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TFM Automatización del flujo de caja a través de la programación y políticas de pago de un proyecto para el sector construcción.

La gestión de proyectos consiste en garantizar que el proyecto de construcción sea terminado cumpliendo con el tiempo, los costos y la calidad establecidos. Para este fin se necesitan manejar un conjunto procesos, técnicas y sistemas para planificar de manera eficaz y obtener los resultados deseados durante los diferentes ciclos de vida de un proyecto. “Un proyecto es un esfuerzo para lograr un objetivo específico por medio de una serie particular de tareas interrelacionadas y el uso eficaz de los recursos.” (Guido y Clements 2010). Es por tanto que un proyecto tiene un objetivo claro y establecido de lo que lograra, en cual se define por el producto final. Es importante destacar que el proyecto se realiza a través de diversas tareas interdependientes, es decir, con secuencia, y se necesitan recursos para la realización de las mismas en el marco de tiempo específico, con la calidad y especificaciones acordadas.

Las herramientas vitales para el desarrollo de una gestión eficiente son luego de aprobado el diseño, el presupuesto, la programación y el flujo de caja. Estas herramientas son las que sirven de monitoreo. Para que un proyecto sea exitoso debe alcanza cuatro criterios de éxito: que el alcance del proyecto sea entregado de acuerdo al cronograma, dentro del presupuesto y, que una vez entregado, llene las expectativas de calidad de los clientes. Por tanto, es de suma importancia un monitoreo constante del cronograma y el presupuesto, siendo el flujo de caja una herramienta de vital importancia para el mismo, brindando al constructor información de primera mano de una importancia financiera vital para el buen curso del proyecto.

Esta tesina tuvo como objetivo principal crear una herramienta automatizada para la elaboración del flujo de caja, la cual utilizará el sector construcción, dando solución a las problemáticas de flujos de caja ineficientes y erróneos; ya que la herramienta será de fácil uso, sencilla y sin errores para la realización de proyectos de la manera más eficientes y veraz posible. Para tales fines se realizó una investigación buscando las herramientas necesarias para que un proyecto tuviera éxito, estudiando el presupuesto, la programación y finalmente llegando al flujo de caja, tres elementos vitales para el control de una obra. Esta investigación hizo un recorrido identificando que es un proyecto y el ciclo de vida de estos, pudiendo identificar las herramientas necesarias en cada aspecto del ciclo de vida del proyecto y su oportuna realización en dicho momento. Un aspecto importante a tomar en cuenta, que esta investigación nos arrojo es que los flujos de caja le permiten al constructor tomar muchas decisiones importantes en cuanto a la gestión financiera, es decir tener un buen manejo del dinero, saber cuándo es necesario optar por financiamiento y cuál es el más conveniente. Aunque actualmente el flujo de caja se realiza de manera manual, por una persona, no calificada; la cual utilizando un software introduce información otorgada por el presupuesto y el cronograma, muchas veces dejando otras informaciones vitales.

Ante este escenario, entender que una buena gestión de proyecto, muchas veces se trata de tener a la mano las herramientas necesarias en el momento preciso, para de esta forma tomar las mejores decisiones. Para hacer más efectiva y exitosa la gestión de los proyectos de construcción, se ha diseñado una aplicación móvil que tenga las herramientas que el constructor necesita para mantener un buen control de su obra. A través de esta aplicación el gerente de proyecto, ingenieros y arquitectos, podrán manejar varios proyectos en su celular o Tablet, conteniendo la descripción y ubicación de la obra, el presupuesto, cronograma, flujo de caja, planos e imágenes y un factor muy importante un progreso de obra, donde el ingeniero residente notificara el avance real en la obra y documentara a través de imágenes y notas. A través de esta aplicación móvil el constructor puede tener pleno control de su obra, modificando la información acorde se desarrollen las actividades previstas en la realidad, tener un horizonte de los gastos e ingresos que tendrá el proyecto, manejar el cronograma de obra, verificando, el real cumplimiento con el progreso de obra.

