housing-news1-blog

[housing-news1-blog]

چندنکته در مورد قیمت گذاری خانه در بازار مسکن

چند نکته در مورد قیمت گذاری خانه در بازار مسکن اگر شما قصد فروش خانه خود را دارید باید ارزش آن را بدانید. اطلاعات دقیق در زمان فروش خانه و اینکه بازار خرید ملک شما در چه وضعیتی است ، می تواند شانس ارائه یک قیمت خوب را افزایش دهد. در زیر نکاتی برای مطالعه بازار و درک آنچه که اتفاق می افتد، ارائه شده است. حال نگاهی به نحوه قیمت گذاری خانه خود دریک بازار خرید بیندازید. ۱- دانستن این که بازار مسکن محدود به یک محل خاص است قیمت خانه مانند آب و هوا از محلی به محل دیگر متفاوت است و هر قیمتی محدود به یک محل خاص است و قیمت ها بسته به دامنه تغییرات و همچنین محله های مختلف متفاوت است. بنابراین، قبل از فروش خانه باید بفهمید که برای خانه های مشابه با خانه شما در آن محله چه قیمت هایی پیشنهاد می شود. بررسی خانه های مشابه و قیمت های فروش آنها به شما کمک می کند. قیمت های سال گذشته ، شش ماه گذشته ،سه ماه گذشته و قیمت های فعلی را بررسی کنید. گرایشات مش��ریان چگونه است؟ قیمت های در حال افزایش است یا کاهش؟ و چقدر؟ چه مدتی است که این خانه ها برای فروش گذاشته شده اند؟ اگر زمان زیادی در بازار هستند، چه اندازه وابسته به فصول مختلف سال هستند؟ در بیشتر مناطق بهار و تابستان فروش ملک رونق می یابد. این موارد به شما یک تصور روشن از قیمت های محلی و آنچه که از یک محله بخصوص انتظار دارید، ارائه می دهد. قیمت های پیشنهاد شده را یادداشت کنید و یک لیست قیمت تهیه کنید . همچنین اختلافات قیمتی را نیز یادداشت کنید . ۲- چه کسی بازار مسکن را تکان می دهد. اگر شما بدانید که چه کسی در بازار مسکن در حال خرید و فروش است درک روشنی از روشهای جذب خریداران و اینکه آنها چه نوع خریداری هستند به دست می آورید. آیا شما در محله ای زندگی می کنید که مردم آن درحال خرید خانه برای زندگی هستند یا در جایی زندگی می کنید که به قصد اجاره، به خرید خانه می پردازند و دنبال یک تخفیف خوب می گردند . آیا شما به رقابت در بازاری می پردازید که سیل عظیمی از خانه های تازه ساخت برای فروش گذاشته شده یا به فروش یک خانه جدید در بین خانه های قدیمی می پردازید. شناخت این موارد به شما در درک بهتر قیمت های عرضه و تقاضا کمک می کند. ۳- مشورت با یک مشاور املاک متخصصان این حرفه بیشتر از شما درباره این موارد اطلاع دارد و هر روز با این نوع معاملات سر و کار دارند. وقتی به یک مشاور املاک مراجعه می کنید از آنها در مورد وضعیت بازار برای محله ای که شما در آن زندگی می کنید و دامنه تغییرات قیمت ها سوال کنید . از آنها بپرسید که نرخ جذب خریدار باید چه اندازه باشد تا به شما این برداشت را بدهد که اوضاع بازار خوب است ، و چقدر طول می کشد که همه خانه ها در بازار مسکن به فروش برسد. اگر عرضه بیشتر از تقاضا است، از مشاوران املاک مجرب بپرسید که برای متعادل ساختن موجودی چگونه قیمت گذاری می کنند. ۴- قیمت گذاری راهبردی اگر به دنبال فروش سریع خانه خود هستید ممکن است از قیمت گذاری راهبردی برای اطمینان از اینکه خانه شما سریع به فروش می رسد استفاده کنید. تخفیف دادن قیمت خانه از همان ابتدا با یک نرخ معین نسبت به فردی که برای فروش سریع خانه به طور مداوم تخفیف می دهد، یک مزیت قیمت گذاری به دست می دهد. برای مثال اگر در هر ماه ۱ درصد افت قیمتی وجود داشته باشد و قصد شما این باشد که خانه را ظرف سه ماه به فروش برسانید از همان ابتدا ۳ در صد تخفیف را کنار بگذارید. بنابر این اگر قصد فروش خانه با قیمت ۴۰۰هزار دلار در بازار را دارید باید قیمت را در حدود ۳۸۸ هزار دلار قرار دهید. البته ممکن است پیش بینی بازار مسکن دشوار باشد ، اما زمانی که این کار را انجام می دهید، بدین معناست که خانه خود را سریع به فروش رسانده اید. ۵- باید بدانید که خانه شما چقدر می ارزد؟ با چند مشاوران املاک صحبت کنید .توسط یک متخصص ارزیابی، یک برآورد قیمت داشته باشید . مقایسه کنید. خانه های مشابه را بررسی کنید. روی هم رفته، این اطلاعات به شما یک تصویر روشنی از ارزش فعلی خانه شما می دهد. ۶- کسر هزینه کمیسیون از قیمت فروش اگر شما خود اقدام به فروش می کنید و می خوا��ید سریعتر این کار انجام شود، نصف هزینه کمیسیون را از قیمت فروش کسر کنید . نرخ استاندارد کمیسیون ۶ در صد است بنابراین قیمت خانه ای با ۳۰۰هزار دلار و ۳ در صد کمیسیون در بازار۲۹۱هزار دلار تعیین می شود. اگر خانه شما به فروش نرفت و شما تا پایان کار نیاز به کمک یک مشاور املاک دارید ، باید هزینه های کمیسیون را تحت پوشش قرار دهید که اغلب منجر به بالا بردن قیمت فروش یا کاهش سود می شود. ۷- ببینید آیا واقعاً مجبور به فروش خانه در حال حاضر هستید. اگر شما مایلید بهترین قیمت ممکنه را برای خانه خود تعیین کنید و بازار محلی را به دست بگیرید، ببینید، می توانید در فروش خود تاخیری بیندازید. در غیر این صورت ، فروشندگان در بسیاری از بازارها تمایل به پذیرش کاهش ارزش خانه خود ، بیشتر از آنچه که تصور می کردند ،دارند. کسادی بازار یا تغییر شرایط می تواند شما را به نقطه ای برساند که مجبور به فروش سریع خانه شوید. اما در مواقعی که مجبور به نقل مکان نیستید (و یا تا زمان بهبود بازار محلی خود می توانید خانه ای را اجاره کنید)، صبر و شکیبایی بهترین گزینه است. اگر می بینید سود مورد انتظار خود را به دست نمی آورید، نصب تابلوی ” برای فروش” دلیل این نمی شود که نتوانید نظرتان را تغییر دهید .”اگر می بینید که خرید و فروشی صورت نمی گیرد یا قیمت ها کاهش یافته است و شما فرصت کافی دارید، دور ماندن از بازار یک راه حل منطقی است. ارزیابی اوضاع بازار برای خرید و فروش اگر شما قصد فروش خانه و خرید یک خانه جدید را دارید نگاهی به بازار مسکن برای نقل مکان خود بیاندازید. “این زمان مناسبی برای خرید است “.

