למכירה? נסו את ברוקרלי
0 notes
Text
סיכום עשור בשוק הנדל”ן בירושלים: מחירי הדירות זינקו בכ-30%, מחירי השכירות טיפסו ב-25%
New Post has been published on https://brokerli.com/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a2%d7%a9%d7%95%d7%a8-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%a9%d7%9c%d7%99%d7%9d-%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8/
סיכום עשור בשוק הנדל”ן בירושלים: מחירי הדירות זינקו בכ-30%, מחירי השכירות טיפסו ב-25%
מחירי הדירות בירושלים זינקו בממוצע ב-31% בעשור האחרון ומחירי השכירות בעיר טיפסו בעשור בכ-25%, כך עולה מבדיקה ש��רכה לשכת שמאי מקרקעין בראשות חיים מסילתי לקראת יום ירושלים. מחירי הדירות בירושלים זינקו מ-1.398 מיליון שקל בממוצע ב-2010 למחיר של 2.003 מיליון שקל בסוף 2019. דירות 4 חדרים רשמו את ההתייקרות החדה ביותר בתקופה זו – של 44.5% עד למחיר ממוצע של 2.138 מיליון שקל.
לדברי יו”ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי “ירושלים נהנית מביקושים גבוהים ממספר רב של פלחי אוכלוסייה. זוגות צעירים שרוכשים דירות בשכונות כמו הר חומה ושכונת היובל, רוכשי דירות דתיים ורוכשי דירות מחו”ל בעיקר יהודים עשירים המעדיפים לרכוש דירה בסמוך לעיר העתיקה או לפחות דירה הצופה לעיר העתיקה. מצד שני בגלל המיקום שלה ומסיבות פוליטיות עתודות הקרקע מאוד מוגבלות מה שככל הנראה מביא לעליות מחירים”.
לפי הבדיקה, בסך הכל נבנו בירושלים כ-27 אלף דירות בעשור האחרון. רוב התחלות הבנייה היו בשכונות הגבעה הצרפתית (3,218 התחלות בנייה), בשכונת הגנים (3,011), בשכונת גבעת שאול (2,342) ובקטמונים (2,185).
עוד עולה מהנתונים, כי בהתפלגות התחלות הבנייה בעשור לפי מספר חדרים ניתן לראות שדירות 4 חדרים הובילו בגדול – 13,540 התחלות בנייה בעשור. אחר כך דירות 5 חדרים (5,976), דירות בנות 6 חדרים ויותר (3,391), דירות 3 חדרים (2,862), דירות 2 חדרים (1,201) ועוד 122 דירות חדר אחד. בשנת 2019 החלו להיבנות בירושלים 2,449 דירות חדשות, ירידה של 17% לעומת השנה הקודמת. מתוך התחלות הבנייה, רק 685 היו בהתחדשות עירונית בעיר בשנה זו.
לדברי אבי צרפתי סמנכ”ל בחברת צרפתי שמעון הבונה פרויקטים בעיר “במסגרת חתימת הסכמי הגג בירושלים שווקו קרקעות חדשות לבניה למגורים, ובעידוד העירייה בסמוך לתוואי הרכבת הקלה נוכל לראות יותר שימושים מעורבים המשלבים מסחר, תעסוקה, משרדים מגורים ופנאי. השיפור ברמת הנגישות עם פתיחת קו רכבת מהירה לת”א, רכבת קלה ועוד מאפשרת נגישות מירבית לבירה גם לשכונות הלוויין כגון הר חומה ופסגת זאב”.
21% מהתחלות הבנייה בירושלים – בהתחדשות עירונית
הנתונים מראים כי בירושלים חל זינוק בפרויקטי התחדשות עירונית ב-2019. במחוז ירושלים נרשמו 685 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית ב-2019 – 21% מהסך הכללי במחוז וזינוק לעומת שיעור של 7% בלבד ב-2018.
לדברי רוני צברי, הבעלים של חברת צברים היוזמת פרויקט התחדשות עירונית בשכונת היובל, “בשנים הקרובות אנחנו נראה יותר פרויקטים חדשים דווקא באזורים הוותיקים של ירושלים בשל תכניות התחדשות עירונית שהיו בשנים האחרונות בצנרת התכנון ובשנה הקרובה יצאו לביצוע. מדובר בפרויקטים שמושכים אליהם אוכלוסייה צעירה ומשפרי דיור לא רק מירושלים אלה מכל היישובים בסביבה. אני בטוח שבעוד עשור נראה מפת ביקושים שונה לגמרי”
גם מחירי השכירות רשמו זינוק
נכון לשנת 2019, כ-43% מתושבי ירושלים גרים בשכירות וכ-56% גרים בדירות שבבעלותם. העיר נמצאת במקום הרביעי מבין הערים המובילות בישראל במכירת דירות חדשות ב-2019 – כ-1,300 דירות חדשות נמכרו בעיר בשנת 2019, זינוק של כ-20% לעומת השנה הקודמת. מחירי השכירות הממוצעים בירושלים ב-2019 עמדו על 4,311 שקל לחודש, זינוק של 25% מאז 2010 אז שכר הדירה עמד על 3,463 שקל בחודש.
הרבה בנייה למגורים, לא מספיק מסחר ומשרדים
בהתפלגות התחלות הבנייה לפי ייעוד תחום המגורים הוביל כמובן בפער עצום (89% מסך הבנייה) עם 5.7 מיליון מ”ר שנבנו בעשור האחרון, אחר כך מוסדות חינוך (499 אלף מ”ר), בנייה למשרדים (526 אלף מ”ר, 8% מסך הבנייה), בנייני ציבור (295 אלף מ”ר), תשתיות תחבורה ותקשורת ( 279 אלף מ”ר), שטחי מסחר (249 אלף מ”ר, 4% מסך הבנייה), בנייה לתעשייה ואחסנה (226 אלף מ”ר), מלונאות והארחה (204 אלף מ”ר) ומוסדות בריאות (145 אלף מ”ר).
“אין ספק שהמסחר יוצא מירושלים”, אומר היזם חנוך קס, “המגמה של יציאת שטחי המסחר ממרכזי הערים מוכרת לנו בכל העולם וכעת מגיעה לירושלים. “מישור אדומים הינו המקום המתפתח ביותר מבחינת מסחר בסביבות ירושלים – כיום אנחנו בונים במישור אדומים מרכז ענק לעיצוב הבית המשתרע על 11 אלף מ”ר ועוד כ-50 אלף מ”ר שטחים ציבורים. ואת הלונה פארק המקורה הראשון בישראל. אין ספק שמישור אדומים תהפוך לבירת המסחר של ירושלים”.
0
הפוסט סיכום עשור בשוק הנדל”ן בירושלים: מחירי הדירות זינקו בכ-30%, מחירי השכירות טיפסו ב-25% הופיע ראשון בנדי – חדשות נדלן
מחפשים עסקים למכירה? נסו את ברוקרלי
0 notes