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Realización de plantas arquitectónicas con fines comerciales.

Confección de los planos arquitectónicos para fines comerciales de la Constructora Inmobiliaria Urbe. Estos planos se realizaban con el mayor detalle posible de materiales y actividades que se proponían. A fin de que, el cliente tuviera una visión amplia del alcance del proyecto, de la materialidad del mismo. Estos planos eran utilizados posteriormente en las presentaciones del proyecto a los clientes y en las redes sociales de la empresa.

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Realización de inspecciones técnicas y peritaje y sus informes en pisos de la inmobiliaria-constructora URBE. 

Informe de Reporte de trabajos realizados posterior a inspección técnica de reporte de incidencias de propietarios y/o inquilinos del proyecto Urbe Quattro, Santo Domingo, República Dominicana.

I- Trabajos realizados

Se realizan las reformas del Apartamento 1F del Proyecto Residencial Quattro, de las problemáticas reportadas por el cliente y propietario del piso.

A continuación, se detallan las reformas realizadas.

1.1.       Saneamiento de fisuras en ventanas dormitorio principal.

Descripción: Se procede a sanear el área afectada, removiendo la pintura, limpiando la superficie, luego colocando masilla para interiores y un impermeabilizante.

1.2       Mancha de humedad en interruptor de la sala.

Descripción: Se procedió a sanear el área afectada y colocar impermeabilizante para evitar que la mancha se manifieste nuevamente.

1.3       Presencia de humedad puntual debajo de instalación de aparato de A/A en dormitorio principal

Descripción: Se procedió a aplicar impermeabilizante en el área puntual afectada. De todas maneras, se procedió a realizar una evaluación exterior en el área de instalación de la consola del A/A donde se puede ver una mala instalación, se removió la tubería de protección, la cual no debe quitarse; y se realizaron perforaciones en la pared. Concluyendo que esta es la razón de la mancha de humedad en la pared interior. 

1.4       Presencia de humedad en mocheta interior ventana de dormitorio de servicio.

Descripción: Se procedió a aplicar remover la pintura en mal estado, sanear el área y aplicar impermeabilizante.

Conclusiones.

La constructora recomienda sellar los huecos dejados en los trabajos de herrería y reparar la instalación de A/A  a fin de que no continúen manifestándose presencia de humedad en las paredes internas del inmueble.

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Los arquitectos no inventan nada, solo transforman la realidad

Alvaro Siza

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Diseño de interiores y ejecución del mismo para un apartamento de soltero. Santo Domingo, Rep. Dom.

Este proyecto me fue encomendado por un chico recién divorciado con hijos que se compraba su piso, quería un diseño que reflejara su personalidad, tranquilo y relajado. Donde pudiera descansar luego de la jornada laboral y compartir con sus hijos y amigos. Para el diseño me incline por tonos grises y azulados,que le dan un aspecto sobrio y relajado a los espacios. Combinados con tonos marrones y madera de los muebles. Para la sala se he colocado un papel tapiz de lineas verticales que dota al espacio de bastante personalidad. Unas cortinas dobles que permiten la entrada de luz o la intimidad, dependiendo el momento y las actividades a realizar.

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La Arquitectura es el arte de organizar el espacio

Auguste Perret 

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Diseño y ejecución de reforma de baño en vivienda familiar. Santo Domingo, Rep. Dom.

Se me encargo la reforma del baño de una casa familiar donde reside una pareja de adultos mayores.. Debido a su condición, se les dificultaba usar la bañera, así que decidieron cambiar por algo mas seguro. Les recomendé extraer la bañera, colocar un piso rustico anti deslizante, para su seguridad. Luego continuando con su seguridad barras para poder agarrarse al entrar y salir. Continuando, en cuanto a la estética y aprovechando se cambio la cerámica de las paredes, cambio del mueble de lavabo, ya que el existente estaba roto, colocando uno laminado blanco; dando una sensación de amplitud y claridad. También se cambio la ventana por una mas moderna, y que entre mas luz y ventilación. Finalmente se coloco una mampara para evitar salpicaduras fuera y los accesorios de baño. 