[housing-news1-blog]

ویژگی های یک آپارتمان خوب

هنگام خرید خانه، ملک یا ساختمان نکات بسیار مهمی وجود دارد که برخی از آن‌ها را به صورت خلاصه و اشاره وار برشمرده‌ایم، این موارد را در مواقع خرید نادیده نگیرید.

۱ – به هزینه‌هایی که ممکن است هنگام خرید وجود داشته باشد توجه داشته باشید مانند هزینه سند، دفتر ثبت اسناد، پایان کار، مالیات و کیسیون املاک.

۲ – ماده‌ها و تبصره‌های متن قرارداد و مبایعه نامه خرید را دقیق بخوانید.

۳ – توجه به پایداری و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی و… داشته باشید.

۴ – قبل از اینکه برای بازدید ملک یا آپارتمانی بروید به تعداد واحدهای کل ساختمان توجه کنید. اگر میخواهید از مشکلات مدیریت ساختمان دور بمانید، تعداد مطلوب ۱۵ تا ۳۰ واحد است. کمتر از این تعداد مدیریت ساختمان را سخت کرده و تعداد بیشتر باعث شلوغی طبقات و راهرو‌ها خواهد شد.

۵ – به تعداد واحد‌ها در هر طبقه نیز توجه کنید تعداد واحدهای موجود در هرطبقه نیز اهمیت دارد. مخصوصاٌ اگر واحد‌ها در هر طبقه کنار هم قرار گرفته باشند و درب آن‌ها نزدیک به هم باز شود. بهترین حالت در مورد آپارتمان‌های چند واحدی در یک طبقه، آپارتمانهای مقابل هم و یا نیم طبقه است. البته شکل ایده آل آن است که در هر طبقه یک واحد باشد یا حداقل هر واحد در هر طبقه راهروی مخصوص به خود را داشته باشد.

۶ – یکی از مهم‌ترین جاهایی که در یک ملک و ساختمان باید بازرسی شود سیستم سرمایش و گرمایش آن می‌باشد. حتما از شوفاژخانه یا موتورخانه بازدید نمایید و دقت کنید که موتورخانه دارای پنجره تهویه و اعلام حریق باشد همچنین به نفع شماست که از سیستم‌های پیشرفته سرمایش و گرمایش استفاده شده باشد.

