mashcantaman

[mashcantaman]

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא הוא הכלי המרכזי איתו עובדים לוקחי המשכנתאות בתהליך חישוב משכנתא – אם ברצונכם לבצע חישוב החזר משכנתא (בין אם תרצו לדעת כמה כסף תחזירו בכל חודש, לבצע חישוב החזרי משכנתא כוללים, חישוב ריבית המשכנתא שתשלמו ועוד), תהיו חייבים לבצע את זה בעזרת מחשבון המשכנתאות – עד פה אני חושב שזה די ברור לכם, ולא חידשתי לכם יותר מדי.

אך האם שאלתם את עצמכם לרגע "כיצד משתמשים במחשבון משכנתא?", "מהן הנקודות שאליהן כדאי לשים לב?" ו-"אילו פרטים חבויים במחשבון משכנתא שכדאי שנתייחס אליהם במיוחד?".

[mashcantaman]

אחוז מימון משכנתא

עכשיו נראה מה הוא מבקש מהבנקים: עבור הלוואות של עד 45% מימון – הוא לא מבקש בכלל להשאיר רזרבות (עכשיו אתם מבינים למה הוא מוכן לתת ריבית טובה יותר להלוואות מסוג אלו). בין 45%-60% – הוא מבקש להשאיר רזרבה יחסית נמוכה (50%, גם אם גובה המשכנתא מהווה 60% מימון) ולכן הבנק מתמחר את הקבוצה הזו בריבית "בינונית". מעל 60% מימון  – פה הרזרבה שהבנק צריך להפקיד היא גבוהה מאוד (75%, גם אם גובה המשכנתא הוא רק 61%) ולכן הבנק מתמחר את חוסר הרווח שלו על הכסף "שהשאיר בצד" על ידי מתן ריביות גבהות יותר. עדכון בנוגע למדרגה האחרונה – בחודש מרץ 2018 הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם הקלה ביחס הלימות ההון במדרגה השלישית – כך שהבנקים צריכים לרתק הון של 60% בלבד (גם אם גובה המשכנתא מהווה 75% מימון).

[mashcantaman]

הון עצמי למשכנתא

כמה הון עצמי צריך?

למי שרוכש דירה ואין לו דירה ברשותו 25% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 250,000 ש"ח) למי שיש דירה והוא מעוניין למכור אותה ולרכוש אחת אחרת 30% הון עצמי (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 300,000 ש"ח) למי שיש כבר דירה והוא מעוניין לקנות דירה נוספת 50% (כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון, תצטרכו להביא הון עצמי של 500,000 ש"ח) * יש לציין כי ניתן למשכן גם את הנכס הקיים ולהשתמש בכספי המשכנתא על הנכס הקיים כהון עצמי התחלתי למי שרוכש דירה במחיר למשתכן בתכנית מחיר למשתכן יש הטבות במשכנתא, כך שניתן לרכוש דירה החל מהון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד ולפי שווי הדירה בשוק החופשי ולא לפי החוזה הרחבתי על שיטת החישוב ועל משכנתא במחיר למשתכן בפוסט הבא

[mashcantaman]

יועץ משכנתא

מכיוון שאין רגולציה מוסדרת בשוק יועצי המשכנתאות, אז אין הסמכה ותעודה אחת ברורה שמעניקה רישיון מוסדר לעסוק בייעו�� משכנתאות.

בעצם, כל מי שרוצה, יכול מחר לפרסם שהוא יועץ משכנתאות ולמכור את שירותי הייעוץ שלו לכל מי שחפץ בכך (בשונה מיועץ פנסיוני, סוכן ביטוח וכו' אשר מחוייבים בהסמכות ותעודות המוכרות על-ידי המדינה).

למרות שאין הגדרה פורמלית לתפקיד, יועץ משכנתא אמור להכיר את עולם המשכנתאות על בוריו, להכיר את ההבדלים בין מסלולי המשכנתא השונים, להבין כיצד לבצע תכנון פיננסי נכון, לבנות עבורכם תמהיל מדויק לפי הצרכים שלכם ונכון ולבסוף להשיג לכם את העסקה המשתלמת ביותר בבנק.