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Diseño de segunda vivienda familiar veraniega en el municipio de Pedro Brand, Lomas Linda. República Dominicana.

Me fue encomendada la realización del diseño y presupuesto de la segunda residencia para veraneo de una familia. Localizada en las montañas, a unos 45 minutos de la ciudad, se trata de una casa de descanso de los fines de semana, para la familia desconectar del bullicio y estrés de la ciudad. Lo mas importante para ellos eran los espacios en común y pasar tiempo en familia de calidad. Por lo que el diseño responde a una separación de los espacios privados, como se puede observar al lado izquierdo se encuentran los dormitorios y el baño, separado por una pequeña sala de estar; de lo que son las áreas sociales. La entrada a la casa es a través de una terraza bastante amplia que se conecta con el jardín y el área de estacionamiento frontal de la casa. Al entrar tenemos un espacio diáfano donde esta la sala y el comedor, las áreas sociales más importantes. En el lado izquierdo se encuentra una cocina de diseño abierto que se conecta con una terraza, con vistas al jardín posterior; para comer al aire libre. Desde la sala-comedor se tiene acceso a otra terraza y vistas al patio posterior de la casa, donde se encuentra un hermoso jardín y se accede a la piscina.

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Supervisión en la ejecución de las oficinas Bacardi en la torre empresarial Acrópolis. Santo Domingo, Rep. Dom.

El proyecto de las oficinas corporativas de la marca Bacardi, ubicadas en el piso 14 de la torre empresarial Acrópolis le fue encomendado a la oficina de Arquitectos Liza Ortega y Arquitectos, donde trabajaba y me fue asignado la supervisión y correcta ejecución del diseño, calidad y tiempos estipulados. El diseño bastante vanguardista y fresco. La utilización de colores vibrantes, madera, cristal y paneles de cerámica. Dotando el espacio del espíritu caribeño de la marca pero dándole un toque de seriedad y posicionamiento que la caracterizan.

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La Arquitectura es la voluntad  de la época traducida a espacio.

Mies Van Der Rohe

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Supervisión de las obras de rehabilitación de la fachada de ARS Yunen. Santo Domingo, Rep. Dom.

La marca ARS YUNEN se trata de una compañía del sector salud y seguros médicos de la República Dominicana con mas de 40 años. Sus oficinas y centro de operaciones se encuentra en la Ave. Abraham Lincoln, una de las arterias comerciales mas importantes de la ciudad. Con el tiempo el edificio quedo un poco desfasado y antiguo a las necesidades cambiantes y exigencias de la época. Razón por la que contrataron los servicios de la empresa donde trabajaba en el momento, Liza Ortega y Arquitectos, los cuales junto con Franc Ortega y Arquitectos se encargaron del diseño y presupuesto de la rehabilitación de la fachada. Se buscaba dar una apariencia mas fresca y moderna de la imagen corporativa de la marca.

Se implementaron materiales y sistemas innovadores y ligeros que se pudieran adaptar a la edificación, como la fachada ventilada, con una estructura de aluminio y posterior colocación de cerámica de revestimiento. El ACM, que son laminas decorativas que se utilizaron para crear ritmo y movimiento en el diseño y la composición y grandes ventanales. Todo esto acompañado de un pórtico en metal y techo acristalado, que servia de recibidor a los clientes.

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Diseño y ejecución de Jardín para vivienda familiar. Santo Domingo. Rep. Dom.