۷ – به نمای ساختمان توجه کنید نمای ساختمان اولین چیزی است که جلب توجه می‌کند. نمایی که هم دوام و هم زیبایی را با هم داشته باشد، انواع مختلف سنگ مانند گرانیت و… است ضمنا شستشو و تمیز نگه داشتن آن هم ساده‌تر و کم هزینه‌تر است.

۸ – به ورودی ساختمان توجه کنید. برای رفت و آمد بهتر باید حداقل عرض استاندارد آن رعایت شود. این مقدار حتما باید بیشتر از ۱۱۰ سانتی‌متر باشد. عرض راه پله‌ها نیز باید حداقل۹۰ سانتی متر باشد تا عبور و مرور به راحتی صورت گیرد.

۹ – به پله‌ها نیز توجه کنید ابعاد استاندارد پله‌ها هم به کاهش خطرات و حوادث به خصوص برای کودکان و سالمندان کمک می‌کند. یک پله استاندارد باید حداقل ۳۰ سانتی متر عرض و ۱۸ سانتی متر ارتفاع داشته باشد. اما اگر ساختمان بالای ۴ طبقه داشته باشد استاندارد‌ترین پله‌ها هم نمی‌تواند جای آسانسور را در آن بگیرد.

۱۰ – به ورودی و خروجی پارکینگ‌ها توجه کنید که در زمستان به علت یخ زدگی موجب سرخوردن ماشین شما در حین بالا آمدن یا پایین رفتن نشود.

۱۱ – سعی کنید خانه‌هایی با بیش از چهار طبقه بدون آسانسور را برای خرید انتخاب نکنید چون حتی اگر در طبقات پایین باشید و یا بتوانید بالا و پایین رفتن روزمره را تحمل کنید، میهمان‌های شما و همسایگان محترمتان چنین تحملی را ندارند و حتی شما هم تحمل سر و صدای آن‌ها را نخواهید داشت.

۱۲ – توجه به طراحی نقشه‌های معماری و کمک گرفتن از مشاوران و متخصصین این رشته لازم است.

۱۳ – توجه به نوع کاربری در اصل سند یا مبایعه نامه داشته باشید.

۱۴ – طراحی نقشه معماری به منظور حصول اطمینان از ارتباطات صحیح بین اجزای مختلف هر واحد از بلوک ساختمانی، بر اساس اینکه ساختمان مسکونی یا اداری یا تجاری باشد مهم است.

۱۵ – حصول اطمینان از عدم اتلاف انرژی در ساختمان زیرا اتلاف انرژی به مرور زمان برای شما هزینه‌های زیادی خواهد داشت.

۱۶ – از ضد صوت بودن یا راههای کاهش ورود صدا به داخل ساختمان اطمینان حاصل کنید.

۱۷ – بازدید ملک یا ساختمان مورد نظر در چندین نوبت شبانه روز برای اطمینان از دید، نوردهی و عوامل محیطی دیگر مهم است.

۱۸ – توجه به کیفیت ضروری‌ترین مایع زندگی یعنی آب مصرفی و آشامیدنی منطقه داشته باشید.

۱۹ – توجه به فشار برق و میزان کیفیت روشنایی، سیم کشی ها و مانند اینها داشته باشید.

۲۰ – اگر قرار باشد فضایی بیشتر از بقیه نورگیر‌تر باشد بهتر است این فضا اتاق خواب‌ها و نشمین باشند. چون بیشتر ساعت عمرمان را در طول شبانه روز در این منطقه از منزل می‌گذرانیم و در مورد نور آشپزخانه هم دقت کنیم. بهتر است پنجره‌ای از خانه یا حداقل نورگیر ساختمان در آشپزخانه وجود داشته باشد.

۲۱ – به جنس کفپوش‌ها دقت کنید.

۲۲ – کابینتهایmdf در مقایسه با سایر انواع کابینت‌ها دوامی بیشتر همراه با زیبایی کافی دارند و می‌توانید در آشپزخانه‌های مدرن آن‌ها را ببینید. مراقب باشید که تعداد کابینت‌ها و قرار گیری آن‌ها مناسب باشد.

۲۳ – به جنس پوشش دیوار‌ها نیز توجه کنید. اگر رنگ استفاده شده، قابل شستشو باشد تا چند سال از رنگ آمیزی و دردسرهای آن در امان هستید.

۲۴ – لوله‌های فاضلاب و آب بهتر است از جنس چدن و یا لوله پولیکای فشار قوی انتخاب شده باشد تا احتمال صدمه به آن‌ها کمتر باشد.

۲۵ – وجود بالکن یکی از چیز‌هایی است که ابتدا چندان مهم تلقی نمی‌شود اما به تدریج به اهمیت آن پی می‌برید. فواید و موارد استفاده بالکن بسیار است از خشک کردن لباس‌ها گرفته، تا گذاشتن دبه‌های ترشی و همین طور نشستن و چای خوردن.

۲۶ – انباری هم یکی از ضروریات یک خانه مسکونی مطلوب است.

۲۷ – توجه به فشار گاز و کیفیت و چگونگی لوله کشی گاز در داخل ساختمان.

۲۸ -توجه به کیفیت وچگونگی لوله کشی آب در داخل ساختمان.

۲۹ – حصول اطمینان از نبود آلودگی صوتی و جلوگیری از انتقال صدا از بیرون به داخل ساختمان واز واحدی به واحد دیگر در ساختمان.

۳۰ – رعایت اصولی که موجب تأمین بهداشت و رفاه وآسایش ساکنان ساختمان می‌شود مانند طراحی درست پلان، پنجره‌ها، نورگیر‌ها و…

۳۱ – تحقیقات محلی برای اطمینان از امنیت و رفتارهای محیطی افراد محله.

۳۲ – حصول اطمینان از رعایت نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق، گاز و آب ساختمان.

۳۳ – توجه به موارد دفع زباله و شیوه‌های دفع زباله مانند شوتینگ زباله در برج‌ها.

۳۴ – حصول اطمینان از رعایت نکات مربوط به حفظ محیط زیست و ممانعت از ایجاد آلودگی‌های زیست محیطی.

۳۵ – توجه به کیفیت و چگونگی نصب درب‌های ورودی، خروجی و داخلی.

۳۶ – حصول اطمینان از طراحی درست و اجرای صحیح عایقکاری‌های رطوبتی.

۳۷ – طراحی درست و اجرای صحیح عایقکاری‌های حرارتی، به منظور جلوگیری از تبادل حرارت.

۳۸ – حصول اطمینان از ایمن بودن ساختمان در مقابل آتش سوزی.

۳۹ – تعبیه وسایل اطفای حریق، بسته به مورد از نصب کپسول تا لوله کشی اطفای حریق.

۴۰ – پیش بینی هشدار دهنده‌های مورد نیاز در ساختمان برای اعلام خطر به ساکنان در زمان‌های بروز خطر.

۴۱ – کنترل نقشه نمای ساختمان و اجرای آن‌ها چه از نظر ایمنی چه از لحاظ حفاظتی.

۴۲ – کنترل نقشه‌های نمای ساختمان از نظر زیبایی و تناسب آن با محیط اطراف.

۴۳ – برسی و کنترل پرونده آزمایشگاهی مصالح مصرفی در سازه ساختمان.

۴۴ – کنترل جانمایی ساختمان و محل احداث آن، برای اطمینان از اینکه ساختمان روی گسل احداث نشده یا در مسیل قرار نگرفته است، مقاومت ساختمان در برابر زلزله و استحکام پایه‌های آن در مقابل نشست زمین، اقتصادی بودن ساختمان چه از لحاظ خرید و چه نگهداری و زیبایی که شامل مواردی مانند نورگیر بودن، خوش نقشه بودن و… می‌شود.

۴۵ – اطمینان از وجود پله فرار و راه‌های خروجی ایمن و سریع در ساختمان‌های مرتفع و وجود چاه ارت و برق گیر درچنین ساختمان‌هایی.

۴۶ – نمی‌توان نوع و نحوه مصرف مصالح ساختمان را بعد از تکمیل شدن آن ارزیابی کرد و ساختمان مقاوم را پیدا کرد اما خوب است فاکتور‌هایی که یک ساختمان را مقاوم می‌کنند، بشناسیم. مثلاً در سازه فولادی، نوع اتصالات و نیز مهاربندی آن‌ها اهمیت فراوانی دارد. اما در سازه‌های بتنی، چیزی که مهم است نوع بتن مصرفی و نیز قطر میلگردهای استفاده شده در آن است. اگر بتوانیم طی زمان ساخته شدن از یک کار‌شناس قابل اعتماد مشورت بگیریم و این اطلاعات را به دست بیاوریم، موفق شده‌ایم ساختمان مقاومی را انتخاب کنیم، اما اگر نتوانستیم، که معمولا هم چنین است، ناچاریم همین پرسش‌ها را از مالک بپرسیم و پاسخ‌های او را با یک کار‌شناس در میان بگذاریم. یعنی ناچاریم به ادعای مالک اعتماد کنیم. اما نکته‌ای که خود ما می‌توانیم از لحاظ پایداری ساختمان در برابر زلزله کنترل کنیم، ابعاد ستون‌ها در طبقات مختلف و پارکینگ است که آیا با توجه به تعداد طبقات و بار وارد شده از طرف آن‌ها، این ستون‌ها جوابگو هست یا خیر؟

۴۷ – در شهر‌های بزرگ اغلب مجبوریم آپارتمان‌های واقع شده در ساختمان‌های چند واحدی و بلندمرتبه را برای سکونت انتخاب کنیم. در این صورت ممکن است بین افراد مختلف خانواده در مورد اینکه کدام طبقه مناسب‌تر است، اختلاف نظر پیش آید.