El proyecto como se puede apreciar, bastante pequeño pero en su momento represento un desafío. Se trata de mi primer proyecto como arquitecta en solitario, donde realice el levantamiento del lugar, confección de plano, presupuesto, cronograma y ejecución del mismo. Se trato de diseñar y adaptar este pequeño jardín a las necesidades de la familia y cumpliendo con los gustos y peticiones de los mismos. Un jardín pequeño con un camino en piedra que lo atraviesa, la sinuosidad de plantas ornamentales y setos en el lateral derecho y la inclusión de plantas de flores tipo enredadera en la izquierda para que crezcan en el pergolado y dote de sombra al espacio.

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Supervisor de la ejecución de acometidas de agua potable y residual. Santo Domingo, Rep. Dom.

Esta fue mi primera experiencia laboral, donde comencé como pasante. Mis responsabilidades eran la correcta ejecución de los proyectos de acometidas asignados. El procedimiento era el siguiente:

Una vez que se obtienen los permisos, tanto del Ayuntamiento responsable de la zona donde se encuentra el proyecto como de transito, lo primero hacer el supervisor responsable de dicha acometida es ponerse en contacto con el ingeniero contratista y con el promotor (usuario) para hacer la visita de posesión, en dicha visita el promotor indica donde quiere que sea colocado el medidor de agua y/o donde quiere que sea ubicada la línea de aguas residuales, tomando en cuenta que el contratista solo interviene hasta la colocación del medidor en el proyecto, la conexión del medidor al proyecto corre por parte del usuario. Por lo general la tubería de aguas residuales se ubica de acuerdo al diseño de la estructura y diseño sanitario de la edificación, y el medidor de agua potable se coloca cerca de donde esta o estará ubicada la cisterna de la estructura. En dicha visita el contratista fija, tanto con el promotor como con el supervisor, la fecha de inicio del trabajo. El contratista se encarga de organizar todo para realizar el trabajo, luego de haberse puesto de acuerdo con el usuario acerca de la fecha de ejecución, procediendo a buscar las piezas a utilizar, el plomero que va a realizar el trabajo, el compresor (si está establecido en el presupuesto), máquina para corte de asfalto, etc.

Por lo general las líneas de aguas residuales se encuentran en el centro del eje de la vía y las líneas de agua potable están ubicadas en uno de los laterales del eje de la vía, puede que esté a favor (del mismo lado) o en contra (del lado contrario) del proyecto. El presupuesto que se le entrega al contratista y al supervisor del proyecto incluye un croquis con la ubicación de dicho proyecto, así como también la ubicación de la línea de donde se debe realizar el empalme, ya sea de agua potable o aguas residuales, indicando el diámetro de dicha línea.  

Una vez realizado el trabajo, el supervisor debe cerciorarse de que el promotor quedo satisfecho con dicho trabajo. Dicho promotor debe firmar un documento de recepción dando constancia de su satisfacción con el trabajo y que el mismo  ha concluido. Una vez que se haya firmado el documento, el supervisor de la acometida se encarga de hacer la cubicación de las actividades realizadas según el presupuesto, y debe realizar un informe detallado de todas las actividades que se realizaron en el proyecto, dirigido al encargado del departamento. En caso de, que por causas ajenas a la voluntad del ingeniero contratista y del supervisor se tengan que incluir partidas nuevas al presupuesto, ya sea porque se realizo un mayor volumen de excavación, se tuvieron que incluir piezas o cambio de precio en alguna de las partidas, el supervisor responsable del proyecto debe hacer una solicitud de adicionales al departamento de Costos, dicha solicitud debe ir acompañada de un informe detallado explicando  por qué se realiza la solicitud de dichos adicionales.

Una vez aprobada la cubicación o los adicionales solicitados (en caso de que sea necesaria su solicitud) el supervisor firma la cubicación, siendo esta la última actividad a realizar, finalizando así su deber con el ingeniero contratista y con el usuario.  

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La arquitectura es un componente más para producir cambios relevantes en la sociedad

Arq. Michel Rojkind

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Tesina de fin de grado: Centro de Participación Ciudadana -CPC- Santo Domingo Rep. Dom.