۴۸ – اگر به سروصدا حساس هستید و نمی‌خواهید به هیچ عنوان زمان‌های حیاتی استراحت در منزل را از دست بدهید بهتر است از خیر طبقه همکف و اول بگذرید چون سروصدای خودرو‌ها در پارکینگ و نیز دود آن‌ها، این امکان را از شما خواهد گرفت.

۴۹ – سعی کنید به طبقات بالا‌تر بروید که مناظر زیباتری را نیز می‌توانید از پنجره‌ها تماشا کنید. اما طبقات آخر نروید چرا که آنجا هم مشکلات خاص خود را دارد. مشکلات مربوط به پشت بام، بیشترین خرابکاری را در طبقه آخر به بار می‌آورند. طبقات بالا‌تر یک مشکل دیگر هم دارند و آن اینکه امکان فرار اظطراری در موقع زلزله و آتش سوزی احتمالی، کمتر خواهد بود.

۵۰ �� به پارکینگ‌ها توجه کنید. وضعیت پارکینگ باید به نحوی باشد که هر خودرو طوری قرار بگیرد که مزاحم توقف خودروهای همسایگان دیگر نباشد و ورود وخروج به آن به سهولت امکان پذیر باشد. مسلماً اگر در ورودی پارکینگ از نوع قابل کنترل از راه دور باشد، ایمن‌تر است. علت فقط در راحتی باز و بسته کردن در نیست متاسفانه سرقت خودرو‌ها در هنگامی که راننده به قصد بستن در پیاده شده، امر شایعی است.

[housing-news1-blog]

چند گام‌ تا مجوز ساخت و‌ساز

قصد دارید که یک آپارتمان بسازید؟ می‌خواهید خانه کلنگی‌تان را پایین بریزید و به جایش یک خانه شیک و جدید بالا ببرید؟

خب این کار نیاز به مجوز دارد؛ مجوزی که به شما اجازه می‌دهد خانه قدیمی را تخریب کنید و خانه‌ای نو بسازید. کم‌کم باید باور کنیم که خانه‌های قدیمی‌ محله‌ها جایشان را به ساختمان‌های سربه فلک کشیده‌ای می‌دهند که روزبه‌روز تعدادشان بیشتر می‌شود. شهروندان معمولا در فصل سرما سراغ گرفتن مجوز و پروانه ساختمان‌سازی می‌روند و در فصل گرما سراغ ساخت و ساز. البته این یک قاعده کلی نیست و می‌توان در فصل‌های گرم سال هم سراغ گرفتن مجوز ساخت‌وساز رفت. اگر قصد گرفتن مجوز ساخت‌وساز از مدیریت شهری را دارید مراحل رسیدن به مجوز ساخت‌وساز را در اینجا یاد بگیرید.

تصمیم‌گیری

برای انجام هر کاری، تصمیم‌گیری اولیه اهمیت بسیار زیادی دارد. گام محکم برداشتن در این مرحله، کمک زیادی در پیمودن ادامه مسیر خواهد کرد. یادتان باشد که برای ساختمان‌سازی مراحل مختلفی را باید طی کنید و در ضمن این کار هزینه‌ای هم روی دوشتان می‌گذارد. بد نیست بدانید که برای ساخت هر متر خانه جدید حدود ۵۰۰هزار تومان باید هزینه کنید. ته جیبتان را نگاه کنید و بعد با حساب و کتاب تصمیم بگیرید.

کجا برویم؟ چه ببریم؟

یک‌راست برای تشکیل پرونده باید به شهرداری‌های هر شهر بروید. تهرانی‌ها البته باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر که در محله‌های مختلف هستند مراجعه کنند. مدارکی هم باید همراهتان باشد؛ اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری یادتان نرود که با فراموشی این مدارک به مشکل برخواهید خورد. مدارک دیگر را باید در مراحل بعدی تکمیل کنید.

بازدید از ملک شما

پرونده که تشکیل شد، فعلا کار شما تمام است و بقیه مراحل تا اطلاع‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است. آنها در گام سوم از ملکتان بازدید می‌کنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی شود. این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدیدتان مؤثر خواهد بود. مثلا اگر متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از ۴طبقه گرفت.

طرح تفصیلی تعیین می‌کند

تهران هم‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند. کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقا چه چیز است. در این مرحله مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد.

عقب‌نشینی ملک

احتمالاً خیلی‌ها نمی‌دانند که در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد. پرونده‌تان در این مرحله به این واحد تحویل داده می‌شود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند. خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی هستند، بالاخره این اتفاق باعث می‌شود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود.

نقشه خانه را تهیه کنید

حالا شما باید آستین‌ها را بالا بزنید و دست به‌کار شوید. مسئولان شهری، دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظیفه دارید که براساس این دستور، نقشه آپارتمانتان را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. حواستان باشد که این نقشه همان نقشه فضایی به‌حساب می‌آید که قرار است در آن زندگی کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار درست بروید.

رفع ایرادهای نقشه

اگر نقشه‌تان مشکلی نداشته باشد که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد می‌شود که در نهایت اصلاح آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید. یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود. آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت خانه جدیدتان داشته باشید.

عوارض‌ها را باید بپردازید

این مرحله برایتان کمی‌گران تمام می‌شود، چون باید هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید، قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که کارشان به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله متوقف می‌شود. آن حساب و کتاب اولیه برای همین موقع‌‌ها بود.

محاسبه‌های مهندسی

تمامی‌برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مسئولان شهری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان به شما داده می‌شود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده کنید. تذکرهای شهرداری در این مرحله را جدید بگیرید.

بفرمایید مجوز ساخت و ساز

اگر مراحل گفته شده را به‌طور مرتب طی کنید مشکلی در گرفتن مجوز ساخت‌وساز نخواهید داست. در این مرحله می‌توانید مجوز ساخت‌وساز را از شهرداری‌ها تحویل بگیرید. البته تازه کارتان شروع شده است باید سراغ مراحل اصلی ساخت‌وساز بروید. تهرانی‌ها یادشان باشد که این مراحل گرفتن مجوز را باید در دفاتر خدمات الکترونیک شهر بگذرانند.

۱۰مدرک برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز

برای ساخت‌وساز نیاز به داشتن مجوزی دارید که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود. برای گرفتن این مجوز هم باید کمی وقت بگذارید و البته مدارک لازم را فراهم کنید. مدارک لازم در طول زمان گرفتن این مجوز -البته اگر مالک هستید- به‌ترتیب عبارتند از: ۱- برگ تعهد نظارت ۲- برگ تعهد محاسب +نقشه‌های سازه (اجرایی) ۳- فرم تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی ۴- فیش‌های عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری ۵- جواب نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق ۶- اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی ۷- مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی ۸- تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری، ۹- تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری ۱۰- اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده، محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار).

زمان اعتبار مجوز ساخت‌وساز

آمارهای معاونت‌های شهرسازی شهرداری‌ها نشان می‌دهد از میان کسانی که برای ساخت و ساز، پرونده تشکیل می‌دهند، حدود یک‌سوم تا مرحله کسب مجوز پیش می‌روند و بقیه در میانه راه از تصمیمشان منصرف می‌شوند. اما شهروندانی هم که مجوز گرفته‌اند نمی‌توانند این مجوز را در جیبشان بگذارند و هر وقت دلشان خواست ساخت‌وساز را شروع کنند. براساس قوانین مصوب برای شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت‌وساز فقط ۲سال است و این مجوز‌ها بعد از این مدت تعیین شده باطل می‌شوند. در ضمن اگر کلنگ احداث یک ساختمان جدید در شهر زده شود، مالک نمی‌تواند پروژه را تا هر وقت دلش خواست کش بدهد. زمان تمام شدن پروژه‌های ساختمانی براساس متراژشان اعلام می‌شود که اگر مالک نتواند در این مدت زمان این ساخت‌وساز را انجام دهد، در ابتدا به او اخطار می‌دهند و بعد هم مشمول عوارض تعویق می‌شود.

[housing-news1-blog]

خانه چگونه مغازه می شود

گام اول

مراجعه به دفا‌تر خدمات نوسازی فرقی نمی‌کند قصد تغییر چه کاربری‌ای را داشته باشید. برای این کار نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پرمی‌کنید. در این فرم ذکر می‌کنید که چه نوع کاربری‌ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می‌کند. مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی می‌سپارید. پرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به‌صورت الکترونیک طی می‌کند. برای تغییر کاربری ملک ۲ راه پیش رو دارید؛ تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی و تغییر کاربری از طریق تغییر مجوز لازم برای آن. اغلب به‌دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری ازجمله گسترش فضای عمودی ساختمان، راه‌حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب می‌شود.