Un CPC es un centro de servicio a la población que tienen como objetivo principal ser descentralizador y sobre todo suplir de necesidades a un mayor número de usuarios, de manera accesible, sin que los mismos tengan que movilizarse grandes distancias. Este tipo de proyecto tiene como propósito la satisfacción de servicios y suplir necesidades de un gran volumen de personas. Dentro de los objetivos principales que tienen los CPC están el brindar a la población diferentes actividades artísticas, sociales, deportivas, vecinales y culturales; asesoramiento e información, servicios legales, capacitación, implementación de políticas de participación comunitaria, talleres educativos, servicios de salud y representación de las principales oficinas públicas para brindar servicio a la población que no es servida actualmente y sobre todo descentralizar un poco la ciudad que se encuentra bastante congestionada, debido a que la concentración de servicios. 

El proyecto se realizara en la Ave. Independencia esq. C/ Leoncio Ruiz, en el barrio Miramar, en la ciudad de Santo Domingo; una zona urbana con una densidad media y baja. Las clases sociales predominantes del lugar son media baja, baja y media alta; lo cual dota al lugar de una gran diversidad, propiciando la integración social a través de un proyecto de tipo público, el cual cuente con un espacio de uso público que invite a los ciudadanos a apropiarse de ese espacio y crear un sentido de pertenencia, llegando inclusive a convertirse en hito y nodo del lugar. La razón de que el ente arquitectónico tuviera una connotación institucional publica, se debe también al hecho de que se busca llegar a un mayor número de personas al ofrecer un servicio de todos y que en el mismo se   integraran personas de todas clases sociales y edades de esta manera generar integración social y un sentido de pertenencia y memoria urbana en los usuarios.

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Centro Hospitalario Ave. Winston Churchill. Santo Domingo, Rep. Dom.

Este proyecto en primer lugar busca satisfacer las necesidades de la población de hospitales en la cercanía. Para la ubicación y diseño del mismo se realizo previamente un estudio de los hospitales existentes, cantidad de camas y la población inmediata que se servia. Detectando una insuficiencia en una zona importante del centro de la ciudad de Santo Domingo, Posteriormente se busca un emplazamiento adecuado, encontrando un terreno en la esquina de las Ave.Winston Churchill con Ave. 27 de Febrero, dos de las arterias viales mas importantes de la ciudad. Se propone un hospital que este dividido por bloques conectados entre si, que generen espacios de esparcimiento tanto internos para los usuarios del hospital como externos para los  transeúntes de la zona.

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Renovación Urbana Tramo Ave. Abraham Lincoln. Santo Domingo, Rep. Dom.

Se trata de un proyecto de intervención urbana para la mejora de las condiciones actuales. Con el mapa diagnostico se busca identificar el uso del suelo actual, la vegetación existente, las condiciones de las aceras, puntos de conflictos y puntos potenciales para una intervención. 

En el mapa de propuesta preliminar para una intervención urbana, se puede observar una lluvia de ideas a nivel macro de las posibles intervenciones que se pueden realizar para dar soluciones a las problemáticas planteadas en el mapa de diagnóstico y las problemáticas detectadas. Nos ayuda a entender el contexto, como se relacionan todas las partes y los puntos importantes a intervenir para crear mejoras significativas.Las necesidades presentes, como ampliar aceras, implementar mas arbolado, creación de espacios públicos y definir los mismos, si son de paso o para estar y la revitalización de los espacios públicos ya existentes.

A partir del mapa de propuesta preliminar se se llega al diseño definitivo y se obtiene la planta de conjunto. Donde la propuesta incluye lo siguiente:

La ampliación de las aceras, homogeneizar del pavimento y arborizar adecuada para crear sombra y micro-clima de confort para los usuarios.

La creación de espacios públicos y de encuentro frente a los comercios, re-ubicando los estacionamientos antes existentes y creando espacios de calidad.

El diseño de esos espacios públicos, determinando su uso, función y estancia de los usuarios.