گام دوم

بازرسی از محل گام دوم از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی برداشته می‌شود. بازرسی از محل ملک، گام دوم است. در این مرحله اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می‌خورد مطابقت داده می‌شود. بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات مورد نیاز برای تأیید تغییر کاربری ملک را جمع‌آوری می‌کند؛ از عرض معبر ملک گرفته تا شرایط اطراف ملک و موارد دیگر. در این مرحله اگر ملک مورد نظر دارای تخلفی باشد، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی می‌شود. برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده ‌شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه برطرف می‌شوند. اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد بعد از بازرسی از محل، تکلیف تغییر کاربری مشخص می‌شود؛ اگر براساس ضوابط تعیین شده پهنه‌ای که ملک در آن قرار دارد امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد بعد از بازرسی از محل، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر می‌شود.

گام سوم

صدور دستور نقشه حالا که بازرسی‌ها انجام شد وقت صدور دستور نقشه است. دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفا‌تر نوسازی ارائه می‌شود. در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشغال و کاربری آن تعیین می‌شود. مالک اگر نسبت به دستور نقشه صادر شده اعتراضی داشته باشد باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند. دستور نقشه حدود کلی فضاهای مختلف ازجمله نورگیر و پارکینگ و… را مشخص می‌کند. موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد همچون قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان می‌شود.

گام چهارم

تهیه نقشه توسط مالک مالک براساس دستور نقشه‌ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند. موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا می‌کند طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش‌نشانی و… توجه کند. در برخی از شرایط ازجمله تغییر کاربری ملک به کاربری‌های بهداشتی و نظیر آن باید مجوزهای لازم از وزارت بهداشت و دیگر مراجع ذی‌ربط اخذ شود. در دستور نقشه به ملزومات اولیه برای هر کاربری مشخص، اشاره می‌شود. مراجع ذی‌ربط در زمان ارائه مجوزهای لازم هم به‌وجود این ملزومات و رعایت آنها در طراحی کاربری جدید رسیدگی می‌کنند. برای این اخذ مجوز‌ها نیازی به مراجعه حضوری شما به این مراجع نیست و مراحل به‌صورت خودکار در دستور کار قرار می‌گیرد.

گام پنجم

صدور پروانه برای کاربری جدید نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا‌تر خدمات نوسازی ارائه می‌شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی‌های انجام شده در آن، نقشه به تأیید کار‌شناسان دفا‌تر خدمات نوسازی می‌رسد. درصورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادر شده توسط دفا‌تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد. حالا که نقشه مورد نظر به تأیید کار‌شناسان رسیده است، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر می‌شود. مالک بعد از تأییدهای نهایی از صدور مجوز مطلع می‌شود. بد نیست بدانید تمام مراحل کار در دفا‌تر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفا‌تر انجام می‌شود. برای مثال درصورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص، پرونده به‌صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال می‌شود و نتیجه آن استعلام هم به‌صورت الکترونیک به‌دست دفا‌تر نوسازی می‌رسد.

گام ششم

نوسازی ملک با کاربری جدید حالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شده است، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگی‌های از پیش تعیین شده برای آن جایگزین ملک قدیم می‌شود. اغلب تغییر کاربری‌ها در ملک، با تخریب و نوسازی مجدد آن ملک روبه‌رو است؛ برای مثال ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد. از تأمین فضاهایی مثل انبار گرفته تا محل بارگیری و پارکینگ و دیگر فضا‌ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است. ۴نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است؛ مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک‌هایی با چند نوع کاربری هستند. در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربری‌ها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند مشخص شده است و با مراجعه به نقشه این طرح، می‌توان از کاربری‌های مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد.

برای تغییر کاربری کجا برویم؟

برای تغییر کاربری ملک باید به دفا‌تر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنید. روال اصلی کار شما در این دفا‌تر انجام می‌شود. البته قبل از آن شاید مجبور به مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان خود باشید و برای تکمیل مدارک خود به مراجع دیگر هم مراجعه کنید. درصورت تکمیل مدارک مورد نیاز و ارائه آن به دفا‌تر نوسازی، نیازی به مراجعه به محل دیگری نخواهید داشت.

چه مدارکی با خود ببریم؟

مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک را فراموش نکنید. برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات هم برای اخذ مجوز تغییر کاربری لازم هستند. تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوزهای لازم از سازمان‌ها و اداره‌های ذی‌ربط هم از دیگر مدارک مورد نیاز برای تأیید درخواست تغییر کاربری است. البته مجوز‌ها و استعلام‌های لازم درصورت نقص در پرونده از طریق دفا‌تر خدمات نوسازی دنبال می‌شوند.

چقدر خرج دارد؟

به‌طور قطع نمی‌توان هزینه‌ای مشخص برای دریافت مجوز تغییر کاربری تعیین کرد. بخشی از هزینه‌ها مربوط به عوارض و مالیات ملک هستند که با توجه به موقعیت ملک و کاربری آن تعیین می‌شوند. ارائه مجوز تغییر کاربری به عوامل زیادی بستگی دارد؛ مثلا متراژ ملک موردنظر، موقعیت آن از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی و… در تعیین این هزینه‌ها تأثیرگذار هستند. بد نیست بدانید اخذ مجوز تغییر کاربری در هر منطقه و هر کوچه و خیابان از شهر با دیگری متفاوت است. حتی این تفاوت هزینه‌ها در مورد ملک‌هایی که در مجاورت هم قرار دارند هم دیده می‌شوند.

[housing-news1-blog]

فرمول جدید محاسبه ی رهن و اجاره

با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.

براساس فرمولی که از سال ۱۳۵۱ در اکثر بنگاه ها و مشاوران املاک مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی قرار می گرفت ابتدا ارزش واحد مسکونی براساس فاکتورهای رایج تعیین می شد و سپس ۲۵ درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت می کرد. به عنوان مثال اگر آپارتمانی ۵۰ متری ۱۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری می شد، موجر مبلغ رهن آن را حدود ۲۵ میلیون تومان در نظر می گرفت که البته در حال حاضر چون در معاملات املاک هر یک میلیون تومان پول رهن معادل ماهانه ۳۰ هزار تومان اجاره تعریف می شود. در صورت موافقت مالک، مستاجر می توانست با تبدیل بخشی از پول رهن به اجاره ماهانه مطابق با توان خود واحد مسکونی را معامله کند. مثلا رهن ۲۵ میلیون تومانی به صورت ۲۰ میلیون ودیعه و ماهانه ۱۵۰ هزار تومان اجاره بها تبدیل می شد.

در فرمول جدید مالک قیمت رهن واحد مسکونی خود را براساس متراژ تعیین می کند. به عنوان مثال اگر آپارتمانی ۱۰۰ متری که در منطقه ای از شمال شهر واقع شده با قیمت هر متر مربعی سه میلیون تومان، مالک آن برای رهن این واحد مسکونی بابت هر مترمربع از آپارتمان درخواست یک میلیون تومان ودیعه را می کند. به عبارتی قیمت رهن این واحد ۱۰۰ میلیون تومان تعیین می شود. بنابراین همان طور که مشخص است در مبنای قیمت گذاری های جدید میزان رهن بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.

در این خصوص مهران که مدیریت یکی از بنگاه های معاملات ملکی واقع در زعفرانیه را دارد، می گوید: «این نحوه محاسبه نرخ رهن و اجاره به یک فرمول تبدیل شده و تقریبا از یک سال پیش به خصوص در مناطق شمالی شهر بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد».

وی گفت: «عوامل متعددی در اینکه چه قیمتی برای رهن هر مترمربع یک واحد مسکونی تعیین شود دخیل هستند. به عنوان مثال در مناطقی مانند زعفرانیه برای یک آپارتمان معمولی که طراحی و امکانات خیلی خاصی ندارد قیمت ها بین متری یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در نوسان است.

در مناطق اعیان نشین شهر به دلیل اینکه غالبا ثروتمندان سکونت دارند بالابودن میزان اجاره بها چندان اهمیتی ندارد و بیشتر کیفیت و امکانات مدنظر مستاجران قرار می گیرد. یعنی ممکن است در برخی از مواقع قیمت رهن ملکی تا متری هفت میلیون تومان نیز برسد.

ناگفته نماند ملکی که رهن آن هر مترمربعی هفت میلیون قیمت دارد قیمت خرید آن بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان برای هر متر تعیین می شود. ضمن ��نکه در این مناطق حتی آرشیتکت سازنده واحد مسکونی در قیمت رهن موثر بوده و به عنوان شناسنامه آن معرفی می شود.

در برخی از مناطق شهر قیمت ها از اصول خاصی پیروی نمی کند مثلا ما ملک ۲۷۰ متری را در منطقه زعفرانیه داریم که قیمت رهن آن ۶۰۰ میلیون تعیین شده است».

یکی دیگر از مشاوران املاک مناطق مرکزی شهر گفت: «در گذشته مشاوران املاک سعی می کردند تا همواره فرمول یک چهارم را رعایت کنند و به این طریق می شد تا قدری قیمت های اجاره را کنترل کرد. هرچند تعیین مبلغ رهن براساس متراژ بیشتر در مناطق شمالی حاکم شده، اما کم کم در مناطق مرکزی نیز این موضوع در شرف اجرا است. در شرایط کنونی کمتر موجری براساس قیمت کل واحدش مبلغ رهن را تعیین می کند اما در مناطق مرکزی شهر که بیشتر واحدهای مسکونی از سطح کیفی یکسانی برخوردار هستند قیمت های متری از ثبات بیشتری برخوردار هستند.

به عنوان مثال ما ملکی ۱۰۰ متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر ۵۰۰ هزار تومان یعنی ۵۰ میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره ۲۰ درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط ۹ درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند».